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李宇嘉:房產(chǎn)中介行業(yè),變天了!

時(shí)間 : 2023-05-10 10:12:25來源 : 金融界


【資料圖】

作者:廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

01

昨天,住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,共有“10條措施”,重點(diǎn)有:

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用;

2、鼓勵(lì)按成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià);

3、引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用;

4、不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),涉嫌實(shí)施壟斷行為的,市場監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查;

5、嚴(yán)控過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題。

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息,應(yīng)當(dāng)通過平臺進(jìn)行核驗(yàn)。

措施還是比較嚴(yán)厲的!

首先講一下,為啥要出這個(gè)政策?

當(dāng)承擔(dān)不起交易成本了,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)循環(huán)鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)了,一切阻礙交易的,能砍則砍,能降則降,包括原來“不在話下的成本”,利率降到歷史最低是如此,“帶押過戶”是如此,中介成本也是如此。

要釋放剛需和改善性需求,要促進(jìn)市場良性循環(huán),要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,要打造房地產(chǎn)新模式等,中介都要進(jìn)行革命性的變革。為啥上升到如此高度?因?yàn)椋?STRONG>存量時(shí)代來了,增量越來越小,存量越來越大。目前,全國有800億平米的存量住宅,增量是多少呢?只有12億平米。

而且,增量還在以肉眼可見的速度在下降。

表:2022年底全國房屋存量面積測算(億平方米)

如果存量盤活不起來,房價(jià)就會(huì)“陰跌”,也將通過金融減速器的效應(yīng),導(dǎo)致貨幣緊縮。當(dāng)前,通貨緊縮之所以甚囂塵上,主要原因之一就是,整個(gè)社會(huì)的房屋流通速度在明顯下降。

我記得在2015年,那時(shí)深圳的存量房屋流通率接近8%,每10套房子中,當(dāng)年就有接近1套房在流轉(zhuǎn)。那時(shí),包括京滬穗,南京、廈門等在內(nèi),存量房屋的流轉(zhuǎn)率也在5%到6%。

現(xiàn)在呢?非常低。

近年來,房子交易周期越來越長,成本越來越高。以廣州為例,2020年年中,二手房從掛牌到賣出去,最低時(shí)僅用100天。現(xiàn)在呢?大概需要200,你或許可以說,這與樓市低迷有關(guān)。確實(shí)如此,政策要做的,就是要打掉中間的不合理成本,讓交易更加順暢一些。

圖:廣州二手住房交易從掛牌到出售的交易周期

02

哪些成本該打掉呢?

比如,二手房交易中贖樓涉及的過橋融資。過橋融資,其成本比較高,一般是萬六或萬八,有的還更高,千分之一十,也就是100萬1天600-1000元,還有3000元左右的手續(xù)費(fèi)。

一般過橋,大概至少要借款10-20天,100萬就是6000-20000元。深圳有個(gè)案例,賣家欠款1400萬,贖樓融資的話,要花20萬。帶押過戶,公正提存只要2.3萬,走政府監(jiān)管賬戶,一分錢不要。

現(xiàn)在,就是要把這個(gè)打下來。而且,帶押過戶,一般只要2周就能完成,而先過橋融資贖樓,再過戶、辦理新的抵押,大概要2個(gè)月。房屋的流通效率,哪個(gè)高,哪個(gè)低,高下立判。

一項(xiàng)資產(chǎn),流通率太低,價(jià)格就撐不住。就和股票一樣,只要流通率上來了,價(jià)格就能穩(wěn)住,預(yù)期也就穩(wěn)住了。

還要打掉哪些成本呢?涉嫌實(shí)施壟斷行為的。在新房方面,開發(fā)商對渠道從信賴,到被渠道綁架。今年年初,某央企和大牌中介“決裂”的傳言,露出冰山一角。實(shí)話講,大型中介平臺在聚攏客源方面做了大量的基礎(chǔ)工作、平臺建設(shè),十年磨一劍,理應(yīng)獲得高額回報(bào)。

但在行業(yè)下行的背景下,在地產(chǎn)商保資金鏈命脈的危急時(shí)刻,這么高的渠道費(fèi)、甚至壟斷端口費(fèi),略顯乘人之危。新房方面,還有中介利用房源信息不對稱,故意制造供應(yīng)緊張氛圍,或與開發(fā)商內(nèi)部人員合謀,違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣購房指標(biāo),而羊毛出在購房者身上。

二手房方面,比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”的壟斷定價(jià)行為,聯(lián)合賣家做高價(jià)格誘騙買家入局等。還利用信息不對稱,如謊稱其他買家出價(jià)更高,誘騙買家支付額外鎖定房源的費(fèi)用。捆綁收費(fèi)或銷售,比如捆綁融資服務(wù)(過橋融資、制定某銀行)、捆綁購買理財(cái)?shù)取?/P>

還有,嚴(yán)控過高經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。比如,文件提出,“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。其實(shí),很多城市都開始這么執(zhí)行了。未來,賣家“實(shí)收”、買家承擔(dān)所有交易費(fèi)用的時(shí)代,一去不復(fù)返了。因?yàn)?,房子越來越難賣了,中介為業(yè)主賣出去房子,比幫買家買到房子,還要難。

03

有人說,這不是要砸掉中介的飯碗嗎?

