(資料圖片)
今日,澤平宏觀發(fā)布《中國房地產(chǎn)展望2023:分化時(shí)代到來》表示,長期看,區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大的特征;房價(jià)普漲的大開發(fā)時(shí)代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化加劇;產(chǎn)業(yè)+地段為王;改善時(shí)代來臨,產(chǎn)品力將成核心競爭力。
導(dǎo)讀
我們在2022年底預(yù)測2023年將首次出現(xiàn)分化式復(fù)蘇,過去幾個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)印證了我們的觀點(diǎn),具體表現(xiàn)為:一二線城市好于三四線、改善性需求強(qiáng)于剛需等。
2023年一季度,隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房者信心有所恢復(fù)、積壓的需求集中釋放,樓市迎來局部小陽春,銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月,銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù),回落幅度高于2019-2022年同期水平,同比漲幅較3月收窄,復(fù)蘇進(jìn)程放緩。
近期復(fù)蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出的城市為主,而無突出優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫存高企的城市復(fù)蘇表現(xiàn)相對(duì)較差。
復(fù)蘇第一梯隊(duì)城市:北京、深圳、成都等,三個(gè)城市環(huán)比連續(xù)3個(gè)月正增長、同比連續(xù)3個(gè)月改善。
復(fù)蘇第二梯隊(duì)城市:上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無錫、佛山、寧波等,這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長或同比連續(xù)3個(gè)月正增長。
復(fù)蘇較弱的城市:福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等,這些城市環(huán)比、同比改善幅度小、持續(xù)時(shí)間短。
隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房信心逐步恢復(fù),我們認(rèn)為,2023年樓市將繼續(xù)保持點(diǎn)狀弱復(fù)蘇態(tài)勢,復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市二手房、改善性住房。預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積將企穩(wěn)回正,同比增長5%。
長期看,區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大的特征;房價(jià)普漲的大開發(fā)時(shí)代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化加?。划a(chǎn)業(yè)+地段為王;改善時(shí)代來臨,產(chǎn)品力將成核心競爭力。
樓市復(fù)蘇持續(xù)的關(guān)鍵在于市場信心恢復(fù)、供給出清和銷售回款。解決房地產(chǎn)問題宜早不宜遲,當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚未走出困境,風(fēng)險(xiǎn)尚未解除,建議盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境。可以考慮七大措施:下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求,下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需,對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼,放開二線城市的外地首套購房限制,降低交易稅費(fèi),改變此前過嚴(yán)的限購限貸限價(jià)措施、恢復(fù)到正常市場狀況,支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時(shí),通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新模式,促進(jìn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
