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月度高頻數(shù)據回顧：

在前期積壓需求的集中釋放疊加房企積極推盤作用下，3月房地產行業(yè)熱度不減，單月銷售額1.51萬億，同比增長6.34%；一二線城市率先修復，多數(shù)城市住宅價格止跌企穩(wěn)。居民部門中長期貸款大幅改善，定金及預收款、個人貸款對房企到位資金形成較好支撐，但自籌資金表現(xiàn)不佳。房企投資意愿維持較低水平，開發(fā)投資和新開工表現(xiàn)疲弱，重點城市土拍已有邊際回暖跡象。3月下旬以來，房地產反彈力度趨弱，考慮到一二線城市積極出臺寬松政策，預計核心城市房屋交易熱度仍有一定支撐。

政策及熱點事件回顧：

各地積極響應兩會部署，一線城市定向微調政策即將落地，深圳上浮住房公積金貸款額度，北京房山區(qū)擬試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；強二線放松限購、降低利率、優(yōu)化落戶門檻力度加大，打響人才爭奪戰(zhàn)。預計高能級城市將逐步擴大放松范圍和政策力度，以帶動整體地產預期回暖。

房企方面，多家港股上市房企因停牌時間較長或面臨退市，出險房企債務重組進程提速，其中恒大集團披露最新重組方案，但整體資不抵債問題嚴峻。部分房企短期償債壓力極大，建業(yè)地產發(fā)起交換要約，遠洋集團獲保留審計意見并遭海外評級下調，仍面臨很大的流動性風險。

地產債發(fā)行與到期情況：

3月地產債發(fā)行規(guī)模維持高位，但融資結構持續(xù)失衡，民企發(fā)行規(guī)模仍較小，其中杭州濱江發(fā)行2023年首筆民營房企無信用增進安排下發(fā)行的債券。4月中旬至5月中旬，房企境內債券兌付壓力有所下降，其中寶龍實業(yè)、印力商用置業(yè)有限公司和世茂建設回售壓力較大。

輿情動態(tài)：

萬達商管負面輿情頻發(fā)，子公司上市對賭或存在一定風險；旭輝集團境內債務或面臨展期。

一、2023年3月房地產市場回顧

（一）地產數(shù)據追蹤

1．需求端：一季度樓市迎來小陽春，一二線銷售增速領跑全國，多數(shù)城市住宅價格止跌企穩(wěn)，但3月下旬起反彈力度趨弱

全國銷售：2023年1-3月全國商品房累計銷售面積2.99億方，同比下降1.8%；累計銷售金額3.05萬億元，同比增長4.10%，系近一年內累計銷售額首次同比轉正。3月單月商品房銷售額為1.51萬億，同比增長6.34%，延續(xù)開年以來的熱度；單月銷售面積1.48億方，同比減少3.27%。分能級看，一二線城市商品房銷售率先修復，北上廣深蓉杭3月商品房銷售面積同比分別增長30.34%、1039.38%、87.91%、89.51%、8.86%和61.84%；二手房銷售增速持續(xù)提升，深圳、杭州、成都連續(xù)三月二手房銷售面積同比增長超過100%。前期積壓需求的集中釋放疊加房企積極推盤，3月樓市迎來小陽春，一二線銷售增速領跑。但3月中下旬以來，房地產銷售反彈力度趨弱，下半月到訪及二手房成交量均有所下滑，考慮到一二線城市積極出臺寬松政策，預計核心城市房屋交易仍有一定支撐。

房企銷售：2023年3月全口徑銷售額同比增速有所提升，但房企內部仍有分化。根據克爾瑞數(shù)據，我們選擇百強房企中關注度較高的29家樣本房企，1-3月銷售額同比增速均值為25.09%，中位數(shù)為18.74%，較1-2月增幅有所擴大，多數(shù)房企均取得一定增長。地方國企表現(xiàn)優(yōu)于民營房企，其中越秀地產、華發(fā)股份(行情600325,診股)、萬達商管、金融街(行情000402,診股)增速靠前，碧桂園、雅居樂、金輝控股表現(xiàn)較弱。

價格：2023年3月70大中城市新建商品住宅銷售價格同比降幅收窄；環(huán)比漲幅0.4%，新建商品住宅自2021年9月起環(huán)比轉負，2023年1月環(huán)比價格止跌，環(huán)比漲幅持續(xù)擴大。二手住宅價格同比降幅收窄至2.95%，環(huán)比增長0.26%。3月新建商品住宅環(huán)比上漲城市64個，下降城市5個；二手住宅環(huán)比上漲城市57個，環(huán)比下降城市13個，多數(shù)城市房價止跌企穩(wěn)。

