觀點(diǎn)網(wǎng) “2022年，應(yīng)該是碧桂園服務(wù)歷史上最困難的一年?！睒I(yè)績會(huì)一開始，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江給過去的一年如此定調(diào)。

3月29日，碧桂園服務(wù)公布年報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)收入413.67億元，同比增長43.4%；毛利102.58億元，同比增長15.7%；公司股東應(yīng)占利潤19.43億元，同比下降51.8%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤為50.22億元，同比下降9%。

(資料圖)

此外，碧桂園服務(wù)董事會(huì)建議，宣派末期股息14.40分及特別股息每股人民幣22.81分。

與月初發(fā)布盈警時(shí)股價(jià)應(yīng)聲大跌10%不同，年報(bào)一經(jīng)發(fā)出，資本市場(chǎng)給予積極反應(yīng)，截至3月29日收盤，碧桂園服務(wù)以6.67%的漲幅領(lǐng)漲港股物業(yè)股，報(bào)13.44港元。

保持獨(dú)立性

業(yè)績會(huì)甫一開始，李長江便開宗明義，直言2022年收入和利潤雖然在絕對(duì)值上實(shí)現(xiàn)了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達(dá)成預(yù)期，“2022年應(yīng)該是碧服歷史上最困難的一年”。

從收入上看，2022年行業(yè)普遍增長停滯的情況下，作為頭部物企的碧桂園服務(wù)還是保持著較為領(lǐng)先的增長速度，增速43.4%至413.7億，并且在收入結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步擺脫對(duì)兄弟公司的依賴，僅5.6%收入來自于碧桂園。

2022年地產(chǎn)行業(yè)迎來深度調(diào)整，物業(yè)公司與關(guān)聯(lián)方“剪不斷理還亂”的關(guān)系往往成為市場(chǎng)擔(dān)憂的來源，資金占用與輸血常常牽動(dòng)著投資者的神經(jīng)。

今年業(yè)績會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層也多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司與兄弟公司間的獨(dú)立關(guān)系。

首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬舉例表示，公司有意控制非業(yè)主增值服務(wù)比重，2022年該分部收入不僅沒有增長，占總收入比重也進(jìn)一步下降至6.4%，表面公司不依賴非業(yè)主增值服務(wù)，也很少依賴關(guān)聯(lián)的兄弟公司。

值得注意的是，2022年碧桂園服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款較2021年增加了約50.7億元至153.48億，其中有17.3億來源于關(guān)聯(lián)方。雖然占比并不算大，但從關(guān)聯(lián)方總收入來看，僅23億的關(guān)聯(lián)方收入中有17億的應(yīng)收款。

有投資者告訴觀點(diǎn)新媒體，首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬在投資者會(huì)上表示，兩個(gè)公司獨(dú)立，但是有困難短期可以支持一下。他表示對(duì)該部分應(yīng)收款的回收有信心，形容為“越過了千山萬水，風(fēng)雨之后，終見彩虹”。

至于今后雙方關(guān)系的變化，黃鵬表示，雙方會(huì)加強(qiáng)在產(chǎn)品和服務(wù)上的聯(lián)動(dòng)，在房地產(chǎn)周期里面提供更好的服務(wù)，拉動(dòng)房后市場(chǎng)的產(chǎn)品體系。

毛利率承壓

作為碧桂園服務(wù)的“壓艙石”業(yè)務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)于2022年收入實(shí)現(xiàn)65.7%的增長至228.56億元，占總收入比重由2021年同期提升7.5個(gè)百分點(diǎn)至55.3%，并且獨(dú)立性也進(jìn)一步增強(qiáng)，來自第三方物業(yè)收入占比提升13.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到58.2%。

由于收購了中梁百悅智佳服務(wù)等較大型的物業(yè)管理公司，外加儲(chǔ)備面積轉(zhuǎn)化等因素，2022年碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積由2021年同期約7.66億平方米增加至約8.69億平方米。

同時(shí)，年報(bào)指出，因宏觀經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)市場(chǎng)斷崖下跌，增量市場(chǎng)銳減且新冠疫情反復(fù)，一定程度上制約了市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)的增速。

黃鵬在業(yè)績會(huì)上提到，2022年在一些單價(jià)品質(zhì)或是業(yè)主治理維護(hù)不太健康的項(xiàng)目做了主動(dòng)退出，規(guī)模約8400萬平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司規(guī)?！薄Ｋ允杖朊娣e只增長了約1億平米，總合約面積增長了1.64億平方米。