1 全國復(fù)盤:一季度小陽春,四月復(fù)蘇放緩,二手房市場好于新房 2 城市復(fù)盤:分化式復(fù)蘇,一二線城市好于三四線 3 短期展望:延續(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇態(tài)勢,預(yù)計(jì)2023年商品房銷售同比增5% 4 長期展望:大都市群城市群化、區(qū)域分化加劇、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、改善時(shí)代來臨 5 啟示:短期因城施策適度松綁,建立人地掛鉤等長效機(jī)制 1 全國復(fù)盤:一季度小陽春,四月復(fù)蘇放緩,二手房市場好于新房 2023年一季度,隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購房者信心有所恢復(fù)、房地產(chǎn)積壓需求集中釋放,樓市迎來局部小陽春,銷售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月,銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù),回落幅度高于2019-2022年同期,同比漲幅較3月收窄,復(fù)蘇進(jìn)程略有放緩。 從新房銷售看,一季度新房銷售筑底復(fù)蘇,一二線與三四線城市分化,4月環(huán)比回落幅度高于往年同期水平、復(fù)蘇力度變?nèi)酢?/STRONG> 2023年一季度,49個(gè)樣本城市新房成交42.2萬套,環(huán)比增速由去年四季度的-15.0%轉(zhuǎn)正為8.6%,同比2022年一季度下降6.2%,較2019-2021年一季度平均成交56.8萬套有一定差距,但同比降幅較2022年四季度大幅收窄,呈現(xiàn)小陽春弱復(fù)蘇特征。其中,一線、二線、三四線城市環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正,分別增長2.1%、10.6%、8.8%;一線、二線城市同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,較2022年一季度分別增長10.0%、5.0%,三四線城市同比降幅收窄至41.6%。 2023年4月,新房成交套數(shù)13.2萬套,環(huán)比增速由3月的正增長轉(zhuǎn)負(fù),下降30.9%,不及2019-2022年4月環(huán)比+5.3%、+27.0%、-7.7%、-18.8%的增速;同比增長6.3%,較3月大幅收窄。其中,一線、二線、三線城市環(huán)比增速均由正轉(zhuǎn)負(fù),一線城市同比增長123.7%,主因去年上海成交低基數(shù),二線、三線同比分別下降3.4%、34.1%。 從二手房銷售看,一季度二手房銷售好于新房,環(huán)比增速轉(zhuǎn)正且高于新房,同比增長且超越2019-2021年一季度平均水平,4月環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)、同比漲幅收窄。 2023年一季度,18個(gè)樣本城市二手房成交套數(shù)24.0萬套,環(huán)比增速由去年四季度的-14.6%轉(zhuǎn)正為40.5%,同比2022年一季度大幅增長70.8%,同時(shí),大幅超越2019-2021年一季度平均17.7萬套的成交水平,二手房銷售優(yōu)于新房。其中,一線、二線、三四線城市環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正,分別增長45.9%、39.7%、27.7%;各線城市同比大幅正增長,一線、二線城市成交套數(shù)較2019-2021年同期平均成交套數(shù)分別增長8.7%、49.9%。 2023年4月,二手房成交套數(shù)9.3萬套,環(huán)比下降21.3%,較3月增速由正轉(zhuǎn)負(fù),與2019-2022年4月環(huán)比+27.0%、+37.9%、+2.0%、-4.2%的表現(xiàn)有差距;同比增長68.8%,較3月105.6%的同比增速顯著收窄。其中,一線、二線、三線城市環(huán)比增速較3月均由正轉(zhuǎn)負(fù),同比增速較3月均有不同程度收窄。 從房企銷售看,一季度百強(qiáng)房企銷售額2022年以來同比首次正增長,銷售額進(jìn)一步向頭部央國企、優(yōu)質(zhì)民營房企集中,4月銷售修復(fù)速度略降。 2023年一季度,百強(qiáng)房企銷售金額1.8萬億元,同比由負(fù)轉(zhuǎn)正,增長8.2%,為2022年以來首次正增長。累計(jì)銷售同比增長的房企數(shù)量超50%,同比漲幅超30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)38家。分梯隊(duì)看,TOP10房企銷售操盤金額門檻同比大幅增長,而前30、前50等門檻降低,市場份額進(jìn)一步向頭部房企集中。4月,百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比較3月由正轉(zhuǎn)負(fù),下降17.4%,同比增長29.9%,較3月漲幅擴(kuò)大。1-4月,百強(qiáng)房企銷售金額2.4萬億元,同比繼續(xù)增長12.8%。從規(guī)??矗?-4月,銷售額超千億房企為6家,較去年同期增加3家;銷售額500-1000億房企8家,較去年同期增加2家。 從投資看,一季度,受供地制度影響,土地供應(yīng)規(guī)模下降,成交規(guī)模下降,但成交均價(jià)上漲;4月,核心城市集中供地,拿地?zé)岫然厣Q雵笈c民企拿地持續(xù)分化,重點(diǎn)城市競爭激烈。 2023年一季度,受供地制度影響,各城市土地供應(yīng)時(shí)間延遲,供應(yīng)規(guī)模下降,導(dǎo)致百城住宅用地成交建面環(huán)比下降81.7%、同比下降20.9%。同時(shí),3月多個(gè)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)推高成交均價(jià),一季度,百城住宅用地成交均價(jià)同比增長4.1%,平均溢價(jià)率由去年一季度的3.87%增至5.65%。從企業(yè)拿地看,百強(qiáng)房企拿地規(guī)模在一季度、1-4月同比降幅持續(xù)收窄,房企間、城市間拿地繼續(xù)分化。一方面,央國企拿地占比提升,占比將近一半,民營房企拿地積極性仍較低。