3月20日，“代建第一股”綠城管理控股（9979.HK）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)。在2022年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境雙重影響背景下，綠城管理憑借出色業(yè)績，再次印證代建輕資產(chǎn)、高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、抗周期等優(yōu)質(zhì)特征。年報(bào)顯示，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%，再次兌現(xiàn)業(yè)績指引；合約總建面突破一億平米，新拓代建費(fèi)增長21.1%，在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下步履不停、高質(zhì)量發(fā)展。

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綠城管理在業(yè)績會(huì)上宣布擬進(jìn)行全額派息，這也是2023年首家100%派息的上市公司，充分體現(xiàn)公司的“現(xiàn)金奶?！碧刭|(zhì)及對(duì)未來發(fā)展的極大信心。市場(chǎng)人士分析指出，代建時(shí)代加速來臨，龍頭企業(yè)因具備成熟的商業(yè)模式及領(lǐng)先的市場(chǎng)地位能快速搶占先機(jī)。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式及業(yè)務(wù)良好開展的加持下，綠城管理成為當(dāng)前資本市場(chǎng)不可多得的稀缺標(biāo)的。

商業(yè)模式疊加盈利能力，穿越周期穩(wěn)健增長

2021年后，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生巨變，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式被打破，部分房企及物企出現(xiàn)債務(wù)逾期、收入縮減、利潤下降等情況，以往“投融建管退”一體的開發(fā)邏輯也遭遇挑戰(zhàn)。在去金融化的大趨勢(shì)下，投資與開發(fā)相分離成為大勢(shì)所趨，代建模式憑借專業(yè)化和服務(wù)屬性，成為承接房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)廣闊需求的重要主體。

早在2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城管理CEO李軍曾對(duì)投資人作出歸母凈利潤復(fù)合增長率超30%的業(yè)績指引，本次業(yè)績顯然兌現(xiàn)了對(duì)投資人的承諾。數(shù)據(jù)顯示，2022年綠城管理營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%；歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%。

尤其在代建行業(yè)風(fēng)起云涌，代建企業(yè)由幾家“孤勇者”發(fā)展為超60家品牌房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，綠城管理的盈利能力并未受行業(yè)內(nèi)卷的影響，毛利率創(chuàng)歷史新高達(dá)到52.3%。

除了盈利能力亮眼，綠城管理現(xiàn)金流也十分充裕，公告顯示，截止2022年12月31日，綠城管理經(jīng)營性現(xiàn)金流達(dá)到7.25億元，同比增長28.1%，同時(shí)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流與歸母凈利潤近乎實(shí)現(xiàn)了百分百的轉(zhuǎn)化，側(cè)面驗(yàn)證了代建商業(yè)模式的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。

安全墊厚，存量訂單支持未來可持續(xù)發(fā)展

近期，中指研究院公布2022代建行業(yè)市占率情況，數(shù)據(jù)顯示，2022年綠城管理市占率為25.5%，不僅連續(xù)七年蟬聯(lián)行業(yè)第一身位，還在市場(chǎng)入局者激增的情況下不降反增。強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)能力，得益于其作為代建第一股的龍頭優(yōu)勢(shì)、全國性布局和充足的項(xiàng)目儲(chǔ)備。

截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個(gè)城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至101.4百萬平方米，成為國內(nèi)首個(gè)合約總建面“破億”的代建巨頭；新拓代建項(xiàng)目總建筑面積同比增長23.9%，至28.2百萬平方米。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，綠城管理在長三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的項(xiàng)目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項(xiàng)目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征；從總建筑面積開發(fā)狀態(tài)結(jié)構(gòu)來看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態(tài)，龐大的業(yè)績儲(chǔ)備和存量訂單為公司接下來幾年代建費(fèi)預(yù)期及可持續(xù)增長打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

委托方結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也增加了公司長期發(fā)展的“安全系數(shù)”。2021年以來，民營房企在銷售與融資雙重壓力下收縮戰(zhàn)線，而國央企及城投公司高歌猛進(jìn)，成為拿地主力。但是，相比拿地時(shí)的激進(jìn)，地方城投平臺(tái)的項(xiàng)目開工率很低，這種土地資源錯(cuò)配為代建賽道提供了新的機(jī)遇。與此同時(shí)，“十四五”期間將加大力度籌建的保障性租賃住房，以及目前超3萬億的紓困類代建市場(chǎng)規(guī)模，都為代建提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

公告顯示，目前來自政府及國有機(jī)構(gòu)委托方的合約總建筑面積分別占比達(dá)32.6%和28.3%，從新拓代建面積看，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%，良好的客戶結(jié)構(gòu)是代建企業(yè)抵御市場(chǎng)波動(dòng)的利器。

秉承利益相關(guān)者文化，攜手各方實(shí)現(xiàn)共同成長

3月17日晚，綠城管理業(yè)績公告中宣布擬派發(fā)約80%的每股末期股息及約20%的每股特別股息，成為2023年首家宣布100%派息的上市公司。一方面彰顯其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低、利潤回報(bào)優(yōu)的成色與底氣，另一方面與綠城管理倡導(dǎo)的“利他”精神不謀而合。

綠城管理始終秉承“利益相關(guān)者文化”，鏈接委托方（土地及資金擁有者）、業(yè)主、投資人、供應(yīng)商等多方主體，攜手各方實(shí)現(xiàn)“有價(jià)值的生長”。

對(duì)擁有土地及資金的委托方而言，綠城管理通過品牌及主體信用賦能，輸出專業(yè)開發(fā)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌及產(chǎn)品溢價(jià)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值；對(duì)業(yè)主而言，2022年，綠城管理全年完成101個(gè)項(xiàng)目的交付，為超過6萬名業(yè)主營造美好生活，圍繞“三生體系”構(gòu)筑綠城管理獨(dú)有的確幸社區(qū)；對(duì)供應(yīng)商而言，綠城管理擁有不斷完善的供應(yīng)商管理及培訓(xùn)機(jī)制，對(duì)外輸出知識(shí)體系及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能攜手各合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)共同成長；對(duì)投資人而言，穩(wěn)定增長的市值和分紅回報(bào)，充分回饋資本市場(chǎng)的信任與青睞。

值得一提的是，作為服務(wù)型公司，綠城管理始終將“人”作為公司最重要的資產(chǎn)，公司搭建全員、全周期的“星-月-地-日”人才培養(yǎng)體系，近三年人均年貢獻(xiàn)收入復(fù)合增長率達(dá)11.9%，持續(xù)提質(zhì)增效。此外，還通過核心團(tuán)隊(duì)的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，讓團(tuán)隊(duì)與企業(yè)共成長。

可以預(yù)見，中國的代建行業(yè)將迎來爆發(fā)式增長，綠城管理作為龍頭企業(yè)，將進(jìn)一步引領(lǐng)并受益。

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