本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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“盤活商住項目，對促進房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇有著極其重要的意義?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受時代周報記者專訪時表示。

商住房，即以商業(yè)或辦公等用途立項的用地被開發(fā)商設(shè)計成類住宅項目，以分割方式向居民單獨出售。與住宅項目擁有70年產(chǎn)權(quán)相比，商業(yè)或辦公改建房的產(chǎn)權(quán)一般是40年至50年，房價較住宅更加低廉，水電都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費，也不能落戶。

2017年前，商住房因不限購特性，備受購房者青睞，房企紛紛重磅布局。2016年，商住房房價一度高達5萬元/平方米，多家房企重倉北京商辦項目。如旭輝控股依靠逆勢拿地+重倉北京商辦項目，成功突破北京市場；2016年，旭輝控股北京公司首次突破百億規(guī)模。

2017年3月，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（下稱“326新政”），要求商辦類項目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；銷售對象不能為個人等。

“326新政”出臺，是為了解決違規(guī)改變房屋結(jié)構(gòu)和用途所帶來的安全隱患、過度炒作商住房變相拉高商業(yè)用房成本等問題。此后，北京商住市場按下暫停鍵。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，“326”新政后的一個月里，北京商住房市場實際成交跌幅99.9%，新政前一年商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達94.6%。

布局商住的房地產(chǎn)企業(yè)，亦進入冰凍期。根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會統(tǒng)計，大量商辦項目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。

在黎乃超看來，當(dāng)前商住項目市場面臨著一系列問題，如商住產(chǎn)品價格腰斬，開發(fā)商易出現(xiàn)運營資金問題，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險；部分客戶產(chǎn)權(quán)分割等訴求無法及時解決；商辦市場的開發(fā)資金主要來自金融機構(gòu)，項目無法銷售，開發(fā)商無法償還銀行貸款等，易造成金融風(fēng)險。

黎乃超認為，“326新政”出臺是為抑制房地產(chǎn)市場過熱，如今，房地產(chǎn)市場環(huán)境已變，2022年下半年開始，相關(guān)部門出臺多項政策提振市場信心，重啟商住市場符合當(dāng)前政策導(dǎo)向，但政策調(diào)整方式可以有所區(qū)分。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超 圖片來源：受訪者提供

時代周報：以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，商住房使用群體是哪些？這是否符合商住房土地規(guī)劃的目的？

黎乃超：商住房適合創(chuàng)業(yè)者或者自由職業(yè)者購買。如果辦公和居住是在不同的區(qū)域，這類人群的工作成本會增加，造成職住不平衡，也會加大交通壓力。商住形式可有效避免以上情況出現(xiàn)，樓下是辦公，樓上是居住，可避免通勤問題，還可以隨時工作。同時，商住項目適合孵化創(chuàng)業(yè)公司，幾千塊錢租很小的辦公場所和解決住的問題。公司發(fā)展壯大后，可搬到更大的辦公樓，騰出來的地方又可以孵化下一個創(chuàng)業(yè)公司，是很良性的發(fā)展模式。

時代周報：但根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，真正購買商住的多為個人，而不是公司，這個原因是什么？

黎乃超：根據(jù)目前規(guī)定，以個人名義購買商住房要比以公司名義購買商住房的各種稅費便宜很多，因此絕大多數(shù)人都選擇以個人名義購買。

同時，在多元化職業(yè)發(fā)展的社會背景下，例如現(xiàn)在很多從事直播行業(yè)的年輕人，住處和工作室其實是一體的，他們同樣是GDP和稅收的貢獻者，但北京住宅房價很高，處于創(chuàng)業(yè)的年輕人無論是租還是買，成本都比較高， 而商住項目的配套既符合他們的需求，總成本又比較低。

如果北京放開商住房“認房認貸”政策，也可以在一定程度上提振房地產(chǎn)市場，上述人群的剛性需求可以被釋放。同時，已出售的商辦項目可以再度進行交易，有利于拉動內(nèi)需。

時代周報：出臺“326政策”的背景是什么？

黎乃超：2017年之前，因為住宅用地有限，北京批的商業(yè)用地比較多，且位置大多比較偏遠。商業(yè)項目開發(fā)后，無法吸引足夠的人群去辦公，所以開發(fā)商想辦法將原本用于辦公的場所改成LOFt形式的公寓，連辦公帶住都解決了。這樣的產(chǎn)品出現(xiàn)后特別火熱。

