觀點(diǎn)網(wǎng) 3月31日，于年報(bào)季的最末尾，合景悠活發(fā)布了2022年全年業(yè)績(jī)并召開(kāi)了業(yè)績(jī)會(huì)。

報(bào)告期內(nèi)，合景悠活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約人民幣40.25億元，同比增長(zhǎng)23.7%，毛利約人民幣12.4億元，微增1.2%；凈利潤(rùn)大幅下跌91.2%至5990萬(wàn)元，整體毛利率下降6.9個(gè)百分點(diǎn)至30.8%。

【資料圖】

管理規(guī)模方面，合景悠活截止2022年底管理面積約為2.15億平方米，合約面積2.87億平方米，分別同比增加4.5%和3.3%，和今年其他物企的面積增速相比放緩明顯。

放緩的腳步

合景悠活目前的規(guī)模很大程度上都是自收并購(gòu)而來(lái)，2021年初以13.16億元的對(duì)價(jià)，“小魚吃大魚”收購(gòu)了雪松智聯(lián)科技集團(tuán)80%股權(quán)，后者在管面積超過(guò)8600萬(wàn)平方米，而合景悠活彼時(shí)在管面積僅為2220萬(wàn)平方米。

6月，又以4.98億元收購(gòu)了上海申勤物業(yè)管理服務(wù)有限公司80%股權(quán)。

通過(guò)上市后的數(shù)次大手筆收購(gòu)，合景悠活實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張，管理面積迅速突破了2億平方米，成功躋身物業(yè)板塊前部。

而在2022年剛開(kāi)年，合景悠活又在環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)斥資1.65億元收購(gòu)廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司50%股權(quán)。

在此之后，合景悠活的速度似乎“慢”了下來(lái)，整個(gè)2022年在管面積增速不到5%。

營(yíng)收方面，合景悠活實(shí)現(xiàn)了23.7%的增速，核心凈利潤(rùn)則下降19.1%。核心凈利潤(rùn)為不包括就應(yīng)收款項(xiàng)作出的減值撥備、金融負(fù)債的公允價(jià)值虧損、商譽(yù)的減值虧損的凈利潤(rùn)，即剔除財(cái)務(wù)處理影響后反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的利潤(rùn)，因此，即使去除財(cái)務(wù)處理方面的影響，合景悠活利潤(rùn)仍錄得了一定的降幅。

細(xì)分業(yè)務(wù)來(lái)看，2022年，合景悠活住宅板塊部分的周期性業(yè)務(wù)受行業(yè)和宏觀環(huán)境影響最為嚴(yán)重，其中預(yù)售服務(wù)收入下降32.1%，社區(qū)增值服務(wù)收入則下降45.2%，整個(gè)住宅板塊占營(yíng)收的比例也由59.5%降低至46.6%，從已公開(kāi)業(yè)績(jī)物企的情況來(lái)看，周期性下行也是目前上市物企的共性。

另外，2022年合景悠活管理面積增長(zhǎng)也較少，可能是因大部分面積都是并購(gòu)而來(lái)，但企業(yè)本身的外拓團(tuán)隊(duì)和能力并未得到等比例提升所致。

在上市物企當(dāng)中，合景悠活有一定的特別之處，即從上市之初就擁有一定量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。截止2022年12月31日，合景悠活在管項(xiàng)目中約8%面積為商業(yè)類型（包括寫字樓和商場(chǎng)），目前運(yùn)營(yíng)和管理的購(gòu)物中心數(shù)量為15個(gè)、寫字樓為6個(gè)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)門檻高，盈利能力強(qiáng)但增量市場(chǎng)小，對(duì)物企毛利率的拉高有明顯作用，合景悠活商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)2022年共產(chǎn)生了1.34億元的收入，和2021年基本持平。

截至2022年末，合景悠活住宅、商業(yè)、公共的在管面積分別為42:8:50，G端業(yè)務(wù)是近年押注的重點(diǎn)，2022年公建和城服物管板塊實(shí)現(xiàn)117.2%的收入增幅。

環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入城市服務(wù)業(yè)務(wù)的重要切入點(diǎn)，通過(guò)對(duì)環(huán)衛(wèi)企業(yè)廣東特麗潔的收購(gòu)，合景悠活在城市服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)展迅速，2022年還中標(biāo)了順德大良街道重點(diǎn)區(qū)域污水沉降等重點(diǎn)項(xiàng)目。