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),4月權(quán)益拿地金額TOP50房企中,央國企、地方國企及城投、民企、混合所有制房企拿地金額占比分別為44%、15%、28%、11%。另一方面,房企在不同城市拿地?zé)岫让黠@分化,熱點(diǎn)城市如杭州、合肥競爭激烈,杭州首批集中供地1小時(shí)內(nèi)全部出讓,而熱度較低的城市如長春,大部分地塊以底價(jià)成交。 從去化周期看,2023年以來,樣本城市去化速度加快、庫存壓力有所下降,但三四線城市去化周期仍較長。1-4月,19個(gè)樣本城市去化周期呈持續(xù)下降態(tài)勢,由1月的13.4個(gè)月降至4月的10.1個(gè)月。其中,一線、二線、三四線城市去化周期分別由1月的11.8、13.7、20.4個(gè)月,降至4月10.3、9.5、18.1個(gè)月,分別下降1.5、4.2、2.3個(gè)月。 2 城市復(fù)盤:分化式復(fù)蘇,一二線城市好于三四線 根據(jù)我們“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架,隨著我國置業(yè)人群及人口總量依次見頂回落、住房存量基本平衡,房地產(chǎn)市場進(jìn)入“結(jié)構(gòu)分化”期,不同區(qū)域不同類型的房子表現(xiàn)也不盡相同。 具體表現(xiàn)為:一二線城市好于三四線、二手房市場好于新房、改善性需求強(qiáng)于剛需。近期復(fù)蘇較好的城市以人口凈流入、庫存去化快、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出的城市為主,而無突出優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、人口流出、庫存高企的城市復(fù)蘇表現(xiàn)相對(duì)較差。 一,需求端,人口總量、結(jié)構(gòu)影響購房需求。近一年常住人口增量排名前五名的城市分別為長沙、杭州、合肥、西安、南昌,人口增量均在10萬以上。分結(jié)構(gòu)看,人口較為年輕的城市有深圳、東莞、廈門、佛山、廣州、鄭州,65歲及以上人口占比不到10%,而南通、煙臺(tái)、重慶、大連等城市老齡占比超15%。人才凈流入量大的城市有北京、上海,雖然兩個(gè)城市因嚴(yán)控人口導(dǎo)致常住人口增速由正轉(zhuǎn)負(fù),但仍有大量中高端人才凈流入。 二,供給端,庫存反映供需情況。2023年4月,上海、杭州、蘇州、寧波商品住宅去化周期不到12個(gè)月;而福州、濟(jì)南去化周期大于20個(gè)月,去化壓力較大。 三,政策端,2023年以來,需求端政策仍延續(xù)2022年邊際放松的態(tài)勢,政策效果逐步累積并發(fā)揮作用,購房者預(yù)期改善、信心恢復(fù),積壓的購房需求逐步釋放,推動(dòng)熱點(diǎn)城市樓市回暖。 分線城市看,人口流入的一二線城市樓市回暖程度優(yōu)于三四線城市。銷售方面,根據(jù)Wind數(shù)據(jù),30個(gè)大中城市按一線、二線、三四線城市分類,從環(huán)比看,2023年1-3月,一線、二線、三四線城市商品房成交套數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)改善,3月環(huán)比分別增長51.8%、41.6%、50.5%,進(jìn)入4月,各線城市環(huán)比漲幅均由正轉(zhuǎn)負(fù),復(fù)蘇放緩。從同比看,2023年1-3月,一線、二線、三四線城市商品房成交套數(shù)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正、持續(xù)改善,4月,一線城市同比仍持續(xù)大幅增長,主因去年同期上海低基數(shù);而二線、三四線城市同比漲幅較3月大幅收窄。 復(fù)蘇第一梯隊(duì)城市包括:北京、深圳、成都等,三個(gè)城市環(huán)比連續(xù)3個(gè)月正增長、同比連續(xù)3個(gè)月改善。在4月大部分城市復(fù)蘇乏力的情況下,這三個(gè)城市仍保持環(huán)同比正增長。 以成都為例,從成交量看,成都是本輪復(fù)蘇中唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比正增長的二線城市,2、3、4月環(huán)比漲幅分別為33.4%、35.7%、5.9%。從成交價(jià)格看,截至2023年3月,成都新房、二手房價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲了15個(gè)月,在全國70個(gè)大中城市中表現(xiàn)突出。從去化速度看,1-4月,成都新房市場71次開盤中,去化率大于90%的項(xiàng)目占比46%,去化率大于70%的項(xiàng)目占66%。 為什么本輪復(fù)蘇成都脫穎而出?一,成都作為西部地區(qū)核心城市,對(duì)西部資金、人才等吸引力強(qiáng),根據(jù)成都市政府?dāng)?shù)據(jù),2022年成都GDP突破2萬億元,成為全國第7個(gè)2萬億城市;2023年一季度,成都GDP達(dá)到5266.8億元,超越蘇州位居全國第6。2022年,成都常住人口2126.8萬人,較2021年增加7.6萬人,增長0.4%。二,成都持續(xù)放松樓市調(diào)控政策,自2022年10月至今,成都對(duì)多孩家庭、高層次人才、父母投靠子女等群體放松限購;優(yōu)化限購區(qū)域,將成都12個(gè)區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)限購區(qū)域、取消區(qū)分購房資格順位;下調(diào)首套房貸款利率下限;優(yōu)化成都市落戶政策等,一系列放松政策吸引了大量剛需、改善性消費(fèi)者。 