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人民銀行、銀保監(jiān)“金融16條”之后，頭部出險房企債務處置加速。

3月28日晚，銷售額曾一度沖到行業(yè)前三的融創(chuàng)中國，公布了對百億美元境外債的重組方案。此前，1月初公司約160億元境內債已順利重組實現(xiàn)展期。

根據(jù)方案，重組以債轉股和新發(fā)債券置換展期兩大方式同步實施。其中，約30億美元為債轉股部分，融創(chuàng)提供了可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創(chuàng)服務股權三種選項，實控人孫宏斌約4.5億美元股東貸款也將轉換為融創(chuàng)中國股票。另外，約70億美元需要進行票據(jù)置換，新票據(jù)于重組后的2年至9年到期。

融創(chuàng)中國股票自2022年4月1日起停牌，目前仍將繼續(xù)停牌，復牌時間待定。

“債轉股+展期”兩步走

從融創(chuàng)中國公告來看，百億美元負債整體通過兩種方式重組，一部分債轉股以降低杠桿，一部分發(fā)行新債券替換舊債券，兌付時間往后延。

具體而言，降杠桿計劃目標約30億美元，分三項實施：

第一，融創(chuàng)擬發(fā)行10億美元的可轉換債券，所有計劃債權人有權在重組生效日起的12個月內，以每股20港元將其持有的可轉債轉換為融創(chuàng)中國普通股，如選擇不轉股，則留債9年期，公司需支付1-2%的票息；

第二，發(fā)行五年期強制可轉換債券，預計規(guī)模17.5億美元，債權人可選擇在期初、周年、約定觸發(fā)機制達成等不同條件下登記轉股，到期日尚未行使轉股權的強制可轉換債券，將全部轉換為融創(chuàng)中國普通股；

第三，債權人也可選擇將現(xiàn)有債權轉換為現(xiàn)有融創(chuàng)服務投資持有的融創(chuàng)服務股權，交換價格為60個交易日加權平均股價的2.5倍，同時不得低于每股17港元，規(guī)模上限約4.49億股，約占融創(chuàng)服務已發(fā)行總股數(shù)的14.7%。

根據(jù)強制可轉換債券相同的條款，融創(chuàng)中國實控人孫宏斌此前提供給公司的4.5億美元無息股東貸款，亦同步同價轉換為融創(chuàng)中國的股權。

而剩余的約70億美元債務，融創(chuàng)將發(fā)行新的以美元計價的公開票據(jù)進行置換。債權人將獲得最多八檔新票據(jù)，分別于重組后的2年至9年到期，對于第一、第二檔債務（初始期限分別為兩年和三年），融創(chuàng)有權選擇將到期日延長1年，這也意味著公司三年內無剛性還款壓力，票息介乎于5-6.5%之間。

目前，融創(chuàng)境外債務重組方案已獲得債權人小組的支持，按行業(yè)慣例來看，融創(chuàng)債務重組成功概率較高，方案預計將會順利拿到75%以上的贊成票。一位機構分析師表示，該債務重組方案成功落地后，將顯著改善融創(chuàng)資產負債狀況，大幅降低境外債務規(guī)模，緩解未來2-3年的流動性壓力，同時增厚凈資產，為融創(chuàng)的經營有序恢復提供有力支持。

境內債已順利展期

在此之前，今年1月初，融創(chuàng)約160億元的境內公開債務已順利完成重組，平均展期3.5年。1月4日，融創(chuàng)中國在境內的發(fā)債主體融創(chuàng)房地產集團有限公司發(fā)布債券復牌公告。

融創(chuàng)中國的境內債重組方案涉及其境內存續(xù)的十筆債券，包括公募債和私募債。十筆債券分為A組和B組，A組為包括“PR融創(chuàng)01”“H融創(chuàng)07”等四筆此前已展期過的債券；B組為包括“20融創(chuàng)02”“H6融地01”等五筆未展期債券，以及一筆供應鏈ABS“21融01優(yōu)”。上述9筆債券的存續(xù)規(guī)模為157.49億元，供應鏈ABS規(guī)模為3.14億元，共計160.63億元。

融創(chuàng)的債務重組工作趕上了政策利好窗口期。

去年11月，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，被稱為“金融16條”。該通知提到，債券融資方面，按期兌付確有困難的，鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，通過協(xié)商展期、置換等安排，主動化解風險。

不過，從今年前兩月數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)銷售這條腿暫時仍沒有恢復。

3月6日的公告顯示，2023年1-2月，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額約180.9億元，累計合同銷售面積約140.1萬平方米，合同銷售均價約12910元/平方米。而2022年同期，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額約502.8億元，累計合同銷售面積約379.7萬平方米，合同銷售均價約13240元/平方米。

3月23日，融創(chuàng)中國發(fā)布盈利警告，預期2022年上半年公司歸母虧損介于180億元至190億元，2022年全年公司虧損介于270億元至280億元。而去年12月姍姍來遲的2021年年報顯示，公司歸母虧損達約382.6億元，核心凈虧損達約253億元。

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