紅周刊丨秦佳麗

【資料圖】

惠譽(yù)在4月12日發(fā)布的報(bào)告中稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自年初至今逐步出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，溫和回暖勢(shì)頭將延續(xù)到二季度。實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的背景下，房企經(jīng)營(yíng)層面的“回暖”依然冷熱不均，房企的座次排名也出現(xiàn)一些新變化。

近期，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)和標(biāo)普均發(fā)布了有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告?；葑u(yù)認(rèn)為，今年以來(lái)，中國(guó)樓市呈現(xiàn)溫和回暖勢(shì)頭，而且這一勢(shì)頭將持續(xù)到二季度。在此背景下，國(guó)有房企和少數(shù)未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企將成為主要受益者。標(biāo)普的觀點(diǎn)則是，中國(guó)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售狀況有望在2023年下半年恢復(fù)，開(kāi)發(fā)商的盈利水平和杠桿率或?qū)⒃?024年之后才能受益于銷(xiāo)售的改善。

實(shí)際上，今年一季度的樓市回暖信號(hào)，也反映在房企層面的銷(xiāo)售表現(xiàn)上。據(jù)中指研究院等多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的一季度房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況顯示，TOP100房企銷(xiāo)售總額約1.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，系2022年以來(lái)首次同比正增長(zhǎng)。

《紅周刊》了解到，伴隨房企銷(xiāo)售回暖，一季度百?gòu)?qiáng)房企陣營(yíng)有所洗牌。除了保利發(fā)展替換碧桂園問(wèn)鼎季度“銷(xiāo)冠”，華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)也替換融創(chuàng)中國(guó)及金地集團(tuán)入圍一季度房企銷(xiāo)售規(guī)模榜單TOP10。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，去年基數(shù)較低以及積壓需求釋放，是今年迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”的重要原因。不過(guò)，隨著這一因素的支撐作用邊際轉(zhuǎn)弱，二季度銷(xiāo)售或?qū)⒒貧w正常市場(chǎng)節(jié)奏。

頭部房企陣營(yíng)座次重排

華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)躋身TOP10

《紅周刊》梳理機(jī)構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn)，今年一季度百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)門(mén)檻普遍抬升。以中指研究院榜單為例，一季度TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷(xiāo)售規(guī)模入圍門(mén)檻依次為458.8億元、148.4億元、100.2億元、35.8億元，較去年同陣營(yíng)門(mén)檻提升23.90%、0.07%、9.67%、2.58%。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企在今年一季度累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中32家房企同比增幅超過(guò)50%。

行業(yè)深度調(diào)整趨勢(shì)下，頭部房企座次也經(jīng)歷了新一輪洗牌。今年一季度，行業(yè)銷(xiāo)售額TOP3陣營(yíng)由“碧萬(wàn)?！备鼮椤氨Ｈf(wàn)碧”。其中，保利發(fā)展憑借1138億元銷(xiāo)售規(guī)模躋身季度“銷(xiāo)冠”，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)28.76%，系一季度惟一一家千億規(guī)模房企。

與去年同期相比，TOP10陣營(yíng)缺失了融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)；華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)則順勢(shì)“補(bǔ)位”，分別以491.4億元、458.8億元的銷(xiāo)售額躋身該梯隊(duì)，且較去年一季度銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)111.9%、51.77%。（見(jiàn)表1）

從銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)情況看，一季度銷(xiāo)售額增幅居前的百?gòu)?qiáng)（上市）房企為天健地產(chǎn)、中洲控股、南山地產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)，同比增幅依次達(dá)546%、393%、380%、248%、196%。（見(jiàn)表2）

《紅周刊》了解到，出售項(xiàng)目單價(jià)提升，是前述房企的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的重要原因。以一季度銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)近4倍的中洲控股為例，按照其36億元銷(xiāo)售額、9.4萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積測(cè)算，中洲控股一季度銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)38298元/平方米，較去年同期增長(zhǎng)125.59%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額自2022年以來(lái)首次“回正”基于多項(xiàng)因素，包括疫情積壓市場(chǎng)需求的釋放、各地寬松政策持續(xù)落地、宏觀經(jīng)濟(jì)邊際好轉(zhuǎn)，就業(yè)及收入預(yù)期增強(qiáng)等，使得近期房企銷(xiāo)售企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦也向《紅周刊》表示，近期百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)很大程度上源于去年基數(shù)較低以及積壓需求釋放?！氨热?，在上海我們觀察到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭非常明顯，成交量釋放比較快，尤其是3月份，幾乎每周的成交量都在環(huán)比拉升?！?/p>

