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今日要聞!中銀證券:新房二手房成交同比增幅收窄,核心城市土拍熱度延續(xù)

時間 : 2023-05-15 16:12:48來源 : 樂居財經(jīng)

樂居財經(jīng)李禮5月15日,中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月月報。

核心觀點


【資料圖】

新房:4月新房成交單月同比增幅下降至兩成,1-4月累計增速轉(zhuǎn)正。4月38城新房成交面積1498.5萬平,環(huán)比下降28.1%,同比上升20.2%,同比增速較上月下降12.6pct。1-4月累計增速為4.2%(前值:-0.5%),由負(fù)轉(zhuǎn)正?;掘炞C了我們此前對于4月成交延續(xù)復(fù)蘇,但增長動能或轉(zhuǎn)弱的判斷,行業(yè)信心目前仍在筑底回升階段。

分城市能級來看,一線城市成交韌性較強(qiáng),自上月集中放量后本月新房成交面積環(huán)比下跌12%,同比仍增長127%,增速較上月提升了64.3pct,1-4月累計同比仍增26%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增,深圳主要得益于供應(yīng)放量,北京則面臨供不應(yīng)求,剛需熱情不退,順義、房山多個剛需盤持續(xù)熱銷。上海、廣州成交環(huán)比下降,熱度略有回落,但同比仍保持增勢,上海同比增速較高主要是因為去年同期受疫情封控影響基數(shù)較低。二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降,整體成交回調(diào)幅度大于一線,環(huán)比降幅分別達(dá)24%、28%,同比增速分別為17%、-4%,增速分別較上月下降19.8、63.5pct,1-4月累計同比增速分別為4%、17%。各城市環(huán)比跌多漲少,僅成都行情獨立、環(huán)比持增。目前來看,回落較為顯著的有:1)武漢、南京、青島等尚有人口優(yōu)勢的強(qiáng)二線城市,需求集中釋放后,也進(jìn)入階段性疲軟期。2)南寧、惠州、揚州、韶關(guān)等弱二三線城市,整體城市基本面欠佳,高庫存問題難解,成交回歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。

二手房:4月二手房成交同比增速雖下降,但仍保持高位增長超過七成,整體韌性仍好于新房。4月14城二手房成交面積866.8萬平,環(huán)比-18.7%,同比+71.2%,仍保持高增,同比增幅較上月減少37.9pct,成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌、同比增速下降主要是由于前期積壓需求釋放逐步接近尾聲,后續(xù)進(jìn)入平緩釋放期。1-4月累計同比增速為70.2%。4月一、二、三線城市環(huán)比增速-32.8%、-13.2%、-13.8%,同比增速6.6%、105.6%、119.1%,增速較上月分別減少46.9、25.2、131.5pct。從具體城市來看,我們跟蹤的所有城市二手房成交環(huán)比增速均轉(zhuǎn)負(fù),北京、深圳、杭州、青島相對回調(diào)明顯,環(huán)比跌幅超過兩成。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),自3月下旬起,杭州二手房帶看等指標(biāo)明顯下滑,二手房成交也開始逐周走弱;北京二手房成交在3月底迎來一波放量,隨著疫情期擠壓需求和入學(xué)置業(yè)需求逐漸釋放完畢,清明節(jié)后成交逐漸走弱。同比來看,除北京同比小幅下跌1%以外,其余我們跟蹤的城市4月二手房成交面積同比增速仍然為正。其中杭州、青島、蘇州、成都、東莞、福州增幅居前,同比增速均超過90%。例如成都,4月二手房成交延續(xù)強(qiáng)勁表現(xiàn),規(guī)模同比接近翻倍,統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的成都二手房價連續(xù)15個月環(huán)比上漲;蘇州二手房市場經(jīng)歷較長低迷期后迎來反彈,4月成交面積同比增長153%;深圳4月末成交明顯發(fā)力,主要是因為二手房指導(dǎo)價政策時隔兩年迎來調(diào)整,中介平臺仍需按照指導(dǎo)價展示房源價格,但執(zhí)行層面不再影響放貸,政策利好下市場信心提振。

庫存與去化:4月整體庫存同環(huán)比下降,去化周期較上月縮短,庫存積壓狀況進(jìn)一步改善。截至4月底,我們跟蹤的14城新房住宅庫存面積為1.01億平,環(huán)比-0.7%,同比-3.4%;去化周期為14.2個月,環(huán)比-3.4%,同比+3.0%。一、二、三線城市庫存同比增速+2.7%、-13.3%、-15.1%;去化周期分別為11.4、12.3和13.8個月,同比增速0.7%、6.3%、-6.9%。具體來看,5成城市庫存環(huán)比小幅下降,超過6成城市去化周期環(huán)比縮短,上海、杭州、寧波去化周期在12個月內(nèi)。

開盤去化率:31個重點城市平均開盤去化率51%,環(huán)比-6pct,市場熱度有所下降。從具體城市來看,4月各城市環(huán)比跌多漲少,僅杭州一個城市去化率由3月的73%上漲至81%,整體去化率延續(xù)高位,常州雖環(huán)比微增1個百分點,但整體仍在15%以下的低位波動。熱點城市北京、上海、成都雖然短期去化率轉(zhuǎn)降,但去化率絕對值仍保持在6成以上的高位;而前期低位徘徊、短期內(nèi)熱度顯著回升的深圳、天津、鄭州、南京、武漢等城市4月去化率均顯著回落,剛需剛改動能轉(zhuǎn)弱,居民購房需求恢復(fù)理性,不過整體熱度仍略好于2月。

