觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年業(yè)績(jī)顯示，雅居樂扭贏為虧，其中毛利率水平驟降24.1個(gè)百分點(diǎn)，積極償債后的2023依舊困難重重。

收入方面，2022年雅居樂錄得營(yíng)業(yè)收入540.34億元，相較于去年同期減少26%；營(yíng)業(yè)成本方面無明顯波動(dòng)，共計(jì)約530.33億元，同比減少1.9%。由此可以看到，在利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的第一步，毛利與2021年相比減少約180億元，后續(xù)指標(biāo)便很難達(dá)到盈利狀態(tài)。

【資料圖】

因此，毛利空間的急速下降是我們最為關(guān)注的核心話題。

在資產(chǎn)方面，變化較為明顯的是投資物業(yè)與現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物。2022年投資物業(yè)余額為93.68億元，相較于2021年年末（115.15億）同期下降18.6%，主要原因系轉(zhuǎn)至持有待售的資產(chǎn)處置與項(xiàng)目出售增加所致。

這一下降數(shù)值對(duì)應(yīng)的是雅居樂2022年1-9月期間的一系列項(xiàng)目出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

現(xiàn)金及其等價(jià)物的下降幅度更加明顯，截止至去年12月31日，余額僅為84.63億元，較之于年初減少了約140億元。盡管該科目的具體明細(xì)尚未披露，但極大可能是與短期償債行為有關(guān)，一部分原因是物業(yè)、產(chǎn)房設(shè)備等資產(chǎn)并無明顯增長(zhǎng)，另一部分因?yàn)橄拗瀑Y金也出現(xiàn)同等幅度的降幅。這是融資通道緊縮后，民營(yíng)房企不得不面對(duì)的事實(shí)。

負(fù)債方面，雅居樂的“瘦身”效果還是十分顯著的，長(zhǎng)期借款同比下降34.7%，短期借款同比下降18.6%；短期負(fù)債中的非計(jì)息貿(mào)易款項(xiàng)同比下降約11.9%。非流動(dòng)負(fù)債下降約28.6%，流動(dòng)負(fù)債下降約6.8%。

但是，盡管致力于償還債務(wù)，雅居樂集團(tuán)的凈負(fù)債比率依舊上升6.5%至57.3%，主要因是由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓等行為造成的所有者權(quán)益縮水。

望眼來看，延期的永續(xù)債利息，尚未結(jié)束的短期債務(wù)，收益能力告急依舊考驗(yàn)著雅居樂。

毛利率下滑并非只是行業(yè)因素

對(duì)于2022年凈虧損約133.7億元，雅居樂表示，主要受到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利、外匯波動(dòng)、按照香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則要求計(jì)提資產(chǎn)減值增加等因素影響。

另外，合營(yíng)企業(yè)錄得虧損，出售附屬公司所獲得的收益也有所減少；外匯波動(dòng)還造成凈匯兌損失和計(jì)提減值的增加，都對(duì)利潤(rùn)造成了影響。

其實(shí)在去年行業(yè)下滑的環(huán)境中，房企業(yè)績(jī)下滑乃至腰斬都成了普遍現(xiàn)象，畢竟很多房企都波及到了生存問題。民營(yíng)房企中，包括碧桂園、新城控股、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、雅居樂等房企都發(fā)布了業(yè)績(jī)下滑或虧損的公告。

與此同時(shí)，有些央企、國(guó)企的地產(chǎn)公司的表現(xiàn)也不大樂觀，在預(yù)虧名單中華僑城A、大悅城、首開股份都名列其中。

但是像雅居樂如此嚴(yán)重的毛利減幅，絕不僅僅是行業(yè)因素的原因。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，近期公布的企業(yè)中，毛利率降幅在4%-10%區(qū)間內(nèi)，下降超過20%往往是由于自身戰(zhàn)略的原因。