不過(guò)，各地市場(chǎng)回暖趨勢(shì)仍然冷熱不均。首鋼地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)理馬騰飛近期聚焦重慶市場(chǎng)業(yè)務(wù)，他向《紅周刊》表示，重慶在今年2月份迎來(lái)“小陽(yáng)春”，但3月份已經(jīng)恢復(fù)到日常銷(xiāo)量，“樓市恢復(fù)的關(guān)鍵點(diǎn)在于市場(chǎng)信心，市場(chǎng)信心的重新構(gòu)建有難度，所以現(xiàn)階段主要還是剛需（樓盤(pán)）在出貨。”

由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度尚欠火候，馬騰飛認(rèn)為，“以價(jià)換量”仍是目前樓市銷(xiāo)售行情的主流?！皹潜P(pán)價(jià)格自去年下半年以來(lái)一直下行，大家以折扣促銷(xiāo)為主，目前還保持在低價(jià)區(qū)間?！睋?jù)他介紹，“樓市利好政策去年基本出盡，近期全國(guó)推行的二手房‘帶押過(guò)戶’其實(shí)去年也已經(jīng)在多地實(shí)施，短期可能難再有更顯著的刺激政策，所以后續(xù)不排除有部分樓盤(pán)會(huì)以更大折扣來(lái)延續(xù)銷(xiāo)售熱度。”

房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基于前期貨值儲(chǔ)備

“掉隊(duì)”金地權(quán)益土儲(chǔ)占比偏低

就全新一線梯隊(duì)來(lái)看，保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)等房企在銷(xiāo)售規(guī)模上實(shí)現(xiàn)排名躋升。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，這與企業(yè)前期的貨值儲(chǔ)備直接相關(guān)?！氨热绫＠鼛啄暝谝痪€城市布局積極，不少項(xiàng)目是品質(zhì)化的樓盤(pán)，價(jià)格并不便宜，所以對(duì)銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)非常明顯；華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)也在上海積極拿地，而當(dāng)?shù)仨?xiàng)目不愁賣(mài)，在營(yíng)收上能很快兌現(xiàn)?！北R文曦對(duì)此談到。

而在劉水看來(lái)，一線梯隊(duì)房企洗牌的背后，央國(guó)企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)凸顯，頭部央國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)份額將繼續(xù)提升?！熬蚑OP3陣營(yíng)的變化而言，保利發(fā)展的策略較為積極，其布局的城市需求支撐較為強(qiáng)勁且貨值充裕，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，保利發(fā)展去年以2240億元的新增貨值位列第一。”

不過(guò)，在百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模整體恢復(fù)性增長(zhǎng)的同時(shí)，部分昔日頭部房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)卻不盡如人意。以一季度跌出TOP10名單的“三好生”金地集團(tuán)為例，其間金地集團(tuán)雖最終守住TOP20陣營(yíng)，但銷(xiāo)售額同比下降3.08%至441億元。

《紅周刊》了解到，在近年規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程中，金地集團(tuán)依賴(lài)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司的形式進(jìn)行項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)。反映在土儲(chǔ)上，2019年至2022年9月底，金地集團(tuán)的新增土地儲(chǔ)備面積依次為1688萬(wàn)平方米、1657萬(wàn)平方米、1636萬(wàn)平方米、171萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備面積占比52.49%、49.06%、39.61%、36.26%。除了去年在收縮策略下拿地規(guī)模斷崖式下降，金地集團(tuán)近年拓儲(chǔ)權(quán)益占比也持續(xù)下行，且在同檔房企中處于中低位水平。

據(jù)了解，合作開(kāi)發(fā)模式在市場(chǎng)行情向好時(shí)可以幫助企業(yè)輕裝上陣、迅速做大；而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，也容易因合作方爆雷而拖累項(xiàng)目。對(duì)于目前金地集團(tuán)項(xiàng)目合作方是否涉及債務(wù)違約，及其可能對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響，投資者也頗為關(guān)注。金地集團(tuán)管理層就此在去年10月份的投資人會(huì)議上披露，合作項(xiàng)目中已識(shí)別的，涉及實(shí)質(zhì)出險(xiǎn)的合作方的項(xiàng)目為26個(gè)，總未售貨值369億元，金地權(quán)益占比約37%。其中1個(gè)項(xiàng)目存在墊資敞口約5億元。