復(fù)蘇第二梯隊(duì)城市包括:上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、青島、無錫、佛山、寧波等,這些城市環(huán)同比實(shí)現(xiàn)2個(gè)月正增長或同比連續(xù)3個(gè)月正增長。 以寧波為例,從成交量看,寧波在2、3、4月環(huán)比增速分別為122.5%、107.3%、-63.0%,同比增速分別為24.2%、32.1%、18.7%,2023年4月與2019-2021年同期平均成交套數(shù)比下降62.9%,因此,寧波經(jīng)歷了2-3月強(qiáng)勢回暖后,4月復(fù)蘇乏力,與2019-2021年同期比差距較大。從成交價(jià)看,2023年1-3月,寧波新房價(jià)格環(huán)同比連續(xù)3個(gè)月正增長,二手房價(jià)格環(huán)比2個(gè)月改善、同比連續(xù)3個(gè)月保持正增長。從去化周期看,自2023年1月起,寧波去化周期連續(xù)4個(gè)月下降,4月,已降至11.4個(gè)月,在樣本二線城市中處于較低水平,僅次于杭州、蘇州。 為什么寧波在本輪復(fù)蘇中保持了相對(duì)較好的表現(xiàn)?主因?qū)幉▍^(qū)位優(yōu)勢,依靠石油化工、汽車零部件、電工電器等支柱產(chǎn)業(yè)集群,集聚了一批優(yōu)秀人才就業(yè)定居,為樓市發(fā)展提供長足動(dòng)力。2022年,寧波常住人口961.8萬人,即將突破千萬級(jí)人口門檻,較2021年增長7.4萬人。寧波優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延伸和發(fā)展,為人口穩(wěn)定流入提供了有力支撐。除人口外,寧波也緊跟全國樓市政策放松節(jié)奏,2022年5月推出公積金新政,2023年4月,在去年公積金新政基礎(chǔ)上,上浮公積金貸款額度,利好收入高、公積金多的高層次人才群體,刺激改善性需求。 復(fù)蘇較弱城市包括:福州、南寧、泉州、柳州、蕪湖、婁底、吉安等,這些城市環(huán)比、同比改善幅度小、持續(xù)時(shí)間短。以福州為例,從成交量看,2023年以來,福州新房成交套數(shù)僅在3月環(huán)比增長48.2%,同比下降6.4%,進(jìn)入4月,環(huán)同比分別下降39.5%、37.1%。從成交價(jià)格看,2023年3月,福州新房環(huán)比下降0.6%,二手房環(huán)比下降0.3%、同比下降0.2%。從去化周期看,與其他二線城市比,福州去化周期居高不下。自2022年6月起,福州去化周期超過20個(gè)月,2023年4月,福州去化周期已增至29.5個(gè)月,在樣本二線城市中最高。 為什么福州樓市復(fù)蘇冷淡?主要原因在于福州缺乏能夠支撐自身發(fā)展的優(yōu)勢、高端產(chǎn)業(yè),因此,相對(duì)熱點(diǎn)二線城市,福州的人口吸引力略顯不足。2022年,福州常住人口增長2.8萬人,與全國主要城市相比,人口增量相對(duì)較少,甚至低于泉州2.9萬人的增量。盡管2022年福州推出一系列支持樓市發(fā)展的政策,如去年3月在全國率先放開限購,全面解除限購,非戶籍人口無需社保即可在市區(qū)購房,但由于高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)乏力,放松限購的政策不足以刺激購房需求增長。 3 短期展望:延續(xù)點(diǎn)狀復(fù)蘇態(tài)勢,預(yù)計(jì)2023年商品房銷售同比增5% 當(dāng)前,隨著國家出臺(tái)的系列穩(wěn)樓市措施落地,房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過、復(fù)蘇通道開啟,市場出現(xiàn)小陽春但后勁略有不足,進(jìn)入4月后環(huán)比放慢,樓市尚未完全恢復(fù),行業(yè)信心尚未完全提振,樓市成交與2019-2021年同期水平仍有一定差距,恢復(fù)基礎(chǔ)不牢,對(duì)市場不宜盲目樂觀,需要實(shí)質(zhì)有力措施推動(dòng)樓市復(fù)蘇延續(xù),在堅(jiān)持“房住不炒”前提下,提振市場信心,這事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著前期房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步落實(shí)、后續(xù)樓市政策的繼續(xù)放松、購房信心的逐步恢復(fù),預(yù)計(jì)2023年樓市將繼續(xù)保持點(diǎn)狀弱復(fù)蘇態(tài)勢,復(fù)蘇集中在熱點(diǎn)城市二手房、改善性住房。 我們在《2023年中國房地產(chǎn)市場展望:這次救得起來嗎?》對(duì)2023年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了預(yù)測,樂觀情景下,我們假設(shè)2023年超預(yù)期利好政策出臺(tái),且落地速度快,經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇軌道,居民收入改善等。需求端,一線城市外圍區(qū)和主要二線城市核心區(qū)因城施策放松限購,居民觀望情緒扭轉(zhuǎn),銷售明顯提升。供給端,優(yōu)質(zhì)房企融資端利好政策加碼,落地快,房企信心加速恢復(fù),拿地積極性上升。我們預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積、竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額將企穩(wěn)回正,同比分別+5%、+6%、+2%;考慮到2022年拿地少等因素,預(yù)計(jì)2023年新開工面積同比-7.4%。 