外拓方面，黃鵬稱，經(jīng)過四五年第三方多元化拓展，碧桂園服務(wù)已經(jīng)完全具備市場(chǎng)化獨(dú)立能力，已經(jīng)是一個(gè)多元化來源公司。數(shù)據(jù)顯示，2022年來自第三方物業(yè)收入超過碧桂園樓盤所形成的收入，由碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)收入在物管收入中的占比為41.8%，2021年為55.2%。

外拓帶來收入增長的同時(shí)，也不可避免對(duì)毛利率形成一定拖累。

2022年，碧桂園服務(wù)整體毛利率下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至約24.8%，其中物管服務(wù)分部毛利率由2021年的30.3%下降至25.5%，該下滑在于收并購帶來的無形資產(chǎn)攤銷成本增加以及新收購公司毛利率偏低等。

其他業(yè)務(wù)分部毛利率也存在不同程度下滑，社區(qū)增值服務(wù)分部的毛利率下降7.0個(gè)百分點(diǎn)至約53.5%；非業(yè)主增值服務(wù)分部的毛利率下降27.3個(gè)百分點(diǎn)至約13.6%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部的毛利率下降14.8個(gè)百分點(diǎn)至約35.5%，主要由于新拓項(xiàng)目爬坡期毛利率較低所致。

城市服務(wù)分部的毛利率相對(duì)穩(wěn)定，由2021年的約17.6%上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至約18.8%。

“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)分部中物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的毛利率下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至約8.8%，“三供一業(yè)”物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)毛利率下降主要由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化，低毛利率業(yè)務(wù)占比上升所致。

收并購余味

碧桂園服務(wù)此前在業(yè)績預(yù)告稱，2022年歸母凈利潤下滑一個(gè)因素在于商譽(yù)等無形資產(chǎn)減值。年報(bào)顯示，截至2022年末，商譽(yù)累計(jì)減值17.38億元，商譽(yù)賬面凈值達(dá)到179億元。

截至2022年末，碧桂園服務(wù)無形資產(chǎn)賬面凈值為259.52億元，占其資產(chǎn)37%，較2021年減少約19.9億元，主要?dú)w因于年內(nèi)若干股權(quán)收購公司商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，及處置若干子公司導(dǎo)致商譽(yù)及無形資產(chǎn)減少約人民幣3.2億元。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年12月31日，嘉寶服務(wù)已確認(rèn)商譽(yù)減值約11.82億元，導(dǎo)致嘉寶服務(wù)商譽(yù)的賬面值減少至35.88億元；財(cái)信服務(wù)已確認(rèn)商譽(yù)減值約人民幣4.45億元，導(dǎo)致財(cái)信服務(wù)商譽(yù)的賬面值減少至13.71億元。

碧桂園服務(wù)已決定退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)樵摰裙镜睦麧櫬始拔飿I(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。

另一方面，年內(nèi)因收購而產(chǎn)生的合同及客戶關(guān)系、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、品牌及特許經(jīng)營權(quán)發(fā)生攤銷金額約人民幣10.8億元。

據(jù)投資者稱，黃鵬表示：“目前減值是到位，沒有需要新增減值的。今年總體來說，基本面都在向好?！?/p>

對(duì)于今年的增長目標(biāo)，碧桂園服務(wù)基于謹(jǐn)慎態(tài)度提出希望實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，即至少不低于10%的增長。在黃鵬看來，2023年毛利率也會(huì)有所回升。

截至2022年12月31日，碧桂園服務(wù)的銀行存款和現(xiàn)金總額(包括受限制銀行存款)約113.77億元，較2021年下降約3.79億元；流動(dòng)資產(chǎn)凈值約96.62億元，流動(dòng)比率為1.4倍。

以下為碧桂園服務(wù)控股有限公司2022年半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)實(shí)錄節(jié)選：

現(xiàn)場(chǎng)提問：住宅市場(chǎng)增量面積增速放緩，物業(yè)企業(yè)來自關(guān)聯(lián)方交付的在管面積占比在持續(xù)減少，失去地產(chǎn)主業(yè)支撐后，后期靠什么維持利潤和增長，未來重點(diǎn)發(fā)力在什么地方？

汪英武：前面中長期的住房需求和房地產(chǎn)增速下降的影響，對(duì)物業(yè)市場(chǎng)沖擊是存在的。但是碧桂園服務(wù)作為一個(gè)全域覆蓋的頭部物業(yè)企業(yè)，在下沉市場(chǎng)的住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域有一定優(yōu)勢(shì)。