與此同時(shí)，地產(chǎn)商權(quán)益占比過(guò)低意味著公司透過(guò)聯(lián)合營(yíng)公司獲得的利潤(rùn)與收入可能不匹配。企業(yè)公告顯示，2019年至2021年，金地集團(tuán)營(yíng)收增速分別為25.09%、32.42%、18.16%，其間歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)依次為24.41%、3.2%、-9.5%；2022年前三季度，金地集團(tuán)營(yíng)收增速為-1.5%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.83%。這些數(shù)據(jù)表明，公司近年?duì)I收增幅連連放緩，凈利潤(rùn)增速放緩則更為明顯。

房企重新聚焦一線市場(chǎng)

二季度銷(xiāo)售行情或溫和回歸

在行業(yè)深度調(diào)整趨勢(shì)下，企業(yè)需要盡快恢復(fù)至拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售的良性循環(huán)。近期行業(yè)密集召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，房企投資布局“默契”十足，從低能級(jí)城市換倉(cāng)到高能級(jí)城市成為頭部企業(yè)共識(shí)。

根據(jù)TOP5陣營(yíng)房企近日披露其2022年度在一二線城市的投資規(guī)模，華潤(rùn)置地表示去年新增土地投資金額1442.3億元，一二線城市投資占比92%；中海地產(chǎn)年度新增貨值2139.4億元，一二線城市新增貨值占比為87%；保利發(fā)展披露2022年新增土地建筑面積902.4萬(wàn)平方米，其中一二線城市新增土地建筑面積同比提高了24.7個(gè)百分點(diǎn)至75.3%。此外，一貫聚焦下沉市場(chǎng)的碧桂園披露，截至2022年底公司已獲取權(quán)益可售資源約9555億元，其中一二線與三四線城市分別占比39%、61%；碧桂園計(jì)劃在3-5年內(nèi)將一二線對(duì)三四線的貨值比例提升至“50比50”。

在盧文曦看來(lái)，目前房企調(diào)倉(cāng)加碼一二線更像房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的“輪回”?！斑@一輪市場(chǎng)調(diào)倉(cāng)跟2013年那一輪比較相似，市場(chǎng)出于避險(xiǎn)情緒強(qiáng)化了區(qū)域分化，扎堆一二線城市，三四線城市面臨形勢(shì)會(huì)嚴(yán)峻一點(diǎn)。越是核心的城區(qū)以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越不愁賣(mài)，這樣的格局目前進(jìn)一步固化?！彼痛搜a(bǔ)充道，“不過(guò)，一二線城市不是想拿就拿，這跟房企本身的實(shí)力、技巧甚至可能面臨的搖號(hào)環(huán)節(jié)都有關(guān)?！?/p>

而在馬騰飛看來(lái)，盡管當(dāng)前不少房企表示調(diào)倉(cāng)加碼一二線城市，但對(duì)于多數(shù)房企而言，保交樓、去庫(kù)存更是當(dāng)前主要任務(wù)?！皹鞘性诜只@個(gè)節(jié)點(diǎn)很多房企其實(shí)沒(méi)有能力去擴(kuò)張，加碼投資的還是具備資金實(shí)力或者本身在一二線城市扎根的房企。”

劉水對(duì)此表示，入局一二線城市的房企要具備較強(qiáng)的產(chǎn)品能力和服務(wù)能力：“高能級(jí)城市無(wú)論是剛性需求還是改善性需求，都對(duì)產(chǎn)品有較高要求，房企要在競(jìng)爭(zhēng)中勝出必須要有較強(qiáng)的產(chǎn)品能力和品牌美譽(yù)度?！?/p>

另值得一提的是，經(jīng)歷一季度市場(chǎng)的階段性升溫，劉水認(rèn)為，二季度銷(xiāo)售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏：“考慮到支撐2-3月份需求恢復(fù)的重要因素是疫后積壓需求的集中釋放，這個(gè)因素在二季度的支撐作用會(huì)邊際轉(zhuǎn)弱，另外，購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂、對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等仍然可能制約新房銷(xiāo)售修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比一季度有望小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情仍將延續(xù)?！?/p>

“目前市場(chǎng)討論最多的是樓市復(fù)蘇勢(shì)頭的延續(xù)性問(wèn)題。我認(rèn)為成交量短期沖高正常，但后續(xù)可能有一個(gè)良性調(diào)整?！北R文曦也對(duì)此表示，“以上海為例，觀察當(dāng)?shù)亟甑某山涣靠梢园l(fā)現(xiàn)，歷年成交量在3月份上揚(yáng)一波后，5、6月份都會(huì)漸漸回到一個(gè)正常的交易節(jié)奏。所以樓市接下來(lái)應(yīng)該還會(huì)回歸正常的成交區(qū)間，呈現(xiàn)溫和調(diào)整?！?/p>

（本文已刊發(fā)于4月15日《紅周刊》，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

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