樂居財(cái)經(jīng)李禮5月6日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第17周周報(bào)。

核心觀點(diǎn)

本周新房、二手房成交面積環(huán)比增速轉(zhuǎn)正，新房成交同比已經(jīng)連續(xù)9周為正；二手房成交同比已經(jīng)連續(xù)13周為正。43城新房成交面積為393.5萬平方米，環(huán)比上升9.6%，同比上升14.7%，同比增速較上周下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為12.9%、29.5%、5.1%，同比增速分別為113.6%、23.3%、-15.7%，同比增速較上周分別上升了5.3、17.2、8.2個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積236.7萬平，環(huán)比上升6.4%，同比上升61.2%，同比增速較上周下降了19.4個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為6.8%、6.5%、1.7%，同比增速分別為9.6%、90.1%、69.6%，一、二、三線城市同比增速較上周分別減少了1.6、28.6、30.4個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖片)

新房庫存面積環(huán)比上升、同比下降，去化周期同環(huán)比均下降。14城新房庫存面積為1.02億平，環(huán)比上升1.0%，同比下降2.9%；去化周期為12.4個(gè)月，環(huán)比下降0.3個(gè)月，同比下降4.8個(gè)月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為1.3%、0.4%、0.0%，同比增速分別為3.0%、-13.0%、-13.4%；去化周期分別為10.2、11.1、12.0個(gè)月，環(huán)比分別下降0.5、0.2、0.0個(gè)月，同比分別下降5.6、3.8、3.4個(gè)月。

土拍熱度有所修復(fù)，土地市場環(huán)比量價(jià)齊升，溢價(jià)率同環(huán)比均上升。百城成交全類型成交土地規(guī)劃建筑面積2622萬平，環(huán)比上升8.0%，同比下降21.1%；成交土地總價(jià)679億元，環(huán)比上升188.8%，同比下降17.1%；樓面均價(jià)2589元/平，環(huán)比上升167.2%，同比上升5.0%；溢價(jià)率5.72%，環(huán)比上升228.7%，同比上升41.9%。

本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比下降，環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為193.4億元，同比下降22.6%，環(huán)比上升157.2%，凈融資額為-35.9億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為176.6億元，同比下降29.3%，環(huán)比上升220.0%，凈融資額為-14.0億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為16.8億元；總償還量為38.7億元，同比下降43.1%，環(huán)比上升101.8%；凈融資額為-21.9億元。

板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-2.0%，較上周上升2.7個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)滬深300收益為-1.9%，較上周上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為14.36X，較上周下降0.32X。北上資金對(duì)計(jì)算機(jī)、電力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備加倉金額較大，分別為30.98、28.48、12.94億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.04%（上周為-0.04%），凈買入-4.40億元（上周凈買入-3.88億元）

投資建議

4月25日，自然資源部部長王廣華宣布，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非新政，早在2013年不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)事宜就已啟動(dòng)，此政落實(shí)可以實(shí)現(xiàn)全國范圍的房產(chǎn)信息透明化、可控可管理，是出臺(tái)房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，但并非單獨(dú)針對(duì)房產(chǎn)稅而出，我們認(rèn)為當(dāng)前房產(chǎn)稅正式征收的時(shí)機(jī)并未完全成熟，房地產(chǎn)市場目前仍處在緩慢修復(fù)期。本周，政治局會(huì)議再提支持住房需求、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式、規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

房企銷售持續(xù)修復(fù)，4月百強(qiáng)房企全口徑銷售額6328億元，同比增長27.4%，單月增速雖較上月小幅下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，但1-4月銷售額累計(jì)增速提升至8.7%。同時(shí)CR50前的各梯隊(duì)房企單月銷售同比增速均提升，CR5、CR10、CR20、CR50單月全口徑銷售額增速分別為34%、43%、40%、33%，增速分別提升7.7、16.8、8.5、1.6個(gè)百分點(diǎn)。

核心重點(diǎn)城市政策利好仍在不斷推出，本周杭州臨平區(qū)全域放松限購，外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購房；自2022年9月以來，杭州不少區(qū)域?qū)嵤┝讼拶彿潘?，富陽、臨平、余杭、錢塘、蕭山等區(qū)紛紛響應(yīng)。此外，近期熱點(diǎn)城市土拍市場熱度也較高，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢價(jià)率分別為7.0%、8.5%、12.4%，民營房企的投資意愿也有所復(fù)蘇。我們認(rèn)為市場仍處于溫和修復(fù)階段，土地市場活躍度也有所回升。

此外，本周央行公布了房地產(chǎn)相關(guān)貸款數(shù)據(jù)，開發(fā)貸余額增速有所提升。一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速較2022年末高2.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%，增速較2022年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

具體標(biāo)的，我們建議在板塊目前估值仍然相對(duì)較低的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。我們建議關(guān)注以下兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。

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