不過，由于商辦和住宅的用途不一樣，消防安全標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，由此產(chǎn)生了很多安全隱患，也出現(xiàn)了一些亂象，“326新政”就是在這樣的背景下出臺的。

時代周報：據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)顯示，由于之前的擴張，大量商辦項目“擱淺”或“滯銷”，長期占用的沉淀資金近8000億元。對于盤活當(dāng)前存量商住市場，有無好的辦法？

黎乃超：2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米，其中，未售面積為4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上。

現(xiàn)存的商辦項目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費和資產(chǎn)閑置。在“326新政”后，企業(yè)面臨著“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀：即在政策出臺之前拿地成本較高、建設(shè)及運營管理資金沉淀周期長，新政后項目銷售停滯，入市項目價格倒掛的現(xiàn)象。

解決該問題，可以考慮“區(qū)別對待”，即老項目依據(jù)老政策，新項目依據(jù)新政策。對于“326新政”出臺前，已經(jīng)開工建設(shè)的商辦項目，無法改成辦公商業(yè)的，只要其土地出讓合同中未約定“不準(zhǔn)銷售給個人”等限制條件的，則允許個人購買和貸款。

時代周報：放開后是否還會出現(xiàn)之前的安全隱患，以及造成過度開發(fā)？

黎乃超：這個問題非常尖銳，所以說，一定要在出臺政策時具體問題具體分析，比如說符合消防安全規(guī)范的，可以放開限購限貸等，不符合的堅決打擊。

從大方向上看，盤活北京商住存量有七大好處：有利于平抑房價；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經(jīng)濟金融風(fēng)險，釋放出大量閑置資金。

目前北京商辦項目售價不高，大概是2萬元/平方米左右，僅是商品房平均價格的三分之一。如果啟動北京的商住市場，與住宅形成結(jié)構(gòu)性房價，將有效抑制北京的房價過度上漲。

時代周報：在您看來，穩(wěn)定房價是否可以提振樓市信心，使得房地產(chǎn)行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展的階段？

黎乃超：我認為穩(wěn)定房價可以提振樓市信心。通常來說，老百姓都是買漲不買跌的，就算是剛需，一時半會兒沒有置換需求，也不會購進入手即跌價的房子。

目前一二線城市的房價還算平穩(wěn)，有的城市房價甚至在上漲，但部分三四線及以下城市房價逐漸走跌，除了如結(jié)婚、生娃等部分剛需購房者不看行情，更多人還是把錢揣在兜里，觀望樓市的走向。所以穩(wěn)定了房價，或者說讓房價有所回升，能給予一部分觀望者信心，使他們積極投向樓市，從而繼續(xù)帶動樓市平穩(wěn)發(fā)展。

時代周報：商住市場目前面臨哪些難題？

黎乃超：在“326新政”出臺之前，開發(fā)企業(yè)無論是在拿地還是在規(guī)劃許可等環(huán)節(jié)，都是以當(dāng)時的法律法規(guī)和政策要求為前提，企業(yè)也是在這樣的大環(huán)境下做出規(guī)劃和預(yù)期。新政出臺后，此前拿到的地受到波及。如一家房企，有一塊2015年拿的地，直到現(xiàn)在一直持有，尚未開發(fā)，財務(wù)費用已經(jīng)花掉了大幾個億，對于企業(yè)的資金安全造成了很大壓力，容易產(chǎn)生金融風(fēng)險。

目前，商住房去化周期長，庫存累積，部分重倉其中的房企回籠資金艱難。同時，商住項目還面臨著前期拿地成本較高、建設(shè)及運營管理資金沉淀周期長和入市項目價格倒掛的問題。

時代周報：如果商住政策局部或全部放開，是否能夠化解金融風(fēng)險？

黎乃超：如綠地、旭輝等房企在北京有大量商辦項目，它們在拿這些商業(yè)用地、建設(shè)商辦項目的錢也不全都是自有現(xiàn)金，很大一部分來源于銀行貸款或其他融資渠道。目前，大量資金沉淀在商辦項目中，限購限貸等于把銷售端的資金來源掐斷，沒有銷售回暖，房企則無法償還銀行貸款或其他欠款。

同時，8000億元的資金沉淀還伴有5%左右的利息，這樣日復(fù)一日下來，欠款只會越來越多，更加無法償還，由此可能會造成金融風(fēng)險。所以說，北京商辦政策可以逐步放開，形成政策組合拳，比如可以先放開限貸。

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