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樓市剛剛復(fù)蘇，不曾想，資本和房東跑的最快。

從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過1年多堅(jiān)持不懈的“救市”，一季度全國樓市已明顯復(fù)蘇。近期，有著“私募魔女”稱號的半夏投資創(chuàng)始人李蓓更是罕見發(fā)聲，稱房地產(chǎn)存在“十年一遇”的投資機(jī)會，部分房企股價(jià)可漲3-10倍。

在這種情況下，為何險(xiǎn)資急于拋售排名第一的房企股票，為何二手房房東匆匆“跑路”？

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保利發(fā)展(行情600048,診股)遭險(xiǎn)資減持

4月15日，保利發(fā)展公告，泰康人壽擬通過集中競價(jià)交易減持公司部分不超過1.56億股，即不超過公司目前總股本1.3%。按照公告前日收盤價(jià)15.07元/股計(jì)算，泰康人壽此次將獲得約23.5億元現(xiàn)金。

值得注意的是，此時(shí)正值保利發(fā)展再融資之際。

去年的最后一天，保利發(fā)展披露再融資預(yù)案，公司擬定增募集不超過125億元，其中實(shí)際控制人保利集團(tuán)擬參與認(rèn)購1億至10億元。資金投向主要用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金。

本次再融資方案推進(jìn)的很快。

3月24日，上交所對方案提出了問詢。要求補(bǔ)充說明認(rèn)購對象、募投項(xiàng)目、融資規(guī)模及效益測算、募投項(xiàng)目實(shí)施主體、公司財(cái)務(wù)狀況及償債能力等情況。4月15日，保利發(fā)展更新了定增預(yù)案。

而就在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)骨眼下，泰康人壽不但“不捧場”，還有些“砸場子”的味道。

事實(shí)上，保利發(fā)展今年的業(yè)績“很好”。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-3月，保利發(fā)展銷售額達(dá)1138億元，排名第一，銷售額超出第二名萬科144億元。

（圖源：中指研究院）

在保利發(fā)展業(yè)績拔得頭籌，行業(yè)明顯回暖，且在公司再融資的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，這時(shí)候拋出減持公告，幾個(gè)意思啊？這的確令人費(fèi)解。

在公告中，泰康人壽表示，是基于“資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策”。2022年底，泰康派駐到保利發(fā)展的代表邢怡辭任董事，也許就是前兆。

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險(xiǎn)資大撤退

眾所周知，險(xiǎn)資是偏愛房地產(chǎn)的，尤其是上一輪樓市大周期。

2016年，在“去庫存”的背景下，樓市政策非常寬松，全國樓市輪番上漲，險(xiǎn)資跑步進(jìn)場。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，136家A股房企中，險(xiǎn)資占據(jù)前十大流通股股東的企業(yè)就多達(dá)36家。包括萬科、招商蛇口(行情001979,診股)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、首開股份(行情600376,診股)、泰禾集團(tuán)、華僑城、新城控股(行情601155,診股)等房企。

甚至頻繁舉牌房企。

最為出名的是“寶萬之爭”。2015年開始，前海人壽（寶能系）在二級市場突襲萬科，僅用幾個(gè)月時(shí)間買成了萬科大股東。這場聲勢浩大的“寶萬之爭”，成為當(dāng)年房地產(chǎn)市場火爆的一個(gè)縮影。

然而，2016年“房住不炒”橫空出世。房地產(chǎn)的瘋狂，被漸漸冷卻下來了。2020年“三道紅線”出臺，過去依靠高杠桿操作的房企，開始頻頻暴雷。行業(yè)泥沙俱下，讓險(xiǎn)資也叫苦不迭。

比如，2021年，中國平安(行情601318,診股)對華夏幸福(行情600340,診股)的權(quán)益調(diào)減金額高達(dá)約432億元。當(dāng)年，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)關(guān)于地產(chǎn)的公允價(jià)值變動損益也高達(dá)-75.52億元。合眾人壽踩雷恒大集團(tuán)更是令人揪心，截止2022年，相關(guān)投資余額仍高達(dá)122.3億元。

房地產(chǎn)，從險(xiǎn)資的“小甜甜”變成了“牛夫人”。

2021年，大家人壽對金地集團(tuán)連續(xù)六輪減持，持股比例從20.43%驟降到5.43%。大家人壽還減持了1.2億股金融街(行情000402,診股)，整體轉(zhuǎn)讓了成都金融城核心區(qū)的CFC成都金融廣場項(xiàng)目。2022年12月，前海人壽及其一致行動人鉅盛華公告減持華僑城A(行情000069,診股)不超過1.64億股。2022年11月，平安人壽、平安資管（香港）及其一致行動人公告減持旭輝集團(tuán)......