由于急于變現(xiàn)的需求，雅居樂在物業(yè)發(fā)展板塊的資產(chǎn)下降明顯，由2022年年初的2561億元下降至2161億元，同比減少15.62%；相對(duì)應(yīng)的物業(yè)發(fā)展板塊的收入也隨之下降約35.9%。資產(chǎn)規(guī)模的減少與銷售萎靡的大環(huán)境相疊加，致使2022年的全年業(yè)績(jī)承壓。

此前雅居樂曾在官方公眾號(hào)發(fā)文披露，2022年集團(tuán)在廣州、佛山、北京、上海等24座城市交付了7.56萬套，711萬平方米。但截至2022年12月31日止十二個(gè)月，雅居樂集團(tuán)連同集團(tuán)合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及“雅居樂”項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為652.3億元，同比下降約53.08%；對(duì)應(yīng)建筑面積為517.9萬平方米，同比下降約46.71%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

近年來，雅居樂的盈利水平一直在下降。在2021年以前，憑借物業(yè)與多元化板塊的收入維持著較為中等偏上水平的毛利率水平，且凈利率與毛利率之間維持著約10%-15%的差距。

但2022年，主要由于企業(yè)的減值損益大幅提升以及出售附屬公司所獲得的收益有所減少，進(jìn)一步拉大了兩者之間的差距。

2023流動(dòng)性依舊承壓，債務(wù)問題亟待解決

雅居樂積極償債的精神值得肯定，但是“變現(xiàn)”與“造血”之后依然存在諸多短期債務(wù)問題。觀點(diǎn)指數(shù)擔(dān)心，業(yè)績(jī)下滑的后續(xù)影響或許是更深遠(yuǎn)的。

上述現(xiàn)金、負(fù)債等數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，2022年雅居樂全年債務(wù)凈償還超過200億人民幣，為了保持“零違約”的戰(zhàn)績(jī)，頻繁虧損變賣資產(chǎn)并積極融資。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年7月至2022年，雅居樂通過拋售資產(chǎn)“造血”約84.96億元，涉及酒店商場(chǎng)、項(xiàng)目公司、雅生活股權(quán)等。這一系列資本運(yùn)作下來，才勉強(qiáng)守住零違約記錄，挺過償債高峰期，但資產(chǎn)規(guī)模下降帶來盈利受限已經(jīng)在2022年報(bào)中充分體現(xiàn)。

此外，雅居樂于2022年將11月25日到期的永續(xù)債利息兌付進(jìn)行了延期處理，同時(shí)還將應(yīng)于12月4日應(yīng)付的永續(xù)債利息進(jìn)行了延遲，這里實(shí)際上是利用了游戲規(guī)則。

按照永續(xù)債的特性，利息是允許延期支付的，且不受限制，合同上確實(shí)并不算違約。然而，雅居樂的永續(xù)債體量并不小，共三只約130億元，利率重置后為Floating。同樣是永續(xù)債的特殊性，會(huì)產(chǎn)生支付利息且每年利率保持浮動(dòng)狀態(tài)。

觀點(diǎn)指數(shù)估計(jì)，以現(xiàn)階段的規(guī)模預(yù)測(cè)，雅居樂仍需每年償付9億-12億元的利息費(fèi)用。

另一方面，雅居樂依然存在4筆美元債，3筆在2025年，1筆在2026年，票面利率在5.50%-6.05%之間。此外，還有一筆2023年10月份到期的12億私募債。

以短債角度看，雅居樂一年內(nèi)到期的銀行借款及其他借款為206.80億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)為0億元，一年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債為33.47億元，合計(jì)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為239.473億元。以現(xiàn)在公司84.6億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，難于覆蓋。

如此大的資金缺口，即便雅居樂變賣資產(chǎn)補(bǔ)血安穩(wěn)度過了去年，卻不代表今年財(cái)務(wù)狀況就能輕松，更別提還有消息指出，公司可能存在表外負(fù)債及商票逾期。

因此，因債務(wù)所形成的流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致變賣資產(chǎn)進(jìn)而損害收益能力，下降的利潤(rùn)空間與短期債務(wù)的差額形成了新的債務(wù)壓力。

如何打破這一循環(huán)窘境，或許還需期待2023年的樓市恢復(fù)。

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