2023觀點年度論壇·特寫 作為基礎(chǔ)設(shè)施項目的重要退出通道，公募REITS的到來，為中國產(chǎn)業(yè)園生意帶來了新的發(fā)展機遇。最直接的影響，是壓實了眾多運營商的經(jīng)營目標預(yù)期：優(yōu)質(zhì)、良好的項目資產(chǎn)，從此有了明確的退出方向和標準。

對劉愛明個人來說，公募REITs的出臺，則解決了他一直強調(diào)的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要去地產(chǎn)化、去金融化”的邏輯自洽。

“產(chǎn)業(yè)園REITs已經(jīng)解決了去地產(chǎn)化的問題?！眲勖飨蛴^點新媒體解釋，如果簡單理解“去地產(chǎn)化”，其核心理念就是，不要將產(chǎn)業(yè)園項目像住宅地產(chǎn)那樣分割銷售。

(資料圖片)

對應(yīng)這種模式，“產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)可以發(fā)REITs了，整體持有經(jīng)營然后資產(chǎn)證券化，不需要一個一個分切賣掉?！?/p>

劉愛明認為，在不動產(chǎn)領(lǐng)域，除住宅物業(yè)天然需要分割銷售之外，其它物業(yè)進行散售都不是十分好的生意模式，反而整體經(jīng)營物業(yè)的價值會更高：“（產(chǎn)業(yè)園）的本質(zhì)就是需要經(jīng)營、服務(wù)，不可能以銷售為主。”

劉愛明稱，就目前全國市場來說，散售的產(chǎn)業(yè)園項目均價僅3000-4000元/平方米，如果算上成本，凈收入所剩無幾。

“這種模式，政府不喜歡，企業(yè)也賺不了多少錢。”他指出，項目整體進行持有經(jīng)營，租金回報會更優(yōu)厚，資產(chǎn)的估值也更高，能方便地通過REITs變現(xiàn)。

“產(chǎn)業(yè)的盡頭是REITs，”劉愛明表示，如果沒有REITs，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于它的重資產(chǎn)屬性，也許不是多么好的一條路，但是有了REITs：“我覺得這是正道?！?/p>

8年前，劉愛明告別職業(yè)經(jīng)理人身份，在深圳創(chuàng)立園區(qū)投資運營商中城新產(chǎn)業(yè)。截至目前，該公司已落地35個產(chǎn)業(yè)項目，簽約產(chǎn)業(yè)運營面積300萬平方米，鏈接了820個入駐企業(yè)以及4萬名產(chǎn)業(yè)生態(tài)伙伴。

資料顯示，中城新產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范疇分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三個方向。簡單來說，輕資產(chǎn)主攻，前期的顧問咨詢加后期的招商運營一條龍全流程的服務(wù)；中資產(chǎn)指物業(yè)包租；而重資產(chǎn)負責投資、拿地和建設(shè)。

劉愛明提到，中城新產(chǎn)業(yè)與華潤置地于2021年共同投資設(shè)立潤城新產(chǎn)業(yè)和華城新產(chǎn)業(yè)兩間合作企業(yè)，前者的業(yè)務(wù)方向是產(chǎn)業(yè)運營，目標是“爭取3年之內(nèi)上市”；而華城新產(chǎn)業(yè)是做重資產(chǎn)方向，上市難度較大，因此退出重點方向定在REITs。

在過去，由于缺乏暢通的退出渠道，前期資金投入量大、需要長期資金沉淀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，難以搭建完整的“投融管退”閉環(huán)，因此也難以推動快速拓展。

如今，金融化退出渠道日漸成熟，國內(nèi)市場大量產(chǎn)業(yè)園等待盤活。據(jù)市場統(tǒng)計，中國目前有8至10萬個存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

據(jù)劉愛明透露，華城新產(chǎn)業(yè)已事先與中金公司組建了一只Pre-REITs基金，并在不久前將位于廣州的一個產(chǎn)業(yè)園收入囊中。

“我們是花了12億元左右買的?！眲勖鹘榻B：“這個產(chǎn)業(yè)園每年大概有六七千萬的租金，（如果沒有REITs）原業(yè)主每年的租金收入中還要交稅、管理費，如果有貸款再去掉利息?！倍虝r間內(nèi)肯定難以回籠如此巨量的現(xiàn)金，這對中城新產(chǎn)業(yè)也是一樣的道理。

按照計劃，華城新產(chǎn)業(yè)將憑借第三方拓展的項目，加上母公司中城新產(chǎn)業(yè)前期開發(fā)的一些持有型資產(chǎn)，在Pre-REITs基金的基礎(chǔ)上，沖擊REITs“牌照”。

在劉愛明看來，產(chǎn)業(yè)園公募REITs的底層邏輯是：資產(chǎn)價值等于租金回報，這強調(diào)物業(yè)管理方要有較強的運營能力，這對于擁有Comp@ss產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系的中城新產(chǎn)業(yè)來說，是一件相輔相成的事情。

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