觀點(diǎn)網(wǎng) 金隅集團(tuán)在2022年遭受了考驗(yàn)。

2022年財(cái)報(bào)顯示，該公司期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入約1028億元，同比下降16.83%，擬以2022年末總股本106.8億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利0.67元（含稅），共計(jì)派發(fā)股利總計(jì)人民幣7.2億元。

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值得注意的是盈利表現(xiàn)下滑，歸母凈利潤(rùn)從2021年的29.3億元下降到2022年的12.1億元，同比降幅58.7%；扣非凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，從2021年的16.8億元減少至2022年的-5.4億元，同比下降132.1%；基本每股權(quán)益從2021年的0.27元每股減少為2022年的0.11元每股，同比減少59.26%。

金隅集團(tuán)2022年扣非凈利潤(rùn)虧損5.4億元，是近5年來(lái)扣非凈利潤(rùn)首度虧損，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈收益與利潤(rùn)總額的比值亦落到近3年最低點(diǎn)。

“三費(fèi)”在營(yíng)收中的占比也并未降低，與上一年數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，銷售費(fèi)用占總營(yíng)收比值為2.3%，略高于上一年的2.15%；管理費(fèi)用占總營(yíng)收比值為7.17%，高于上一年末的5.81%；財(cái)務(wù)費(fèi)用占總營(yíng)收比值則從上一年的1.92%增加到2.61%。

在完成重組后，金隅形成了兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，一是新型綠色建材板塊，包括以水泥為主的新型綠色環(huán)保建材制造業(yè)務(wù)、裝備制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)；二是地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

綠色建材板塊方面，金隅目前仍是全國(guó)建材行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，全國(guó)第三大水泥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以及京津冀最大的綠色、環(huán)保、節(jié)能建材生產(chǎn)供應(yīng)商之一。

該板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入782.7億元，同比減少4.3%；毛利額100.5億元，同比減少22.6%。水泥及熟料綜合毛利率19.95%；2022年度混凝土總銷量同比減少22.03%；混凝土毛利率8.04%，減少2.58個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、水泥供需兩端的收縮的影響是可見的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)水泥產(chǎn)量21.3億噸，同比下降10.5%，水泥產(chǎn)量為2012年以來(lái)最低值，更是創(chuàng)下自1969年以來(lái)的最大降幅。

地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊上，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入258.5億元，同比減少40.6%，房屋銷售毛利率達(dá)到16.8%，比上期增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積124.42萬(wàn)平方米，同比減少32.14%。截至報(bào)告期末，公司擁有土地儲(chǔ)備的總面積660.94萬(wàn)平方米。

此外，金隅在物業(yè)投資及管理板塊上，出租單價(jià)有所提高，出租率未有明顯改善。公司持有的高檔寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等投資物業(yè)總面積為217.9萬(wàn)平方米，2021年末為174.7萬(wàn)平，綜合平均出租率80%，綜合平均出租單價(jià)從2021年的4.9元/平方米/天提高至5.8元/平方米/天；其中在北京核心區(qū)域持有的高檔投資性物業(yè)總面積121.5萬(wàn)平方米，綜合平均出租率80.56%，綜合平均出租單價(jià)則由7元/平方米/天略微上調(diào)至7.24元/平方米/天。

2022年金隅仍然保持在京核心區(qū)域拿地，通過(guò)參股及招拍掛等形式。對(duì)比上一年在北京與長(zhǎng)三角拿地9宗，2022年投資有所減緩，僅在北京朝陽(yáng)、海淀核心區(qū)域拿地3宗，且只有1宗持股100%，另2宗持有權(quán)益分別為49%與34%。

一貫以來(lái)更傾向于拿一線城市的核心區(qū)域地塊，注重“短平塊”的周轉(zhuǎn)，成本壓縮利潤(rùn)空間對(duì)于金隅來(lái)說(shuō)是可以考慮接受的。

以2022年所獲京城核心區(qū)域地塊為例，受房企熱捧的朝陽(yáng)奶西地塊在競(jìng)拍第51輪至競(jìng)現(xiàn)房面積上限，金隅最終搖號(hào)獲得，樓面成交價(jià)較朝陽(yáng)奶西鄰近項(xiàng)目望京樾高了2000元每平方米，還多了3.5萬(wàn)平方米的現(xiàn)房銷售面積。

金隅在財(cái)報(bào)中表示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持“保交用、抓銷售、去庫(kù)存”不動(dòng)搖，新項(xiàng)目開盤周期大幅縮短，上海楊浦項(xiàng)目、杭州彭埠項(xiàng)目等開盤即售罄。

如果回看上海楊浦項(xiàng)目，該地塊是金隅經(jīng)93輪競(jìng)價(jià)于2020年的7月在上海拿的地，以總價(jià)69.2億元擊退招商、金融街、九龍倉(cāng)和龍光等5家房企競(jìng)得地塊，樓面價(jià)85764元/平米，溢價(jià)率38.32%，這一價(jià)格創(chuàng)下周邊樓板價(jià)新高，且高出鄰近保利、仁恒等項(xiàng)目至少2萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士也稱此價(jià)格拿地較為冒險(xiǎn)。

據(jù)悉，金隅目前已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、青島、唐山、?？凇⒊Ｖ莸?6 個(gè)城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長(zhǎng)三角、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)三大經(jīng)濟(jì)圈”的全國(guó)開發(fā)格局。

財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)中顯示，最近一期竣工項(xiàng)目尚有40個(gè)，公司已計(jì)提減值準(zhǔn)備7.01億元，從收入占比來(lái)看，房地產(chǎn)仍然不是業(yè)績(jī)支柱，建材水泥板塊占營(yíng)收的76%。

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