分城市能級來看，全國70個城市按一、二、三線城市分類，其新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.6%和0.4%。相比2月份的0.2%、0.4%和0.3%，三類城市漲幅均有擴大；橫向比較看，70大中城市中二線城市環(huán)比漲幅較大。分城市看，環(huán)比漲幅前五的城市為為武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧，以補漲為主；同比漲幅前五的城市為成都、杭州、北京、上海、合肥，其中成都以同比漲幅8.5%領先。

2．供給端——房企加速竣工交付，投資和開工持續(xù)低迷，重點城市土拍已有邊際回暖跡象

新開工和竣工：房企開工動力仍較弱，2023年1-3月累計新開工面積2.41億方，同比下降19.20%，降幅同比擴大約10個百分點；房企加速竣工交付，1-3月累計竣工面積1.94億方，同比增長14.70%。房企現(xiàn)金流仍維持緊張態(tài)勢，著力于保交付，后續(xù)投資修復有待于行業(yè)回升趨勢明朗及融資渠道進一步暢通。

投資和土地成交：2023年1-3月全國房地產開發(fā)投資額2.60萬億元，同比下降5.8%，仍表現(xiàn)疲弱。根據中指數(shù)據，2023年一季度TOP100企業(yè)拿地總額1,930億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%，拿地表現(xiàn)依舊較弱。從首輪土拍情況看，北京、深圳、成都、合肥等城市均有地塊封頂成交，重點地塊投資熱度有所回升，但民企拿地仍處于低位。

3．金融端——房企到位資金持續(xù)改善，定金及預收款、個人貸款占比提升，居民部門購房信心回升

資金來源：2023年1-3月，房地產累計到位資金3.47萬億元，同比減少9.00%，累計降幅持續(xù)收窄，其中國內貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比分別下降9.60%、17.90%、2.80%和2.90%。房地產開發(fā)資金來源中，自籌資金占比有所下降，定金及預收款占比上升至34.31%，個人按揭貸款占比上升至17.83%。2023年以來銷售有所回暖，定金及預收款對房地產資金來源形成一定支撐，表現(xiàn)較好；房企自籌資金增速較低，主要系海外債發(fā)行仍處于靜止狀態(tài)，境內債券1-2月償還規(guī)模較大。

居民杠桿：3月27日，央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點，約釋放長期資金6,000億元。居民中長期貸款走勢與房地產銷售走勢相符，居民貸款需求大幅回升，3月居民中長期貸款新增6,348億元，同比大幅增長69.96%。

（二）地產相關政策及熱點事件

1.地方政策：一線城市定向微調政策已箭在弦上，強二線城市放松限購、優(yōu)化落戶、降低房貸利率政策力度較大

3月以來，各地響應兩會部署，積極出臺寬松政策，其中一線城市在“房住不炒”基調下謹慎探路，定向微調政策頻出；二線城市積極放松限購、落戶政策，打響人才爭奪戰(zhàn)；低能級城市“四限”已基本取消，當前以公積金政策和購房補貼發(fā)力為主。

一線城市定向微調政策頻出，配套落地政策及進一步寬松仍可期待。北京市住建委公布了2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況，其中一項工作任務是完善“一區(qū)一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點，房山區(qū)相關支持政策有望在近期落地。上海市房屋狀況事務中心對某市民留言做出回復，支持二孩家庭優(yōu)化購房積分制度。北京市和上海市配套政策尚未落地，預計落地后將延續(xù)樓市熱度，進一步擴大試點及進一步寬松政策仍可期待。廣東省深圳市公積金貸款額度最高可上浮20%-40%，同時計劃取消原有的安居型商品房、人才住房等，新增保障性租賃住房和共有產權住房等。

二線城市放松限購、優(yōu)化落戶、降低房貸利率政策力度較大，低能級城市加大住房補貼、公積金貸款力度，從購房資格到購房能力全面解綁。天津市靜海區(qū)、江蘇省無錫市、福建省廈門市、浙江省杭州市錢塘區(qū)均放松限購條件，政策力度較大；重慶市、南昌市等加大購房補貼力度；沈陽市、無錫市首套房貸利率下降至3.8%，進一步刺激購房需求。浙江省杭州市優(yōu)化落戶政策，全面放寬學歷、技能落戶等要求，降低隨遷、投靠落戶條件，打響2023年人才爭奪戰(zhàn)。

總的來說，一線城市仍以定向微調政策為主，預計北京市及上海市政策落地后將有效延續(xù)樓市熱度；強二線城市積極引進人才，放松限購，政策力度較大；低能級城市以公積金政策為主?？紤]需求集中釋放后行業(yè)熱度環(huán)比或有所下降，若高能級城市持續(xù)出臺刺激政策，將持續(xù)帶動地產預期回暖。