另外，合景悠活2022年拓展的公建重點(diǎn)項(xiàng)目還包括定海廣華醫(yī)院、定海廣華頤養(yǎng)院等醫(yī)院業(yè)態(tài)項(xiàng)目，廣州出入境邊防檢查總站、上海嘉定區(qū)綜合辦公樓等政府機(jī)關(guān)業(yè)態(tài)項(xiàng)目，在公共交通業(yè)態(tài)方面則突破了原來(lái)的空白，新中標(biāo)南寧地鐵五號(hào)線，普洱高鐵站等。

整體來(lái)看，2022年全年，合景悠活在住宅和商業(yè)領(lǐng)域都未取得明顯拓展或進(jìn)步，甚至不少業(yè)務(wù)出現(xiàn)了萎縮，唯在公建領(lǐng)域取得了一定的成績(jī)。另外，還通過(guò)對(duì)特麗潔的收購(gòu)實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)軍，并部分彌補(bǔ)了其他板塊的下行。

現(xiàn)金的留存

財(cái)務(wù)方面，合景悠活2022年利潤(rùn)率降幅較大，毛利率下降近7個(gè)百分點(diǎn)，其中有多方面的原因，一是因?yàn)楦呙麡I(yè)務(wù)的萎縮，2022年社區(qū)增值服務(wù)等周期性業(yè)務(wù)明顯縮水，商業(yè)運(yùn)營(yíng)占營(yíng)收的比例也進(jìn)一步降低。

另外則是由于所收購(gòu)企業(yè)廣東特麗潔的并表，公建城服等G端業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率通常較低，而合景悠活去年同時(shí)也在公建方面有所發(fā)力，該板塊營(yíng)收占比大幅提升，進(jìn)而拉低了整體的利潤(rùn)率水平。

隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向物管行業(yè)的逐漸蔓延，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)回款問(wèn)題突出，物管企業(yè)的應(yīng)收款科目也受到愈來(lái)愈多的關(guān)注，合景悠活去年同樣在應(yīng)收款方面膨脹明顯，計(jì)提過(guò)后，截止2022年底的貿(mào)易應(yīng)收款余額達(dá)到20.5億元，和去年同期相比增幅達(dá)93.0%，大幅高于23.7%的營(yíng)收增速。

而在構(gòu)成方面，盡管合景悠活在項(xiàng)目方面來(lái)自合景泰富的并不多（在管面積中約12%），但貿(mào)易應(yīng)收款方面關(guān)聯(lián)方占比卻過(guò)半，達(dá)到52.5%，。賬齡上同樣較為危險(xiǎn)，1年期以上貿(mào)易應(yīng)收款占比達(dá)到33.92%，去年同期僅為3.20%。

合景悠活2022年對(duì)貿(mào)易應(yīng)收款共計(jì)提約5.9億元的壞賬，撥備率約22.34%，但剩余的應(yīng)收款規(guī)模也同樣龐大。

在公告中，合景悠活暫未披露現(xiàn)金流量表的情況（今年已發(fā)業(yè)績(jī)的物企中實(shí)際披露現(xiàn)金流量表的也并不多），但從應(yīng)收款的情況來(lái)看可能不容樂(lè)觀。從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，合景悠活在手現(xiàn)金則錄得了較大增幅，從2021年底12.34億元增加49.8%至18.48億元。

值得注意的是，和2021年相比，合景悠活2022年還新增加了5.5億元有息負(fù)債，這可能是2022期末現(xiàn)金能錄得大幅增長(zhǎng)的重要來(lái)源之一。

合景悠活并沒(méi)有披露該筆負(fù)債的具體用途，且物業(yè)服務(wù)作為強(qiáng)現(xiàn)金流，無(wú)重大資本開(kāi)支的輕資產(chǎn)行業(yè)，目前大部分物企并不存在有息負(fù)債。

2022年，合景悠活決定不派息，據(jù)參加業(yè)績(jī)會(huì)的投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，合景悠活管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示，集團(tuán)需要保證一定的資金流動(dòng)性用于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和增長(zhǎng)，特別是旗下特麗潔城市服務(wù)板塊在招投標(biāo)過(guò)程中需要大量保證金。另外，保留足夠現(xiàn)金也有利于企業(yè)在合適的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)可以把握機(jī)會(huì)。

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