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據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)，18城完成了2023年首輪集中土拍，其中“觸頂”成交地塊占比達(dá)48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。疊加房屋成交數(shù)據(jù)的修復(fù)，讓人頗有地產(chǎn)業(yè)否極泰來(lái)的感覺。

但這是景氣度思維，我更關(guān)注長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性變化，而非短期周期性變化。

觸頂成交地塊占比高的城市是一線和強(qiáng)二線城市，這些城市的成交活躍，房子不愁賣，高周轉(zhuǎn)模式跑得通。以上海為例，從拿地到形成銷售，緊鑼密鼓狀態(tài)下大約只需半年左右。開發(fā)商可以不考慮房?jī)r(jià)波動(dòng)，基于項(xiàng)目限價(jià)，用項(xiàng)目要求收益率來(lái)反算可接受的投標(biāo)價(jià)格上限。

實(shí)際操作中的土地溢價(jià)率還取決于拍賣環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和地塊的質(zhì)量。參與投標(biāo)的企業(yè)多，項(xiàng)目地段好，溢價(jià)率就容易高。在大樣本下，地段優(yōu)劣可以不予考慮，也就是說，溢價(jià)率提上來(lái)了，大致就意味著競(jìng)爭(zhēng)加劇了，項(xiàng)目利潤(rùn)率也下降了。

這是供給側(cè)扶持政策陸續(xù)推出后大概率會(huì)發(fā)生的結(jié)果，有些房企活過來(lái)了，有些房企不差錢了，明擺著的好地就更有能力出手了。

這是景氣度和盈利能力負(fù)相關(guān)的一個(gè)典型案例。拍腦袋算一下，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，最高的利潤(rùn)率的項(xiàng)目可能恰恰是2021年下半年至2022年上半年拍得的項(xiàng)目，也就是行業(yè)最哀鴻遍野的時(shí)候，土地溢價(jià)率最低的時(shí)候。

當(dāng)然，奢望利潤(rùn)率長(zhǎng)期高到這種程度是不現(xiàn)實(shí)的?，F(xiàn)在我們要放棄幻想，把房地產(chǎn)當(dāng)作制造業(yè)看待，從有融資成本優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目管理水平和品牌溢價(jià)能力等方面去尋找有超額盈利能力和份額提升空間的具體房企，而非追逐景氣度。

作者：姜誠(chéng)，現(xiàn)任中泰資管基金業(yè)務(wù)部總經(jīng)理兼投資總監(jiān)。

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