文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

在曾經(jīng)的粗放增長(zhǎng)時(shí)期，百舸爭(zhēng)流，一批又一批的千億房企誕生，規(guī)模、利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)，成為房企共同追求的目標(biāo)。而2022年來(lái)臨的至暗時(shí)刻，給了房企一記重拳，將曾經(jīng)的“規(guī)模論”徹底打散。

(相關(guān)資料圖)

樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布的2022年內(nèi)房股榜單顯示，69家發(fā)布財(cái)報(bào)的內(nèi)資港股房企中，有36家凈利潤(rùn)為負(fù)，占比為52%，總虧損達(dá)2074.97億元。當(dāng)然，劇烈虧損并不止于港股，A股房企的情況同樣慘烈。

出現(xiàn)大額虧損的房企，不乏曾經(jīng)規(guī)模名列前茅者，也包括央企國(guó)企。而大額虧損的房企中，很多都在債務(wù)的泥沼中掙扎著，有的甚至走向退市。

然而，在艱難環(huán)境下，亦涌現(xiàn)了一批韌性房企。如萬(wàn)科2022年凈利潤(rùn)達(dá)375.51億元，躍居內(nèi)房股之首；龍湖緊隨其后，凈利潤(rùn)達(dá)到328.23億元。A股房企中，金地凈利潤(rùn)為61.07億元、濱江集團(tuán)凈利潤(rùn)為37.41億元，亦是行業(yè)中的佼佼者。

能在行業(yè)的沖擊之下，房企保持盈利實(shí)屬不易，尤其是民營(yíng)企業(yè)，他們依靠著自身的布局以及財(cái)務(wù)的自律，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

保證盈利的訣竅

歸根結(jié)底，2022年市場(chǎng)的下行是房企業(yè)績(jī)不如意的根本原因。在年報(bào)中，幾乎每家房企都提到，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，導(dǎo)致了銷售額下滑，毛利率下降，同時(shí)也導(dǎo)致了企業(yè)大額的計(jì)提減值。

無(wú)論是毛利率降低，還是計(jì)提存貨減值，都是因市場(chǎng)低迷導(dǎo)致，為保住現(xiàn)金流，房企不得不放棄一些利潤(rùn)，來(lái)加速項(xiàng)目的出售。另一方面，在高歌猛進(jìn)的時(shí)代，房企拿地的金額與當(dāng)下的預(yù)期去化價(jià)格是不匹配的，導(dǎo)致存貨跌價(jià)。

以A股房企為例，72家披露財(cái)報(bào)的A股房企有54家存在資產(chǎn)減值損失，總減值額達(dá)403億元，同比增長(zhǎng)40%。

實(shí)際上，這是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象，市場(chǎng)變化的劇烈程度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房企們想象，就連較為優(yōu)質(zhì)的房企亦無(wú)法避免這一點(diǎn)。

如碧桂園去年出現(xiàn)了上市以來(lái)的首次虧損，而從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，毛利率下降是虧損的主要原因。資產(chǎn)減值方面，2022年華僑城資產(chǎn)減值損失合計(jì)為127億元，其中有115億元來(lái)自于存貨跌價(jià)損失。華僑城2022年歸母凈利潤(rùn)虧損109.5億元，同比下滑387.05%。

金地集團(tuán)雖未虧損，到凈利潤(rùn)也受到影響，2022年歸母凈利潤(rùn)為61.07億元，同比有所下滑，原因之一為期內(nèi)的存貨減值為35.22億元。

回到對(duì)日后經(jīng)營(yíng)的展望，市場(chǎng)的回暖交給時(shí)間，而進(jìn)行充分的計(jì)提減值，實(shí)際上是打了提前量。如中南建設(shè)總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō)，公司2022年已經(jīng)做了充分的減值計(jì)提，預(yù)期后期減值及存貨跌價(jià)對(duì)公司的業(yè)績(jī)影響削弱。