而且在過去幾年，特別是在2022年，碧桂園服務(wù)采取了全域覆蓋下的“一體兩翼”的市場(chǎng)策略，聚焦存量市場(chǎng)的開拓，來應(yīng)對(duì)地產(chǎn)帶來的振蕩影響，具體措施有三個(gè)方面：

一是通過下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來實(shí)現(xiàn)低價(jià)寬域做寬產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)策略；二是通過社區(qū)換新計(jì)劃來深挖一二線市場(chǎng)的存量市場(chǎng)和公建服務(wù)；三是通過城市服務(wù)的城市共生計(jì)劃來打開TO G和TO B的城市公共類服務(wù)的服務(wù)市場(chǎng)。

通過上述的舉措，2022年新增外拓項(xiàng)目中存量項(xiàng)目的數(shù)量占比達(dá)到80.56%，非住業(yè)態(tài)的項(xiàng)目占比達(dá)到64.82%，整個(gè)外拓保持連續(xù)的增長。因此，隨著市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象，我們對(duì)未來是充滿信心的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：房地產(chǎn)行業(yè)正在向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，對(duì)于物業(yè)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響？物業(yè)企業(yè)要注意哪些事項(xiàng)？碧桂園服務(wù)近年來一直在探索多種業(yè)務(wù)，2023年有何規(guī)劃？

李長江：由過去的擴(kuò)張型變成高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，相應(yīng)對(duì)物業(yè)帶來是什么？毫無疑問，第一個(gè)影響，同過去高速發(fā)展的時(shí)候相比，房地產(chǎn)行業(yè)可能帶來的量會(huì)下降。第二，對(duì)房產(chǎn)、房屋使用的科技性要求更高。

第二個(gè)問題，對(duì)于碧桂園服務(wù)未來，我們會(huì)堅(jiān)定的抓服務(wù)，讓客戶滿意的服務(wù)、客戶需求的服務(wù)不動(dòng)搖，堅(jiān)持效率、效能要得到進(jìn)一步提升不動(dòng)搖，堅(jiān)持用科技、數(shù)字化的手段，甚至AI的手段，解決相關(guān)成本高企的問題不動(dòng)搖。

同時(shí)，堅(jiān)決發(fā)展緊緊圍繞社區(qū)的，緊緊圍繞業(yè)主需求的增值服務(wù)不動(dòng)搖，對(duì)于市場(chǎng)擴(kuò)張，也就是市場(chǎng)占有率方面，堅(jiān)持高質(zhì)量增長。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年的業(yè)績指引如何？預(yù)計(jì)主要增長引擎是什么？毛利率是否會(huì)止跌回升還是仍然有下行空間？

黃鵬：今年在收入和利潤方面會(huì)謹(jǐn)慎一些，因?yàn)橄艘恍┎焕蛩?，還有各業(yè)務(wù)的成長驅(qū)動(dòng)，我們目標(biāo)希望是實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)以上的增長。雙位數(shù)指的是至少不低于10%以上的增長，具體團(tuán)隊(duì)會(huì)追求更高的目標(biāo)。

毛利率方面，我認(rèn)為毛利率會(huì)有回升。增長的驅(qū)動(dòng)引擎，首先通過組織變革之后的深耕戰(zhàn)略，新舊兩種模式下的拓展驅(qū)動(dòng)，無論在城服還是多業(yè)態(tài)的拓展上應(yīng)該還是一個(gè)長足的驅(qū)動(dòng)，我們有深厚的產(chǎn)品力和運(yùn)營能力，能多業(yè)態(tài)全生命周期的管理。

增值服務(wù)方面，會(huì)有一些回升以及一些新產(chǎn)品的突破。在商業(yè)、商寫，“兩商”業(yè)務(wù)上會(huì)轉(zhuǎn)化業(yè)績。

城服方面也會(huì)是成長的，這個(gè)業(yè)務(wù)稍微有點(diǎn)花錢，資本開支會(huì)大一些，回款會(huì)慢一些，考慮到現(xiàn)金流壓力和它的成長平衡，我希望它成長速度慢一些，走得更穩(wěn)一些。

科技智能化會(huì)繼續(xù)降本，也形成一定的市場(chǎng)化的能力，但是相對(duì)規(guī)模還小。

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