樂居財(cái)經(jīng)李禮5月15日，國金證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

行業(yè)點(diǎn)評(píng)

本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（5.6-5.12）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.8%，在各板塊中位列第14；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.1%，在各板塊中位列第19。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-6.8%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-2%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-2%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-4.8%和-4.9%。

【資料圖】

本周土地成交規(guī)模仍較低，溢價(jià)率維持較高水平。本周（5.6-5.12）全國300城宅地成交建面495萬㎡，單周環(huán)比+49%，單周同比-40%，平均溢價(jià)率9%。2023年初至今，全國300城累計(jì)宅地成交建面11552萬㎡，累計(jì)同比-22%；年初至今，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。本周新房銷售同環(huán)比上升，一二線銷售表現(xiàn)優(yōu)于三四線，成都市場熱度較高。本周（5.6-5.12）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)413萬平米，周環(huán)比+89%，周同比+1%。其中：一線城市周環(huán)比+101%，周同比+64%；二線城市周環(huán)比+86%，周同比-3%；三四線城市周環(huán)比+82%，周同比-51%。

本周二手房成交同環(huán)比上升，二手房成交較一手房彈性更大，成都市場熱度較高。本周（5.6-5.12）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)241萬平米，周環(huán)比+193%，周同比+55%。其中：一線城市周環(huán)比+207%，周同比+26%；二線城市周環(huán)比+200%，周同比+61%；三四線城市周環(huán)比+105%，周同比+108%。

4月居民中長期貸款新增值轉(zhuǎn)為負(fù)增長。5月11日央行發(fā)布《2023年一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》?？傮w來看，4月信貸數(shù)據(jù)不及市場預(yù)期，居民端新增貸款拖累信貸數(shù)據(jù)。具體來看，4月居民中長期貸款減少1156億元，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比多減842億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低值。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2023年4月35城一手房成交面積環(huán)比-27%，同比+14%；15城二手房成交面積環(huán)比-18%，同比+49%，居民中長期貸款新增值的疲弱表現(xiàn)與4月房地產(chǎn)銷售并不完全相關(guān)。我們認(rèn)為主因是：①在房貸利率持續(xù)下行的背景下，越來越多購房者選擇提前還貸，對(duì)應(yīng)4月住戶存款減少1.2萬億。②一季度部分銀行加速發(fā)放居民按揭貸款，在一定程度上透支了后續(xù)持續(xù)投放貸款的潛力。

廈門一批次土拍參拍房企數(shù)量創(chuàng)歷史新高。2023年5月10日廈門迎來2023年首場土拍，本次共推出3宗宅地，其中湖里區(qū)2宗（島內(nèi)）、翔安區(qū)1宗（島外）。根據(jù)中指院，島內(nèi)的五緣灣地塊報(bào)名的主體數(shù)達(dá)88家，體育公園地塊報(bào)名主體數(shù)達(dá)34家，參與競拍的房企數(shù)量創(chuàng)下近年來廈門土地出讓的新高。本次3宗中2宗觸頂搖號(hào)，1宗底價(jià)成交，成交建面27萬方，成交金額101億元，平均樓面價(jià)38137元/㎡，平均溢價(jià)率10.39%，流拍率0%。目前市場成交依然分化，核心城市核心區(qū)域的銷售去化更有保障，有實(shí)力在核心城市核心區(qū)域拿地的房企將更加受益。

投資建議

寬松政策效果逐步顯現(xiàn)，市場銷售持續(xù)復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示

寬松政策對(duì)市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

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