4 長期展望:大都市群城市群化、區(qū)域分化加劇、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、改善時(shí)代來臨 我們對(duì)未來十年房地產(chǎn)市場進(jìn)行了測算:綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等,中國房地產(chǎn)市場未來仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測算,2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平,相較2011-2022年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的12.8億平有一定下滑。2032年我國居住總需求降至10億平方米。2023年我國每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米,城鎮(zhèn)常住人口增加(剔除行政區(qū)劃變動(dòng))、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年總需求波動(dòng)降至10億平方米,城鎮(zhèn)常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢,2023年后有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。 我們認(rèn)為,未來房地產(chǎn)有以下趨勢: 一,區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場的最大特征。具體有3個(gè)表現(xiàn):一是東部沿海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?yōu)于東北和西部地區(qū),南方地區(qū)房地產(chǎn)市場整體好于北方地區(qū);二是發(fā)達(dá)城市群、都市圈房地產(chǎn)增長潛力相對(duì)不發(fā)達(dá)城市群、不發(fā)達(dá)都市圈更高,不發(fā)達(dá)城市群、不發(fā)達(dá)都市圈房地產(chǎn)市場表現(xiàn)將好于非城市群、非都市圈;三是人口流入的一線城市、強(qiáng)二線城市與人口流出的三、四線城市房地產(chǎn)市場分化。根據(jù)我們此前的研究結(jié)果,一國成熟市場的套戶比一般在1.1左右,這個(gè)數(shù)字表明該國住房供求基本實(shí)現(xiàn)平衡。2020年,中國套戶比超過1.1的城市數(shù)量占比已達(dá)56.7%。我們預(yù)測未來中國70%的城市將出現(xiàn)房子過剩,只有20%多的城市房子有潛力。 二,城市內(nèi)普漲時(shí)代結(jié)束,“產(chǎn)業(yè)+地段”為王。1978—2022年,中國城鎮(zhèn)套戶比從0.8增至1.09,住房從供給短缺到總體平衡,房子全面普漲、閉眼買房時(shí)代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化將加劇,產(chǎn)業(yè)和地段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響深化。從政策看,2016年以來,隨著“房住不炒” 提出、因城施策深化,各城市立足當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,提高房地產(chǎn)調(diào)控頻率與精細(xì)度。從環(huán)境看,2022年中國人口開始負(fù)增長,總和生育率跌破1.1,熱點(diǎn)城市人口凈流入放緩,非熱點(diǎn)城市人口凈流出。房地產(chǎn)從大開發(fā)時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。其一,歷史積淀造就老城區(qū)“地段”,城市規(guī)劃與發(fā)展創(chuàng)造新“地段”, “地段”通過吸引高購買力人群影響房地產(chǎn)價(jià)值。其二,產(chǎn)業(yè)集聚通過創(chuàng)造高購買力人群、影響土地成本,進(jìn)而影響板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)外溢又會(huì)帶動(dòng)周邊板塊房地產(chǎn)發(fā)展。 三,改善時(shí)代來臨,產(chǎn)品力將成核心競爭力。中國住房整體緊缺的時(shí)代已經(jīng)過去,消費(fèi)者對(duì)住宅的追求從單純的“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。人人都有房住不意味著人人都住上了好房子,居民對(duì)住宅品質(zhì)有了更高的需求,住房產(chǎn)品力的不同,推動(dòng)住房價(jià)值分化。戶型方面,“改善為王”代表改善性需求的戶型正在成為主流,三房戶型成交套數(shù)占比變高,四房戶型成交占比也呈增長趨勢,二房戶型的需求量則逐年下降。多居室的戶型能提高居住體驗(yàn),隨著人均住房面積增長,消費(fèi)者從 “住小房”向“住大房”轉(zhuǎn)變,大戶型未來也許會(huì)逐步成為購房主流。品質(zhì)方面,住房品質(zhì)影響住房價(jià)值,住房消費(fèi)需求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,居民對(duì)住房品質(zhì)的要求提高。 