觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 公布2022年財(cái)報(bào)后，3月24日與27日兩個(gè)交易日，濱江服務(wù)股價(jià)漲幅3.46%及4.8%，延續(xù)中期業(yè)績(jī)，這家公司給似乎出了符合市場(chǎng)預(yù)期的答卷。

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報(bào)告期間，濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入19.83億元，較2021年增長(zhǎng)41.7%；實(shí)現(xiàn)毛利5.92億元，較2021年增長(zhǎng)31.7%；毛利率29.9%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，濱江服務(wù)公司權(quán)益股東應(yīng)占利潤(rùn)為4.12億元，同比增長(zhǎng)28.0%；凈利率21.1%，同比減少2.1個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)2022年疫情反復(fù)多發(fā)、相關(guān)地產(chǎn)行業(yè)下行等情況，濱江服務(wù)取得此成績(jī)，母公司濱江集團(tuán)發(fā)揮了重要作用。

據(jù)3月27日參與濱江服務(wù)投資者業(yè)績(jī)會(huì)人士轉(zhuǎn)述，該公司實(shí)際控制人、濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興認(rèn)為，盡管宏觀(guān)環(huán)境及金融政策得到很大改善，但總體形勢(shì)依然非常嚴(yán)峻，不宜樂(lè)觀(guān)。

這種情形下，濱江服務(wù)2023年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)并不激進(jìn)，管理層提出將努力實(shí)現(xiàn)在管面積、經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)不低于30%，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上要做大基礎(chǔ)物業(yè)。

起步的硬裝

具體分業(yè)務(wù)看，濱江服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)板塊收入11.93億元，占總收入60.2%，同比增長(zhǎng)42%，其中53.7%來(lái)自濱江集團(tuán)；非業(yè)主增值服務(wù)板塊營(yíng)收5.4億元，占總營(yíng)業(yè)收入27.2%，同比增長(zhǎng)28.8%；5S增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.49億元，占總收入12.6%，同比增長(zhǎng)79.3%。

據(jù)悉，項(xiàng)目數(shù)量增加是濱江服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入提高主因，非業(yè)主增值服務(wù)收入增長(zhǎng)則由于新增案場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量上漲。

值得關(guān)注的是，汽車(chē)行業(yè)有5S店，濱江服務(wù)亦有5S增值服務(wù)，主要提供圍繞房屋資產(chǎn)的一站式打理保養(yǎng)需求服務(wù)，包括優(yōu)家服務(wù)、優(yōu)居服務(wù)及優(yōu)享生活服務(wù)三大類(lèi)業(yè)務(wù)。

作為受重視的利潤(rùn)增長(zhǎng)引擎，濱江服務(wù)2022年在優(yōu)居服務(wù)里的定制硬裝服務(wù)發(fā)展迅速，促使優(yōu)居服務(wù)收入大增1811.9%，達(dá)到1.17億元，當(dāng)期5S增值服務(wù)接近完成比2021年翻一番的爭(zhēng)取目標(biāo)。

戚金興稱(chēng)，硬裝方面于2022年起步，兩個(gè)項(xiàng)目已完全進(jìn)場(chǎng)，今年將開(kāi)始發(fā)力，并進(jìn)入一個(gè)小高峰值，這一塊上是濱江服務(wù)在全國(guó)房地產(chǎn)之中少有的增量。

不過(guò)，因開(kāi)展硬裝業(yè)務(wù)導(dǎo)致優(yōu)居服務(wù)毛利率由2021年71.3%大幅下降至2022年48.3%的問(wèn)題亦不可忽視，這使得濱江服務(wù)在基礎(chǔ)物管、非業(yè)主增值服務(wù)兩類(lèi)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)定情況下，公司整體毛利率水平滑落2.2個(gè)百分點(diǎn)。

