觀點(diǎn)網(wǎng) 趕在中報(bào)季最后幾天，寶龍集團(tuán)相繼公布了旗下商業(yè)和地產(chǎn)兩大上市平臺2022年度業(yè)績。

于報(bào)告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)收入約為313.78億元，較2021年同期下降約21.4%；公司擁有人應(yīng)占核心盈利約為24.51億元，同比下降約34.9%。

(資料圖)

從上述數(shù)據(jù)可以看出，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的過去一年，寶龍地產(chǎn)無疑是受到了較大考驗(yàn)。不過，相比于近期年報(bào)中出現(xiàn)大額虧損的多家房企，能實(shí)現(xiàn)正向盈利也實(shí)屬不易。

另外一平臺寶龍商業(yè)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入約25.49億元，較2021年同期增長約3.5%；毛利約8.34億元，同比增長約1.5%；公司股東應(yīng)占利潤約為4.43億元，同比增長約1.1%；公司股東核心應(yīng)占利潤約為5.17億元，同比增加約4.8%。

同時(shí)，隨著業(yè)績一起發(fā)布還有一則人事變動。

寶龍商業(yè)執(zhí)行董事張?jiān)品逵捎谄渌麡I(yè)務(wù)承擔(dān)，調(diào)任為非執(zhí)行董事，并已辭任首席財(cái)務(wù)官，將由賀旭光接任。

據(jù)一位參加寶龍商業(yè)的分析人士透露，張?jiān)品鍖⒄{(diào)動至寶龍地產(chǎn)擔(dān)任副總裁，負(fù)責(zé)寶龍地產(chǎn)自持物業(yè)中除購物中心外的其它的商業(yè)地產(chǎn)，即酒店、寫字樓和長租公寓的經(jīng)營管理工作。

目前寶龍?jiān)跔I的酒店超過20家，客房達(dá)到5000間，另外還有2000間長租公寓，以及29萬平方米的寫字樓。

地產(chǎn)：凈利下降超九成，戰(zhàn)略退守長三角

過去一年，受房地產(chǎn)市場下行及國內(nèi)疫情的持續(xù)影響，TOP100房企總合約銷售金額同比跌超四成，寶龍地產(chǎn)亦不能幸免。

截至2022年12月31日，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額(連同共同控制實(shí)體及聯(lián)營公司的合約銷售額)約為409.50億元，同比下降59.55%，實(shí)現(xiàn)合約銷售總面積272.42萬平方米，同比下降57.5%。

據(jù)了解，寶龍地產(chǎn)收入主要來自于物業(yè)銷售收入、投資物業(yè)租金收入、提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)收入、其他物業(yè)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入。

根據(jù)年報(bào)顯示，銷售下滑直接導(dǎo)致了公司最大收入來源物業(yè)銷售收入的減少。

期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入約為313.78億元，較2021年同期下降約21.4%；其中，物業(yè)銷售收入約264.81億元，同比下降約24.4%，占總收入的84.4%。

此外，投資物業(yè)租金收入（經(jīng)扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷）17.41億元，同比增加3.6%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)收入（扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷），凈收入約為人民幣21.10億，同比增加約4.1%；其他物業(yè)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入（經(jīng)扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷）約為人民幣10.46億元，同比下降約9.8%。

雖然銷售大幅下滑，寶龍地產(chǎn)毛利率卻并沒有受到影響，截至2022年底為31.5%，較2021年同期31.4%上升約0.1個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)毛利約為人民幣98.78億元，同比減少約21.1%。

凈利潤方面，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占核心盈利約為24.51億元，同比下降約34.9%。值得注意的是，公司擁有人應(yīng)占利潤僅為4.08億元，同比減少約93.2%；

據(jù)了解，兩者之所以相差超20億，主要是因?yàn)楣緭碛腥藨?yīng)占核心盈利不包括投資物業(yè)公允價(jià)值的收益/（虧損）、持作銷售竣工物業(yè)轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的重估收益/（虧損）及融資活動產(chǎn)生的匯兌收益/（虧損）。

根據(jù)年報(bào)顯示，2022年，寶龍地產(chǎn)融資活動產(chǎn)生的匯兌虧損（凈額）為19.96億元，而2021年則為匯兌收益5.95億元，變動幅度25.91億元。這也直接導(dǎo)致了該公司融資成本（凈額）支出由2021年的4.34億，增加至24.08億元。

此外，公司錄得的投資物業(yè)重估損失約人民幣0.88億元，2021年同期錄得重估收益約為人民幣17.11億元，由公允價(jià)值收益轉(zhuǎn)為公允價(jià)值虧損，變動幅度為17.99億元。

圖片來源：企業(yè)年報(bào)

截至2022年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為人民幣630.92億元，較2021年底減少約13.5%，包含銀行及其他借款約人民幣396.65億元、公司債券約人民幣62.93百萬元、商業(yè)按揭支持證券約人民幣22、63百萬元、資產(chǎn)支持證券約人民幣2.61億元及優(yōu)先票據(jù)約人民幣146.10億元。

其中，一年內(nèi)到期的借款約為人民幣196.86億元，一年后到期的借款約為人民幣434.06億元。

現(xiàn)金方面，截至期末，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約為人民幣118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為95.9億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

土儲方面，于2022年12月31日，寶龍地產(chǎn)擁有的優(yōu)質(zhì)土地儲備總建筑面積約為2740萬平方米，正在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約為2310萬平方米；持作未來發(fā)展物業(yè)約為430萬平方米。開發(fā)中的土地儲備將用于發(fā)展大型商住物業(yè)，附優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)、酒店式公寓、辦公樓及酒店。2022年12月31日，土地儲備約67.1%分布于長三角地區(qū)。