四,行業(yè)出清、剩者為王。純開發(fā)房企向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型。高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型,未來大部分開發(fā)型房企會(huì)消失,頭部房企市場占有率將進(jìn)一步提高。隨著行業(yè)出清,“三高”經(jīng)營模式終結(jié),行業(yè)整體負(fù)債率將下降。經(jīng)歷行業(yè)寒冬后,越來越多的房企開始探索新發(fā)展模式,提高現(xiàn)金流安全墊,未來將向“輕重并舉”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。 5 啟示:短期因城施策適度松綁,建立人地掛鉤等長效機(jī)制 當(dāng)前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房市,而是在穩(wěn)房市的同時(shí),要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性,避免其金融屬性死灰復(fù)燃。2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國GDP的17%(完全貢獻(xiàn)),其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%(直接貢獻(xiàn)),房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%(間接貢獻(xiàn))。房地產(chǎn)問題解決宜早不宜遲,建議盡快化解地產(chǎn)困境,這樣有利于穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì),也能通過短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,又能通過新模式建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 短期穩(wěn)樓市:堅(jiān)持房住不炒,因城施策適度松綁,促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸 在堅(jiān)持“房住不炒”前提下,各城市應(yīng)因城施策、適度松綁,促進(jìn)軟著陸。 1)適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻,增強(qiáng)市場信心。 2)下調(diào)首套和改善型二套首付比,減輕剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。 3)下調(diào)首套和改善型房貸利率,加快貸款審批。 4)提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付。 5)北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻,充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。 6)通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解房企風(fēng)險(xiǎn)。 長效機(jī)制:推進(jìn)以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱的住房制度改革 根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究,結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn),建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱構(gòu)建長期住房制度。 1)推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走,人往高處走。二十大報(bào)告指出,深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。 2)以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”,優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤,嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則,優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。 3)保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期,支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途,支持房企合理融資需求,提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。 4)穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢所趨,2021年,中央提出開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。 5)二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào),“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。 關(guān)鍵詞: