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房地產(chǎn)上市公司2022年年報披露已經(jīng)收官。新華財經(jīng)和面包財經(jīng)研究員以2022年全口徑銷售額前50名的上市房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了46家披露年報業(yè)績的房企2022年全年的財務(wù)表現(xiàn)及業(yè)績變化。

統(tǒng)計顯示，超過七成頭部房企營收下滑，近半房企歸母凈利潤告負，主要原因包括市場下行銷售不及預(yù)期、資產(chǎn)減值計提、匯兌損失等。

35家房企營收下滑 毛利率持續(xù)探底

2022年營收超過2000億元的上市房企有6家，分別為萬科、綠地控股(行情600606,診股)、碧桂園、保利發(fā)展(行情600048,診股)、龍湖集團及華潤置地，其中萬科以5038.38億元的營收排在首位。

千億級房企共有11家，其中金地集團(行情600383,診股)營收首破千億，2022年營業(yè)收入為1200.35億元，同比增長21.33%。

圖1：TOP50上市房企2022年營收前10

營業(yè)收入同比下滑的房企數(shù)量達35家，占比超過七成。其中，融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、旭輝控股集團及金科股份(行情000656,診股)營收同比跌幅均超五成。

僅5家頭部房企2022年營收、歸母凈利潤雙增，分別是建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、龍湖集團、萬科及濱江集團(行情002244,診股)。

從年報數(shù)據(jù)來看，行業(yè)整體毛利率持續(xù)探底。統(tǒng)計顯示，頭部房企2022年銷售毛利率平均數(shù)為11.99%，同比下降約7個百分點；凈利率平均數(shù)為-9.52%，同比下滑超16個百分點。

圖2：頭部房企近三年毛利率、凈利率變化

超四成房企歸母凈利潤告負 頻現(xiàn)資產(chǎn)減值

歸母凈利潤方面，5家房企盈利超百億元。其中，華潤置地以280.92億元排在首位，龍湖集團、中國海外發(fā)展分別位列第二、第三。

值得關(guān)注的是，超四成房企歸母凈利潤告負。富力地產(chǎn)、融信中國、華僑城等12家房企2022年虧損超百億元，融創(chuàng)中國2022年虧損298.92億元，虧損幅度居首。

超八成頭部房企歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。其中，大悅城(行情000031,診股)、正榮地產(chǎn)及禹洲集團歸母凈利潤同比跌幅均超過1000%。

圖3：TOP50上市房企2022年虧損前10

對于業(yè)績下滑、虧損，多家房企表示主要受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售下滑、結(jié)轉(zhuǎn)項目利潤降低、資產(chǎn)減值計提、匯兌損失等因素所致。

統(tǒng)計顯示，超兩成頭部房企2022年匯兌損失超10億元。根據(jù)財報，2022年碧桂園錄得對沖后的凈匯兌虧損約為83.79億元，而融創(chuàng)中國2022年匯兌損失同樣達到68.50億元。

另一方面，多家頭部房企于2022年計提大額減值。

2022年，華僑城共計虧損109.05億元，其中公司年內(nèi)資產(chǎn)減值損失達127億元。對此，深交所向華僑城出具年報問詢函，要求說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規(guī)性、是否存在集中報告期計提存貨跌價準備的情形。5月6日，華僑城公告稱，將延期回復(fù)年報問詢函。

陽光城同樣在年報問詢函中，被深交所要求說明報告期減值計提是否充分、合規(guī)。公告顯示，因立信中聯(lián)會計師事務(wù)所出具了否定意見的內(nèi)部控制審計報告，公司股票自2023年5月5日開市起被實施其他風(fēng)險警示，公司股票簡稱由“陽光城”變更為“ST陽光城(行情000671,診股)”。

圖4：深交所債券紀律處分截圖

此外，包括中國恒大、世茂集團等多家頭部房企尚未披露2022年年報。此前，融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)等多家房企因未能及時披露公司年報遭到滬深交易所通報批評。截至目前，中國恒大、世茂集團仍在停牌狀態(tài)。

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