而東方證券在研報(bào)中也如此點(diǎn)評(píng)金地集團(tuán)，稱期末公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備占原值比例達(dá)3.3%，壓力釋放較為充分。

毛利率下滑與減值計(jì)提對(duì)房企基本“雨露均沾”，但依舊有如萬(wàn)科、龍湖、金地、濱江等房企能保持盈利，這與公司的經(jīng)營(yíng)策略有著很大關(guān)系。

以金地集團(tuán)為例，布局方面，金地堅(jiān)持深耕一二線城市，貨源主要分布于長(zhǎng)三角和珠三角等市場(chǎng)基本面良好的區(qū)域和城市，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定結(jié)轉(zhuǎn)，全年結(jié)算面積616.7萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)9.4%，結(jié)轉(zhuǎn)收入1091.8億元，同比增長(zhǎng)23.6%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率20.0%，同比增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年公司計(jì)劃竣工面積1295萬(wàn)方，結(jié)轉(zhuǎn)資源充足。

另一方，金地保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況，以確保經(jīng)營(yíng)的安全。截止報(bào)告期末，公司持有貨幣資金545億元，有息負(fù)債總額1152億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%。

決勝未來(lái)的關(guān)鍵

2022年末，中央接連出臺(tái)助力房地產(chǎn)融資的多項(xiàng)政策，優(yōu)質(zhì)房企收益匪淺，而出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組也按下加速鍵。用碧桂園創(chuàng)世人楊國(guó)強(qiáng)的話來(lái)說(shuō)，就是“曙光已經(jīng)顯現(xiàn)”。

最黑暗的一年已經(jīng)熬過(guò)去了，房企都在思考如何打個(gè)“翻身仗”。

近日，澤平宏觀發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)展望2023：分化時(shí)代到來(lái)》表示，長(zhǎng)期看，區(qū)域分化是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特征；產(chǎn)業(yè)+地段為王。換言之，核心城市的核心地段的爭(zhēng)奪，或才是房企決勝的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，雖然央企國(guó)企仍然為拿地主力，但民營(yíng)房企的拿地積極性有所提高。1-4月份，央企國(guó)企拿地占比51%；民企拿地占比34%，相比于去年全年16%的占比有了明顯提升。

而在剛剛過(guò)去的廈門首場(chǎng)土拍，參與房企多達(dá)144家，創(chuàng)下近年來(lái)廈門土地出讓的新高?！皳u號(hào)箱里的黃色小球都快放不下了?！弊罱K，島內(nèi)2宗地塊觸頂成交，島外翔安區(qū)1宗地塊底價(jià)成交，總成交額101.45億元。

同樣的情況，還發(fā)生在北京、成都、長(zhǎng)沙、上海、杭州、南京等地的土拍中，在優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)目前，房企們熱情高漲，在核心城市補(bǔ)貨意愿持續(xù)提升。在條件允許的情況，奪得一幅好的地塊相當(dāng)于將優(yōu)質(zhì)糧食補(bǔ)進(jìn)糧倉(cāng)。

包括碧桂園、萬(wàn)科、濱江、綠城、金地一批優(yōu)質(zhì)民企在核心區(qū)域搶地十分兇猛。

以金地為例，5月10日，南京二批次集中供地火熱收官，共出讓10宗地塊，金地總以價(jià)10.66億元，拿下興智中心G19地塊，為溢價(jià)成交。

據(jù)了解，今年以來(lái)，金地在土地市場(chǎng)出手頗為頻繁，4月19日先是以封頂價(jià)22.14億元拿下東莞“王炸”地塊，又斥資40.01億元將上海嘉定兩宗地塊上收獲囊中，成當(dāng)日最大贏家。而在更早的3月，還摘下西安一宗宅地。

“房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資?！边@是金地董事長(zhǎng)凌克的要求。

樓市正在逐步回暖的同時(shí)，分化也在持續(xù)，土地投資是房企經(jīng)營(yíng)中關(guān)鍵一環(huán)，如何補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)房企可持續(xù)發(fā)展的重要性不言而喻。

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