也不是,不砍掉成本,都看重碗里那點(diǎn)兒短期收益,房屋循環(huán)不起來,交易越來越萎縮,這是共輸?shù)慕Y(jié)局,大家都得死。過去,大家普遍預(yù)期房價(jià)上漲,信心滿滿,不管剛需還是改善,本地人、外地人,都搶著爭著上車。前面講的這些亂象、這些成本,往往被接受、被掩蓋。

一俊遮百丑,房價(jià)上漲,一切搞定,那點(diǎn)兒成本,不算什么。近期,筆者一親戚提前還了房貸。這筆貸款是2012年4月份發(fā)放的,金額90萬,貸款期限29年。提前還貸時(shí)咨詢銀行,對方說還要還70萬。這個(gè)親戚驚呆了,“我還了12年了,90萬的貸款,還有70萬未還?”

銀行工作人員冷冷地來了一句,“想一想,這12年你的房子漲了多少”。一聽到這句話,我這親戚立馬安心了。高房貸利率,就和高中介費(fèi)率、過橋融資一樣,也是寄生在房子上面的。

當(dāng)下,剛需和換房主導(dǎo)需求,收入前景和預(yù)期不再樂觀,這些成本阻礙市場交易就顯化了。問題是,過慣了舒服日子,誰也不愿意吃轉(zhuǎn)型的苦,所以思路和行為還停留在舊模式里。

比如,2022年廣州人民銀行就提出,要全面推行“帶押過戶”。知道這個(gè)政策的人都懂的,這是個(gè)利民的好政策,但在執(zhí)行中就是很難推行得下去。很簡單,這么做,動(dòng)了中介機(jī)構(gòu)的奶酪,也動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)的奶酪。因?yàn)?,過橋融資、捆綁收費(fèi),這些收益,統(tǒng)統(tǒng)沒有了。

一份部署、十分落實(shí)。再怎么頂層設(shè)計(jì),具體還是要在微觀市場,中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)一單一單地執(zhí)行。底層不執(zhí)行,政策就無法落地。觸動(dòng)利益,比觸動(dòng)靈魂都難,就是這個(gè)道理。

04

政策這么做,還有一個(gè)目的,就是在經(jīng)紀(jì)行業(yè),打造地產(chǎn)新模式、高質(zhì)量發(fā)展。中介小哥問我,新模式和高質(zhì)量,與我經(jīng)紀(jì)行業(yè)有啥關(guān)系。在存量時(shí)代,經(jīng)紀(jì)行業(yè)是存量循環(huán)的潤滑劑。

未來,商品房市場對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度,越來越大,買家和賣家對中介的依賴度也越來越大。所以,中介機(jī)構(gòu)不要恐慌,更不要迷戀過去的模式??辞逍蝿?,苦練內(nèi)功,加強(qiáng)專業(yè)修養(yǎng)和服務(wù)能力,做好差異化、精細(xì)化的服務(wù),研判城市規(guī)劃、研判客戶需求,一定能脫穎而出。

此次政策首次區(qū)分”基本服務(wù)+延伸服務(wù)”,明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單,列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額,由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)的環(huán)節(jié)確實(shí)很多,比如尋找買家客源和掛牌房源,帶看房源,匹配客源,撮合交易,按揭服務(wù),贖樓和過戶,結(jié)清水電費(fèi)等。這個(gè)過程中,各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)價(jià)值并不相同。

因此,明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、出具收費(fèi)清單是合理的,這既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容,也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分工更加細(xì)化、更加專業(yè)化,從而讓行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

中介小哥告訴筆者,經(jīng)紀(jì)行業(yè)簽約、過戶、按揭等,看似環(huán)節(jié)簡單明了,但前期要在房源、客源拓展,買賣雙方匹配,撮合并最后成交,要經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的線上線下(行情300959,診股)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。比如,當(dāng)下的靜淡市,帶看10-20次才能確定一個(gè)潛在客戶,撮合3-5次甚至更多(有的挑燈夜戰(zhàn))才能成交一套房源。實(shí)操中,很多買家賣家需求多樣多變、甚至挑剔。

因此,不能簡單看進(jìn)入成交的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。筆者認(rèn)為,前期業(yè)務(wù)拓展和維護(hù)、信息處理等是促成交易的基礎(chǔ),也完全可以納入到服務(wù)鏈條中,并給予合理的定價(jià)。另外,對于客戶的延伸服務(wù),比如為贖樓而過橋融資,為降低成本而選擇按揭銀行,甚至滿足客戶特色需求(例如學(xué)位房選擇、片區(qū)規(guī)劃咨詢、最佳買賣時(shí)點(diǎn))等,對這些延伸服務(wù)付費(fèi),也是合理的。

關(guān)鍵是,選擇是清晰的,付費(fèi)是透明的,信心是對稱的。做到這些,才能讓買賣雙方認(rèn)可經(jīng)紀(jì)服務(wù)是有價(jià)值的,愿意提供溢價(jià)服務(wù),讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)成為有附加值的服務(wù)行業(yè),成為一份體面的職業(yè)。

最后講一下,對房產(chǎn)中介行業(yè)的治理,其實(shí)一直都是房地產(chǎn)管理的主題。比如,市場巡查,秩序整頓等,過去也有,甚至年年都開展,但往往一陣風(fēng),過了就沒有然后了,處罰幾個(gè)冒頭的,一切照舊。

問題出在哪里呢?很簡單,沒有“抓手”。對于開發(fā)行業(yè),從賣地、規(guī)劃報(bào)建、預(yù)售審批和竣工交付,可謂全鏈條的“硬核措施”,都在政府手里。對于中介行業(yè)來說,從業(yè)門檻很低,且提供的都是嘴皮子的服務(wù),可謂“一身輕”,甚至可以打一槍換一個(gè)地方,咋監(jiān)管呢?

這次呢?希望能落地!

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