收并購(gòu)考量

擴(kuò)張情況上，在2021年取得歷史最好的逾五成面積增長(zhǎng)后，2022年，濱江服務(wù)比2021年底在管項(xiàng)目增加90個(gè)，面積增加1200萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)比例40.1%，速度稍有減緩。

截止到2022年12月31日，該公司在管面積4200萬(wàn)平方米，共286個(gè)項(xiàng)目。其中杭州占比65%，杭州以外浙江省內(nèi)占比31%，省外占4%。

2022年，濱江服務(wù)于區(qū)域拓展方面新增廣東省深圳市。

上述參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述稱(chēng)，濱江服務(wù)未來(lái)擴(kuò)張仍會(huì)聚焦杭州為核心，上海、寧波為兩翼的長(zhǎng)三角區(qū)域，并繼續(xù)關(guān)注珠三角地區(qū)。

同時(shí)，在豐富管理業(yè)態(tài)方面，濱江服務(wù)新增醫(yī)院、養(yǎng)老、高科技研究院等類(lèi)別在管項(xiàng)目，目前非住公建類(lèi)占比22%，增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，濱江服務(wù)外拓并不過(guò)度依賴(lài)母公司，截至2022年末來(lái)自獨(dú)立第三方在管面積占比增加7個(gè)點(diǎn)，達(dá)到55%，首次超過(guò)來(lái)自濱江集團(tuán)的比例。

但這一點(diǎn)可能也會(huì)對(duì)收繳率造成負(fù)面影響：2022年濱江服務(wù)收繳率為94.29%，比上年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是個(gè)別大業(yè)主欠款所致。

收繳率通常與應(yīng)收賬款呈反比關(guān)系，針對(duì)報(bào)告期內(nèi)應(yīng)收賬款有所上漲問(wèn)題，濱江服務(wù)管理層解釋稱(chēng)，收入規(guī)模增加帶動(dòng)了應(yīng)收賬款的提高，尤其是2022年收款周期通常更長(zhǎng)的非住物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)112%，帶來(lái)應(yīng)收賬款的同比例大幅增加。

其次，12月份是傳統(tǒng)物業(yè)公司收款高峰期，而去年疫情導(dǎo)致應(yīng)收賬款有所延遲。

據(jù)投資者透露，公司管理層最后補(bǔ)充，但目前濱江服務(wù)期后回款達(dá)到70%，整體應(yīng)收賬款仍較為健康。

對(duì)物業(yè)公司而言，如何良好地?cái)U(kuò)大在管規(guī)模是繞不開(kāi)的話(huà)題，但濱江服務(wù)不似碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等較大型物企，對(duì)收并購(gòu)看起來(lái)并不熱衷。

戚金興曾表示，他在2021年接觸了很多標(biāo)的，“品質(zhì)不怎么樣，要求倒非常高，我去年看了幾個(gè)標(biāo)的，他們最好的項(xiàng)目和濱江服務(wù)最差的都有差距”，他并不反對(duì)收并購(gòu)，惟有非常堅(jiān)定原則性，想要以品質(zhì)拓展為主要方向。

參會(huì)人士則稱(chēng)，此次投資者會(huì)戚金興再次指出，2021年以后濱江房產(chǎn)的項(xiàng)目見(jiàn)證了地產(chǎn)和物業(yè)的互動(dòng)性，兩個(gè)板塊相輔相成，物業(yè)服務(wù)是地產(chǎn)品質(zhì)重要組成部分。

“今后為什么濱江服務(wù)不收并購(gòu)？因?yàn)樽詈玫氖怯脤?shí)際服務(wù)來(lái)影響和輻射整個(gè)區(qū)域及城市，這才是濱江服務(wù)已具備的條件和未來(lái)高質(zhì)量的拓展根源。”

不過(guò)，這一思路勢(shì)必對(duì)濱江服務(wù)服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)滲透度及規(guī)模增速等提出考驗(yàn)，如該公司擴(kuò)張30%新目標(biāo)所示，比前兩年的增長(zhǎng)速度均有放低。

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