值得注意的是，在此次年報(bào)中，寶龍地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略首次由過去的「1+1+N」變?yōu)榱恕?+N」。

據(jù)了解，「1+1+N」戰(zhàn)略是寶龍集團(tuán)于2020年提出，即重點(diǎn)布局長三角、大灣區(qū)，并關(guān)注其他機(jī)會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。如今的「1+N」戰(zhàn)略，則為深耕長三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會型優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

寶龍地產(chǎn)在發(fā)展中將大灣區(qū)剔除，退守長三角的態(tài)度可見一斑。

商業(yè)：輕資產(chǎn)外拓目標(biāo)80萬平方米

作為以商管業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)輸出企業(yè)，寶龍商業(yè)2022年實(shí)現(xiàn)收入約25.49億元，同比增長約3.5%。

其中，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)是寶龍商業(yè)最大收入來源，實(shí)現(xiàn)約20.58億元，同比增長2%，占總收入的80.8%；住宅物業(yè)管理服務(wù)收入4.91億元。

具體來看，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)增長主要是受益于商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)收入的明顯提升。期內(nèi)，商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)收入17.36億元，較2021年增長13.5%。

該業(yè)務(wù)的增長是由于累計(jì)已開業(yè)建筑面積增加及現(xiàn)有零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)入成熟營運(yùn)期，收入坪效上升。

圖片來源：企業(yè)年報(bào)

據(jù)悉，2022年，寶龍商業(yè)商管規(guī)模進(jìn)一步提升，年內(nèi)新開8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)面積65萬平方米,包含臺州椒江寶龍城、廈門同安寶龍廣場兩座標(biāo)桿項(xiàng)目。

截至2022年12月31日，寶龍商業(yè)共有93個(gè)已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為1055.3萬平方米，同比增長6.2%；已簽約零售商業(yè)物業(yè)142個(gè)，總合約建筑面積約為1519.5萬平方米，同比增長8%。

據(jù)上述參會人士透露，管理層在投資者會上表示，寶龍商業(yè)將堅(jiān)持五年戰(zhàn)略目標(biāo)不變，即要在2025年商業(yè)在營面積達(dá)到1500萬平方米，2025年商業(yè)全國做到五強(qiáng)，長三角做到三強(qiáng)。

2023年，寶龍商業(yè)計(jì)劃開業(yè)13個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約104萬平方米，包含8座寶龍廣場，5座寶龍?zhí)斓?。其中，杭州拱墅寶龍廣場將作為標(biāo)桿項(xiàng)目重點(diǎn)打造，預(yù)計(jì)2023年12月份開業(yè)。

根據(jù)寶龍商業(yè)測算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開業(yè)第三年總銷售7億元，帶來全口徑收入8300萬元。

除了商管規(guī)模持續(xù)提升，寶龍商業(yè)在獨(dú)立第三方外拓方面也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

根據(jù)業(yè)績報(bào)告顯示，2022年，寶龍商業(yè)共計(jì)新簽約11個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到104萬平方米。其中，來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目有7個(gè)，建筑面積54萬平方米，占比超五成。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，獨(dú)立外拓能力似乎愈發(fā)重要，逐漸成為資本市場所關(guān)注的重點(diǎn)。對此，管理層也給出了一個(gè)超乎預(yù)料的全年外拓目標(biāo)指引：2023年，寶龍商業(yè)將加快拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作，預(yù)計(jì)全年輕資產(chǎn)外拓面積不少于80萬平方米。同時(shí)，未來每年也將持續(xù)保持這個(gè)目標(biāo)。

管理層指出，目前寶龍地產(chǎn)還有400多萬平方米商業(yè)項(xiàng)目沒有開發(fā)，預(yù)計(jì)將在未來兩三年之內(nèi)開發(fā)完。如此平均下來，地產(chǎn)端每年能提供100萬-150萬平方米新增簽約建筑面積。再加上每年至少80萬平方米外拓面積，每年預(yù)計(jì)能確保新增簽約面積在200萬平方米以上。

財(cái)務(wù)方面，寶龍商業(yè)2022年全年成本及費(fèi)用總額是19.84億，同比增長4.8%。其中，人工及外包成本66.8%，租賃開支占比9.4%，能耗開支占比11.3%，其它成本占比12.5%。

與此同時(shí)，過去一年中，寶龍商業(yè)毛利率有所下降，由2021年的2021年的33.4%減少0.7個(gè)百分點(diǎn)至32.7%。

據(jù)了解，毛利率下降有兩大因素。第一，是因?yàn)樾鹿谝咔橛绊?，?dǎo)致整體出租率略有下降，而公司對于商戶也有一些緩繳的措施，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)租賃收入下降。第二，是因?yàn)橐恍┰?jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目有所推遲，導(dǎo)致毛利率較高的顧問咨詢性收入下降。

對此，管理層表示，雖然第三方外拓方面行業(yè)競爭加劇，對于毛利率會有一定影響，但毛利率仍然會穩(wěn)定在30%到33%之間。未來三年，寶龍商業(yè)的收入和利潤都會保持兩位數(shù)增長。

“一方面，目前公司非常注重對成本的控制，在數(shù)字化智慧商業(yè)方面已經(jīng)取得了一定成果，未來將采取了很多措施；同時(shí)，公司在內(nèi)生增長方面，還有很大空間，一些項(xiàng)目物管還是比較低。我們今年選了20個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，作為一些改進(jìn)的重點(diǎn)?！?/p>

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