文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

(資料圖片僅供參考)

“駱駝可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路，獅子獵豹短時(shí)間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力”。

王曉松認(rèn)為，新城是一只能穿越艱難險(xiǎn)阻的駱駝。去年年末，新城控股官微里發(fā)布的新年致辭主題，是“2023年凝心聚力，攜手駝行”。

去年房地產(chǎn)市場劇烈的變化，讓新城也不可避免的受到?jīng)_擊。不過，正如王曉松所言，新城有著在惡劣環(huán)境下生存的能力。其已經(jīng)挺過了最黑暗的時(shí)期，沐浴在政策暖風(fēng)之下。

3月13日晚，新城控股（601155.SH）發(fā)布公告稱，擬向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，預(yù)計(jì)發(fā)行數(shù)量不超過約6.77億股，即低于公司發(fā)行前總股本的30%，預(yù)計(jì)募集資金總額不超過80億元。

募集資金的用途，跟大多數(shù)定增的房企一樣，指向了保交樓。公告顯示，新城控股募集資金凈額將全部用于溫州新城甌江灣項(xiàng)目、東營項(xiàng)目、重慶大足項(xiàng)目、泰安新泰項(xiàng)目、宿遷泗洪項(xiàng)目、大同云岡項(xiàng)目6個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，以及補(bǔ)充流動資金。

自去年11月房企股權(quán)融資重啟以來，已累計(jì)超30家房企籌劃股權(quán)再融資，截至目前，A股市場已有超過14家房企發(fā)布再融資預(yù)案，預(yù)計(jì)融資合計(jì)573.16億元，加上此次新城控股擬募集的80億元，融資總額超600億元。

保交項(xiàng)目銷售超百億

在萬科股東會上，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝用一個(gè)泡茶的例子，闡明了A股和H股增發(fā)資金用途的區(qū)別，“A股只能用于保交付，用于現(xiàn)有的開發(fā)建設(shè)，H股拿的資金可以60%置換原有的借款和債務(wù)性的安排，剩下40%用于補(bǔ)充流動性?！?/p>

具體來看，新城控股本次擬募集的80億資金中，將有56億元投向項(xiàng)目建設(shè)，占募集資金的70%；剩下24億元用來補(bǔ)充流動資金。

其中，東營項(xiàng)目是計(jì)劃使用募集資金最多的項(xiàng)目，達(dá)14.5億元，該項(xiàng)目位于東營市東營區(qū)，屬城市中部新區(qū)板塊，項(xiàng)目總投資24.71億元，募集資金占比總投資近60%。其次是大足項(xiàng)目，計(jì)劃投入募集資金14億元，該項(xiàng)目總投資22.44億元，募集資金占比總投資超62%。

其余4個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃投入的募集資金則是在5.5億元-7.5億元之間。公告顯示，這6個(gè)項(xiàng)目均已開啟預(yù)售且開工，將在今年內(nèi)不同時(shí)間開始分批交付。

根據(jù)新城控股的預(yù)計(jì)，6個(gè)項(xiàng)目的銷售額合計(jì)可達(dá)158.12億元，最終實(shí)現(xiàn)的凈利潤約為6.37億元。一個(gè)可以參考的數(shù)據(jù)是，前段時(shí)間新城發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告，凈利潤最低為6.30億元。

利用募集資金保住了這6個(gè)項(xiàng)目的交付，或?qū)樾鲁强毓山衲甑呢?cái)報(bào)添一些光彩。

補(bǔ)充流動資金方面，新城控股披露，2019年、2020年、2021年及2022年9月30日，公司合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.6%、84.73%、81.82%和81.36%。

新城表示，通過本次發(fā)行，能一定程度提高公司凈資產(chǎn)規(guī)模，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

增發(fā)的時(shí)機(jī)

早在去年12月，王曉松手下的另一個(gè)地產(chǎn)平臺，新城控股的母公司新城發(fā)展，就完成了股權(quán)融資，配售5.6億股股份，擬募資19.6億港元。

兩次都是在股權(quán)融資開放后的融資，但時(shí)機(jī)卻截然不同。

2022年12月12日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，擬向不少于六名買方按每股3.50港元的配售價(jià)配售5.6億股股份，募資19.6億港元。銷售股份占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約7.93%。

在配股之前，新城發(fā)展剛剛經(jīng)歷了一波大漲。在11月1日時(shí)，新城股價(jià)還處于低估，僅為1.34港元/股，而到11月29日，盤中已經(jīng)最高沖至4.2港元。以3.5港元的價(jià)格配售，都遠(yuǎn)超11月初股價(jià)。

而新城控股宣布增發(fā)前，股價(jià)已經(jīng)6連跌。而事實(shí)上，自春節(jié)以后，新城控股的股價(jià)總體呈下行趨勢。低位增發(fā)，意味著發(fā)行股數(shù)增加。不過新城控股表示，并不會影響公司實(shí)際控制人變化。

新城控股股價(jià)的波動，一方面是受到人事變化的影響。2月份，新城控股聯(lián)席總裁曲德君先是失聯(lián)，而后離職。1月份，新城控股總裁梁志誠剛剛辭職。

王曉松、曲德君與梁志誠被稱為新城控股“鐵三角”，兩人的突然離去引發(fā)市場對新城控股經(jīng)營的擔(dān)憂。

另一方面，新城控股2022年的業(yè)績表現(xiàn)也對股價(jià)有所影響。克而瑞2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，新城控股全年銷售額1160.49億元同比降50.36%，滑至銷售榜第19位。累計(jì)合同銷售面積約1191.52萬平方米，下降49.40%。

業(yè)績預(yù)告顯示，新城控股2022年歸母凈利預(yù)計(jì)6.3億至37.79億，同比下降70%至95%；扣非凈利5.12億至30.73億，同比下降70%-95%。

王曉松表示，2022年以來公司因?yàn)樾庞脡毫弯N售低迷，未在公開市場拿地，伴隨公司信用轉(zhuǎn)好及后續(xù)房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，公司將重新開始拿地或采用輕資產(chǎn)代建，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有望回歸正軌。

地產(chǎn)銷售雖不如意，但新城控股在輕資產(chǎn)運(yùn)營有所收獲。2022年，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入首次破百億，總計(jì)達(dá)到100.06億元，同比增長15.8%。商場出租率維持在96.0%的較高水平，經(jīng)營狀況持續(xù)穩(wěn)定。

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