2.消費基礎設施領域REITS對優(yōu)質商業(yè)資產持有人和運營商形成利好

3月24日，國家發(fā)改委、證監(jiān)會發(fā)布通知，就基礎設施領域不動產投資信托基金（REITS）項目申報發(fā)行等工作做出安排，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。消費場景納入REITs底層資產，新增退出渠道，有助于優(yōu)質商業(yè)資產持有人和運營商盤活資產，促進房企商業(yè)模式由重資產向輕資產轉變，加強運營管理能力建設，加快投資性資產出表速度。

3.多家出險房企或面臨退市壓力，債務重組進程提速

根據聯(lián)交所上市規(guī)則，聯(lián)交所可取消任何連續(xù)18個月暫停買賣的證券的上市地位。4月6日新力控股因未在18個月內復牌，上市地位被取消。港股上市房企中有多家處于停牌狀態(tài)，中國恒大、恒大物業(yè)、世茂集團、花樣年控股、彩生活、融創(chuàng)中國、中國奧園、南海控股等因未按期披露2021年年報已停牌超過一周年，最晚復牌時間為2023年9月末。對于出險房企的復牌，除了刊發(fā)所有未公布的財務業(yè)績，聯(lián)交所還針對不同房企制定了不同的復牌條件。截至目前，部分出險房企停牌時間長達一年，業(yè)績報告仍處于難產階段，債務重組未有實質性進展，面臨較大的退市壓力。

3月以來，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)中國陸續(xù)復牌，其中景瑞控股披露了2021年年報以及2022年中期報告；佳兆業(yè)實現(xiàn)重組數(shù)百億境內外債務；融創(chuàng)中國境內外債務重組進展迅速。房企復牌意味著監(jiān)管部門認為其資產、經營等方面符合相關要求，經營問題暫時得到緩解，同時亦能增強投資者信任，助力出險房企進一步修復。

退市壓力下，出險房企債務重組明顯提速，以一攬子重組境內或境外債務方案為主，化解期限均以年計。3月末恒大集團披露最新重組方案，隨后宣布已于已與債權人特別小組的成員簽訂了三份重組支持協(xié)議，據此各方同意合作以促進擬議重組的實施。需要注意的是，恒大地產重組方案相較于之前各房企重組方案更為苛刻，資不抵債問題嚴峻，債權債務結構復雜，資金缺口很大，預計落地仍需要漫長磋商。除恒大外，中國奧園、中梁集團、旭輝集團、花樣年、世茂集團、龍光集團等房企均在積極推進債務重組。

總的來說，部分出險房企停牌時間較長，復牌條款包括刊發(fā)財務業(yè)績、與境內外債權人達成一致（解除清盤呈請）等，如未能及時復牌或面臨退市。對房企而言，最重要的是全力推進債務重組，抓住政策窗口期，恢復經營能力?？紤]到部分房企資產質量一般，債權債務關系復雜，償債意愿不足，重組方案落地難度大，未來或面臨很大的退市風險。

4.4月以來房企負面輿情多發(fā)，建業(yè)地產發(fā)起交換要約，遠洋集團獲保留審計意見

4月3日，建業(yè)地產正式發(fā)起對旗下3筆2023年到期美元債的交換要約及同意征求，并對剩余4筆將于2024年或2025年到期的美元債進行同意征求。建業(yè)地產2022年末短期債務規(guī)模128.85億元，同期現(xiàn)金及等價物僅18.9億元；約135億元人民幣的美元債將在未來三年內償還，其中2023年將會出現(xiàn)約60億元人民幣的美元債集中到付。建業(yè)地產償債壓力極大，如要約交換不成功，或發(fā)生票據違約。4月18日，建業(yè)地產公告宣布，約10.5億美元系列票據交換要約已接獲必要的所需同意。

4月17日，遠洋集團公布2022年度報告，被審計師出具保留意見，主要系無法確認遠洋集團于孫公司遠洋資本中的權益，無法獲取關于應收款項106億元（管理層解釋為用于支持遠洋資本營運資金及其投資）的相關審計證據。截至2022年末，遠洋集團短期債務規(guī)模220.17億元，現(xiàn)金及等價物規(guī)模46.23億元，遠洋集團持續(xù)經營能力存疑。

在“三箭齊發(fā)”融資政策支持下，頭部房企在融資層面獲得較大力度的支持，但地產企業(yè)融資限制仍較多，投資者信心修復任重道遠，部分房企償債安排較為集中，仍面臨很大的流動性風險。

