觀點(diǎn)網(wǎng) 擠進(jìn)上海主城區(qū)域不久的閔行吳涇，在滬上樓市濺起了不少火花。

(資料圖片)

近日，位于上海閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)的剛需類住宅項(xiàng)目象嶼招商·公園1872北區(qū)取得了預(yù)售許可證，目前線上登記認(rèn)購已經(jīng)結(jié)束，從該項(xiàng)目北區(qū)推盤情況來看，首批144套房源收獲超過800組的認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到555%。

值得注意的是，此前于3月初刷新上海認(rèn)購率紀(jì)錄的華發(fā)半島華庭認(rèn)購率為491%，略低于象嶼招商·公園1872項(xiàng)目。

換言之，這宗項(xiàng)目的加推，刷新了上海新房當(dāng)前的最高認(rèn)購率紀(jì)錄，其背后的主開發(fā)商---招商蛇口，在喊出“重返上海”口號6年之后，再度回歸市場視線。

滬上狂飆

從去年年底開始，象嶼招商·公園1872項(xiàng)目前后經(jīng)歷5次推盤，其中前四次均為出售項(xiàng)目南區(qū)房源。最早一次的推盤于2022年12月8日開始，同年12月29日，該項(xiàng)目南區(qū)繼續(xù)加推；2023年1月19日，項(xiàng)目再放出192房源，認(rèn)籌率為344.3%；2月26日再次加推364套房源，認(rèn)籌率升至395.3%。

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截至3月13日，項(xiàng)目南區(qū)已售住宅套數(shù)1221套，幾近清盤，去化速度較快，北區(qū)的1079套房源則將于3月底上線。在其5次推盤過程中，其房源的備案價(jià)均價(jià)在5.2萬元/平方米，與拿地時(shí)的房地聯(lián)動價(jià)相差無幾。

2022年6月，上海一批次拍地現(xiàn)場，招商蛇口聯(lián)合象嶼集團(tuán)以40.43億元的總價(jià)競得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)MHPO-1004單元09A-11A地塊，樓面價(jià)2.97萬元/平方米，溢價(jià)率5.07%，出讓公告顯示，地塊擬建設(shè)16幢18層高層住宅。

這宗地塊的易手，意味著閔行又一宗新項(xiàng)目即將誕生。

拿地一個(gè)月后，招商蛇口與象嶼再次補(bǔ)倉，以底價(jià)32.23億元落子上述地塊隔壁的吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)MHP0-08A-03Ab地塊。至此，兩宗地塊被招商蛇口及象嶼納入囊中，象嶼招商·公園1872項(xiàng)目得以初步成型。

連續(xù)兩個(gè)月接連拿地露臉，彼時(shí)招商蛇口的一舉一動都在攪動市場的好奇心，但細(xì)究其在2022年于上海的整體拿地情況，兩宗地塊的成交僅僅是招商蛇口持續(xù)重倉滬上的一步棋。

回到2022年6月初上海首場土拍第一日，拿下吳涇地塊的招商蛇口沒有閑著，又聯(lián)合香港置地、徐匯城投以47.33億元競得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，溢價(jià)率超過9%；

土拍第五日，招商蛇口又打敗保利、華發(fā)，以封頂價(jià)格摘得青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊，成交總價(jià)19.19億元，這筆交易的結(jié)束作為節(jié)點(diǎn)，開啟了招商蛇口后日在上海灘周邊的掃貨模式。

7月盛夏，土拍市場的熱度也隨氣溫狂飆而蠢蠢欲動，第二批土拍中，招商蛇口再次出手，連下五城，但這一輪供地中，其選擇了全以聯(lián)合體形式進(jìn)行拿地，以分?jǐn)偨灰讐毫Α?/p>

其中，招商蛇口與初入上海的南昌市政形成聯(lián)合體，攬下嘉定區(qū)嘉定新城遠(yuǎn)香湖中央活動區(qū)和青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)2宗涉宅地塊，溢價(jià)率均超過9%。兩宗地塊分別成為璀璨湖畔、虹橋公館三期項(xiàng)目，并已趕在去年底入市。

而后，招商蛇口又與保利發(fā)展、新世界中國一同拿下普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，即擬在今年3月下旬進(jìn)行認(rèn)購的天匯璽住宅項(xiàng)目。

值得注意的是，招商蛇口還不忘拉上老伙伴象嶼集團(tuán)，再次搭檔以38.6億元的價(jià)格競得了上海青浦西虹橋商住地，并在該地塊基礎(chǔ)上合體建設(shè)蟠龍府二期項(xiàng)目。

僅于2022年內(nèi)，招商蛇口與象嶼之間的合作地塊已達(dá)3宗，雖然均為2022年中旬拿地，但截至目前，象嶼招商·公園1872南區(qū)及蟠龍府二期均完成入市。

華東隱患

加上與象嶼聯(lián)合拿下的3宗地塊，招商蛇口于2022年內(nèi)合計(jì)攬下上海城區(qū)內(nèi)的10宗涉宅地塊，而在2020-2022年這三年間，其總共在上海落子也有16次之多。

另從區(qū)域范圍觀察，招商蛇口于華東區(qū)域的營收數(shù)據(jù)也在接連上漲，這從側(cè)面說明，該公司企圖通過重倉上海策略入手，從而帶動華東區(qū)域內(nèi)整體營收規(guī)模的上升。

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另一方面，招商蛇口近年得以順利深入上海市場也不僅僅與自身發(fā)展需求掛鉤，還包括諸多外因，而最為市場所津津樂道的要數(shù)2020年其與龍光的一次奪地之爭，以及那場著名的圍標(biāo)事件。

2020年7月，招商蛇口在與龍光經(jīng)過超80輪競價(jià)后，以28.4%溢價(jià)率、44.04億元奪得上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊。當(dāng)時(shí)一批此前拿地兇猛的企業(yè)逐漸淡出，市場震動在無形之中為招商蛇口加碼上海市場免去不少煩惱，也帶給其更多摘地機(jī)會。

不過，就近年來于華東區(qū)域營收毛利率來看，重倉成色還有待觀察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于華東的毛利率數(shù)據(jù)均有所下跌分別同比下跌4.65個(gè)百分點(diǎn)及3.98個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，華東區(qū)域的金額于近兩年內(nèi)均排在招商蛇口營收比重首位，若華東區(qū)域內(nèi)毛利率繼續(xù)呈下降趨勢，或會埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隱患。

觀點(diǎn)新媒體還注意到，此前被圍標(biāo)事件纏身的萬科、華潤近期于上海動作不斷，應(yīng)有回歸之勢：2023年1月，萬科披露公告表示，將開發(fā)上海靜安的雅賓利四期項(xiàng)目，權(quán)益比例占到70%，該項(xiàng)目所在地塊正位于萬科翡翠雅賓利三期旁，而萬科此次則依托上海北萬置業(yè)有限公司實(shí)現(xiàn)曲線復(fù)出。

此外，前段時(shí)間華潤以35.26億元拿下上海地產(chǎn)集團(tuán)子公司上海德澤置業(yè)則完成了90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，而上海德澤置業(yè)的主要資產(chǎn)土地位于浦東三林濱江片區(qū)，這筆交易的完成，意味著華潤正式回歸上海土地市場。

老將們即將返回戰(zhàn)場，此時(shí)的招商蛇口是否能夠持續(xù)應(yīng)戰(zhàn)滬上，有待2023年土地市場進(jìn)一步檢驗(yàn)。

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