觀點(diǎn)網(wǎng) 日前，中國(guó)鐵建公布2022年年度業(yè)績(jī)，各項(xiàng)指標(biāo)取得穩(wěn)步增長(zhǎng)。不過(guò)，受2022年地產(chǎn)行業(yè)影響，該集團(tuán)房地產(chǎn)開業(yè)業(yè)務(wù)也面臨著利潤(rùn)收縮、毛利率下滑，銷售不及預(yù)期等問(wèn)題。

2022年，中國(guó)鐵建實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.1萬(wàn)億，利潤(rùn)總額378.25億元，凈利潤(rùn)317.53億元，較去年分別同比增長(zhǎng)7.48%、7.60%、8.32%。其中，資產(chǎn)總額實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額超過(guò)凈利潤(rùn)水平。全年新簽合同額3.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.09%。

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作為特大型綜合建設(shè)集團(tuán)，中鐵建業(yè)務(wù)涵蓋工程承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、投資運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)制造、物資物流、綠色環(huán)保、產(chǎn)業(yè)金融及其他新興產(chǎn)業(yè)。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)方面，面對(duì)2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇的局面，該項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)總額同比下滑44%至37.05億元。

具體來(lái)看，中鐵建2022年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約622.54億元，同比增長(zhǎng)22.88%，同時(shí)營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)28.18%至535.36億元，銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)14.22%至13.58億元。

營(yíng)業(yè)成本和銷售費(fèi)用的增長(zhǎng)來(lái)源于加大的去庫(kù)存壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積5.64億平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)18.4%。

年報(bào)稱，面對(duì)整體市場(chǎng)及外部環(huán)境持續(xù)下行壓力，中鐵建2022年在房地產(chǎn)板塊堅(jiān)持以銷售與去庫(kù)存工作為核心，大力出清頑固庫(kù)存，2022年實(shí)現(xiàn)銷售金額1296億元，在全國(guó)房企中排名第15位。

與此同時(shí)，中鐵建業(yè)不得不犧牲一部分毛利率，2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊同比下滑3.56個(gè)百分點(diǎn)至14%。不過(guò)公司整體毛利率錄得增長(zhǎng)，錄得綜合毛利率10.09%，同比增長(zhǎng)0.49個(gè)百分點(diǎn)。

新簽合同額也出現(xiàn)下滑，2022年，中鐵建房地產(chǎn)開發(fā)板塊新簽合同額為1313.155億元，同比下滑9.24%。

土地投拓方面，在2022年土地市場(chǎng)低迷之際，大多數(shù)房企集團(tuán)尤其是民營(yíng)房企均減少拿地力度，相比之下，中鐵建土地投拓力度與2021年同期相比沒(méi)有大幅下降。

2022年全年在上海、北京、廣州、杭州、重慶、成都等25個(gè)城市獲取56宗土地，權(quán)益總計(jì)容面積為636.92萬(wàn)平米，權(quán)益合計(jì)土地價(jià)款為421.57億元，獲取土地平均溢價(jià)率為3.39%，同比降低1.16個(gè)百分點(diǎn)。

中鐵建沒(méi)有在2021年財(cái)報(bào)中公布當(dāng)年拿地金額，但從拿地?cái)?shù)量來(lái)看，2021 年其在32 個(gè)城市獲取64宗土地，總建設(shè)用地面積666.36萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積2115萬(wàn)平方米。

與2021年同期相比，除了拿地?cái)?shù)量小幅減少外，中鐵建于2022年收縮了土地投拓范圍。年報(bào)稱，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的土地儲(chǔ)備策略，加強(qiáng)項(xiàng)目研判，嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)，儲(chǔ)備了多宗城市資源良好、板塊能級(jí)較高，較為優(yōu)質(zhì)的土地。

具體來(lái)看，在獲取項(xiàng)目中，一線城市獲取土地30宗，占比為60%。截至報(bào)告期末，中鐵建已在94個(gè)國(guó)內(nèi)城市，進(jìn)行472個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。建設(shè)用地總面積約3959萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約12,518萬(wàn)平方米，已形成以一、二線城市為重點(diǎn)，部分發(fā)展?jié)摿^好的三、四線城市為補(bǔ)充的梯次布局。

以上海為例，去年6月7日，中鐵建以47.15億元競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元08-01號(hào)地塊、松江區(qū)中山街道新城主城C單元C07-01號(hào)地塊，在此之前該公司還以22.1億元底價(jià)競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元01-02號(hào)地塊。

報(bào)告期內(nèi)，中鐵建完成房地產(chǎn)開發(fā)投資820.33億元，其中長(zhǎng)三角區(qū)域完成投資285.47億元，西南區(qū)域完成投資229.12億元，投資占比分別為34.80%、27.93%。

現(xiàn)階段，中鐵建以銷售類住宅產(chǎn)品開發(fā)為主，自持類出租產(chǎn)品多為銷售類房地產(chǎn)項(xiàng)目配套商業(yè)、車位等產(chǎn)品。2022年，中鐵建持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可供出租面積64.89萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)租金總收入1.9501億元，占集團(tuán)房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入的0.31%。

值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，中鐵建計(jì)提了大幅資產(chǎn)減值損失，2022年計(jì)提資產(chǎn)減值損失30.51億元，比2021年新增14.6億元，同比增加91.93%，主要是報(bào)告期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品、合同資產(chǎn)計(jì)提損失準(zhǔn)備所致。

同時(shí)，2022年計(jì)提信用減值損48.88億元，同比減少40.95%，主要系上年對(duì)某房地產(chǎn)行業(yè)客戶的應(yīng)收款項(xiàng)等金融資產(chǎn)計(jì)提損失準(zhǔn)備所致。

從現(xiàn)金流情況來(lái)看，中鐵建2022年現(xiàn)金流情況改善，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為561.350億元，較上年同期增加634.389億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－556.457億元，較上年同期凈流出減少54.245億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為338.942億元，較上年同期凈流入增加232.921億元，增長(zhǎng)219.69%。

4月3日，天風(fēng)證券發(fā)布研報(bào)稱，由于充足在手訂單支撐收入增長(zhǎng)前景、毛利率較多改善、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比大幅改善等原因，給予中國(guó)鐵建買入評(píng)級(jí)。

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