二、地產債發(fā)行和到期情況

地產債發(fā)行規(guī)模維持高位，民企發(fā)行規(guī)模仍較??；境內債券兌付壓力有所緩解，仍需關注中小房企債券回售壓力

2023年3月，共有36家房企在境內發(fā)行債券52只，合計發(fā)行總額581.34億元，其中短期融資券92.5億元、公司債223.65億元、中期票據201.58億元、資產支持證券58.61億元、定向工具5億元。從發(fā)行人企業(yè)性質來看，中央企業(yè)、地方國有企業(yè)發(fā)行總額占比分別為43.48%、51.88%，民營房企發(fā)債總額27億元，占比4.64%。民營房企中重慶華宇集團發(fā)行中期票據11億元，由中債增提供全額擔保；番禺雅居樂發(fā)行2年期（1+1）公司債，品種一“23番雅01”由雅居樂集團提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，中國證券金融股份有限公司、國泰君安(行情601211,診股)證券股份有限公司、廣發(fā)證券(行情000776,診股)股份有限公司共同創(chuàng)設不超過10億信用保護工具，保護期限不超過1年，最終票面利率7.5%；品種二“23番雅02”由雅居樂集團控股有限公司和廣東中盈盛達融資擔保投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，最終票面利率5%；濱江集團(行情002244,診股)發(fā)行一年期短融，發(fā)行利率5.03%，系2023年首筆民營房企無信用增進安排下發(fā)行的債券。

地產債發(fā)行結構持續(xù)失衡，民營房企滾續(xù)壓力依然存在。2023年4月中旬至5月中旬，地產行業(yè)債券兌付涉及12只債券，合計余額266.50億元，其中“19恒大01”到期規(guī)模150億元，“21滬世茂MTN002”到期規(guī)模6.40億元，上述兩支債券均已展期，整體償債壓力較上月相比有所緩解。涉及回售行權的債券余額合計236.83億元，其中民營企業(yè)債券121.48億元，其中寶龍實業(yè)、印力商用置業(yè)有限公司和世茂建設回售壓力較大。

三、房企信用風險事件梳理

（一）評級調整

2023年3月中旬至4月中旬，惠譽及穆迪下調遠洋集團信用評級，其中惠譽將遠洋集團信用評級由BB兩次下調至B-，主因遠洋集團決定遞延支付其6億美元的次級永續(xù)證券的利息、未能按期償付銀團貸款的攤還款項，表明遠洋集團財務靈活性降低。穆迪下調遠洋集團評級至B3，主要由于遠洋集團公司透明度、公司治理實踐以及流動性薄弱等問題。遠洋集團于2017年發(fā)行6億美元次級永續(xù)債，此筆債券在會計上認定為100%權益，該債券不設投資人回售權，無實際到期日。2023年3月22日，媒體報導遠洋集團延期兌付美元永續(xù)次級債利息，主因遠洋集團優(yōu)先確保到期負債的兌付，本次永續(xù)債延期支付利息未構成違約。在級別下調及各方壓力下，遠洋集團已于3月底完成永續(xù)美元債本期票息兌付。

4月14日，遠洋資本境內評級由AA+下調至AA，主要系遠洋資本母公司遠洋資本控股有限公司獲清盤呈請，公司自身經營壓力加大，項目退出周期延長，到期債務償付具有不確定性。

（二）房企輿情動態(tài)

萬達商管負面輿情頻發(fā)，子公司上市對賭或存在一定風險；旭輝集團境內債務或面臨展期

近期萬達商管出現(xiàn)負面輿情，多家關聯(lián)公司新增多則被執(zhí)行人信息，市場傳言萬達商管信托貸款展期。3月21日晚間，證監(jiān)會官網對大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”）向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函，函件問詢了子公司珠海萬達上市對賭對萬達商管短期償債能力的影響、萬達商管籌資活動持續(xù)凈流出的原因及對債券償付的影響。萬達商管自2022年以來業(yè)績表現(xiàn)亮眼，于2023年成功發(fā)行兩筆美元債，若珠海萬達不能于2023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權回購款，屆時將對萬達商管造成很大的資金壓力。

“20旭輝01”將于2023年5月28日行權，發(fā)行金額21.2億元。4月12日，旭輝集團擬對該債項后續(xù)償付進行調整，因重大事項存在不確定性停牌。媒體報導稱旭輝集團擬將“20旭輝01”兌付期限調整至2024年11月。旭輝集團2023年由中債增擔保的中票遲遲未能落地；根據克爾瑞數(shù)據，2023年一季度旭輝集團全口徑銷售額211.3億元，同比下降26.48%，表現(xiàn)較弱。

作者 I 李瑩莉 郜宇鴻

部門 I中證鵬元 工商企業(yè)評級部

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