所以，有分析人士指出，此番泰康對保利發(fā)展的減持，應(yīng)該是“延續(xù)險(xiǎn)資在房地產(chǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)偏好”。

根據(jù)公告，泰康人壽減持的股份來自2016年以60億元參與定向增發(fā)所得，定增價(jià)格8.19元。粗略計(jì)算一下，上述股權(quán)在2016-2021年間獲取每股分紅約3.45元，除權(quán)后成本僅4.74元左右。按4月14日保利收盤價(jià)15.07元計(jì)算，泰康人壽收益率達(dá)到218%左右。

對保利的投資，泰康還是獲得了不錯(cuò)的收益的。但在泥沙俱下時(shí)，泰康還是踩了大雷。

2021年底，泰康人壽及泰康養(yǎng)老“割肉”減持陽光城(行情000671,診股)7.14%股份。據(jù)媒體當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，這次減持泰康系至少虧了9.74億元。當(dāng)時(shí)，用“割肉狂奔”來形容并不為過。事后來看，當(dāng)時(shí)雖然已經(jīng)虧損了，但是如果不割肉，放到現(xiàn)在還要虧得更慘。

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二手房掛牌量暴增80%，分歧太大

關(guān)于房地產(chǎn)，其實(shí)市場各方“分歧”依然嚴(yán)重。

日前，“私募魔女”半夏投資創(chuàng)始人李蓓近期更是罕見發(fā)聲，稱房地產(chǎn)存在“十年一遇”的投資機(jī)會，部分房企股價(jià)可漲3-10倍。她認(rèn)為，中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，“后續(xù)大漲只是時(shí)間問題”。

她的觀點(diǎn)是，對于或者的公司，“以前可能只有5%的市場份額，但是因?yàn)樾』锇閭兌妓赖袅耍赡芫陀?0%甚至15%的市場份額?！?/P>

深藍(lán)財(cái)經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，其實(shí)去年以來房企股票創(chuàng)新高的并不少。

濱江集團(tuán)(行情002244,診股)，一家深耕杭州的房企，去年以來股價(jià)暴漲123%，市值創(chuàng)新高；

華發(fā)股份(行情600325,診股)，珠海國資旗下房企，股價(jià)最近創(chuàng)出歷史新高；

建發(fā)國際集團(tuán)，去年以來股價(jià)翻倍，且迭創(chuàng)新高。建發(fā)新中式產(chǎn)品攻城掠寨。

...

（建發(fā)國際集團(tuán) HK1908）

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)股票依然有足夠的投資價(jià)值，只是分化更加明顯。但就整體而言，以800地產(chǎn)指數(shù)為例，2015年創(chuàng)新高以后就連續(xù)調(diào)整至今，跌幅超過50%。

（800地產(chǎn)指數(shù)）

分化的確很大。但去年四季度，依然有部分險(xiǎn)資對房地產(chǎn)股票進(jìn)行了增持。最為典型的是，中國人壽(行情601628,診股)保險(xiǎn)增持萬科4193.8萬股。不過，萬科的股價(jià)表現(xiàn)并不好。

對于暴雷的房企，投資者也是寧愿割肉，也不愿等待。比如融創(chuàng)中國4月13日復(fù)牌，當(dāng)日股價(jià)即暴跌55%。

為何目前大家都房地產(chǎn)分歧如此之大？

紅塔證券(行情601236,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖的觀點(diǎn)值得關(guān)注，他認(rèn)為：

首先，商品房銷售確實(shí)有了改善，但是“復(fù)蘇呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)”，一是高能級城市好于低能級城市，二是二手房市場成交增多。

其次，隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量明顯增加，且低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。說明一部分居民有置換需求，另外也說明想“借此機(jī)會套現(xiàn)離場”的人很多。其實(shí)就是大家對未來，并沒有一致性的預(yù)期。

諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，10大城市二手房掛牌量為195.67萬套，同比暴增80.94%。以3月份二手房成交火爆的成都樓市為例，賣掉了近3萬套二手房，掛牌量不降反升。

最后，李奇霖還談到土地市場。目前房企新增投資的意愿依舊較低，即使拿地也是高能級城市。在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規(guī)模下行是必然的，不過拉長時(shí)間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長，2月份已將近22個(gè)月，高于2015年時(shí)的水平。

正因?yàn)榇嬖诜制?，一部分老百?行情603883,診股)在借機(jī)套現(xiàn)，另外一部分險(xiǎn)資也在借機(jī)變現(xiàn)。對于購房者而言，當(dāng)下選擇二手房依然是優(yōu)于新房的，顯示出市場信心依然沒有足夠的恢復(fù)。

就在剛剛，國家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度樓市數(shù)據(jù)。一季度全國商品住宅銷售面積增長1.4%，商品住宅銷售額增長7.1%。從數(shù)據(jù)來看，商品住宅市場已經(jīng)明顯觸底反彈。

可當(dāng)前，樓市剛剛復(fù)蘇一點(diǎn)點(diǎn)，資本、房東卻紛紛“搶跑”，他們究竟慌個(gè)啥？

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