土地市場:百城土地成交規(guī)模仍在低位,重點城市土拍熱度延續(xù)。4月百城住宅類用地成交建面3200.3萬平,環(huán)比-15.3%,同比-47.2%,同比降幅較3月擴(kuò)大了21.2pct;樓面均4743元/平,環(huán)比+15.0%,同比+8.8%;平均溢價率6.27%,環(huán)比-1.24pct,同比-0.04pct,同環(huán)比雖略下降,但僅次于23年3月,為近一年的第二高點。4月,雖有上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍,但受重點城市“預(yù)供地”制度的影響,土地市場成交規(guī)模仍在低位。熱度方面,得益于市場信心的恢復(fù),大多數(shù)城市土拍均取得了較為理想的熱度,上海、杭州、合肥集中土拍平均溢價率分別為7.0%、8.5%、12.4%,民營房企的投資意愿也有所復(fù)蘇,杭州本次民企拿地金額合計142億元,占比高達(dá)85%。我們認(rèn)為市場仍處于溫和修復(fù)階段,土地市場活躍度也有所回升。

房企:1)單月百強(qiáng)房企銷售同比增速小幅下降,但CR50房企銷售同比增速仍提升。百強(qiáng)房企4月全口徑銷售額同比+27.4%(前值:+29.1%);權(quán)益口徑銷售額同比+28.5%(前值:+31.3%);1-4月累計全口徑銷售額同比+8.7%(前值:+2.2%)。

TOP20中70%的房企4月單月銷售額增速為正,增長較快的為鐵建(254%)、建發(fā)(213%)、招蛇(171%)、華潤(119%)、濱江(89%)、綠城(89%)、華發(fā)(76%)。2)拿地強(qiáng)度明顯提升,民企拿地意愿有所恢復(fù)。百強(qiáng)房企4月拿地金額同比+3.5%(前值:+8.3%);拿地建面同比-31.1%(前值:-11.4%);拿地強(qiáng)度從3月的13%提升至32%,整體投資力度明顯提升。

4月諸多重點城市的開展集中土拍,大量優(yōu)質(zhì)地塊上市,因此百強(qiáng)房企拿地樓面均價1.66萬元/平,同比增長48.9%。頭部房企拿地強(qiáng)度相對更強(qiáng),4月CR5、CR10、CR20、CR50拿地強(qiáng)度分別為50%、45%、41%、36%;頭部房企更聚焦高能級優(yōu)質(zhì)地塊,CR5、CR10樓面均價高達(dá)1.97、1.83萬元/平,同比分別增長27.6%和33.3%。具體來看,4月萬科、華潤置地拿地金額排名靠前,均超100億元,拿地強(qiáng)度分別為69.6%、64.0%。從累計來看,23年1-4月百強(qiáng)房企全口徑拿地金額3948億元,同比仍有5.5%的下降,樓面均價同比提升16.4%至9588元/平,拿地強(qiáng)度同比下降2.8pct至17.1%。1-4月地方國企“托底”的情況明顯減少,地方國企拿地金額占比降至26.8%,央企占比降至26.8%,民企占比提升至42.8%。我們認(rèn)為,短期拿地主體仍舊會以央國企為主,占比仍有近六成,且投資愈發(fā)集中,其中深耕房企增儲訴求明確,將形成未來土地市場的重要力量。民企投資的積極性在復(fù)蘇,2-3月民企雖在土地市場開始嶄露頭角,但以城市深耕型民企為主,如龍湖、濱江、長隆、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地,本土民企緊抓“撿漏”機(jī)遇,參與到搖號中,坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲;4月開始全國化布局的民企也重啟拿地,例如碧桂園重啟拿地,時隔9個月于2023年4月首次在集中供地拿地,以28億拿下杭州濱江區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。不過整體而言,民企仍存在一定資金壓力,未來參拍熱情、動力仍有待觀察。3)融資:房企單月融資規(guī)模同環(huán)比均下降,5、6月償債壓力相對較小。4月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計728億元,同比-5%,環(huán)比-21%,平均發(fā)行利率3.79%,同比-0.26pct,環(huán)比-0.10pct。主流房企中信達(dá)地產(chǎn)、金融街、建發(fā)國際發(fā)行國內(nèi)債券規(guī)模較大,均超過30億元。1-4月行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計2618億元,同比-18%。2023年國內(nèi)外債券到期規(guī)模為9455億元,其中5、6、7月分別到期689、704、938億元。

投資建議

4月樓市成交動能轉(zhuǎn)弱,符合我們此前的預(yù)判。核心重點城市政策利好仍在不斷推出;同時近期熱點城市土拍市場熱度也較高,民營房企的投資意愿也有所復(fù)蘇。我們認(rèn)為市場仍處于溫和修復(fù)階段,土地市場活躍度也有所回升。具體標(biāo)的,我們建議在板塊目前估值仍然相對較低的情況下,關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動力型公司;REITS相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方;以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下,重要性提升的渠道公司。我們建議關(guān)注以下兩條主線:1)主流的央國企和區(qū)域深耕型房企,銷售、拿地均有較好增長,行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情:招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán);2)主題性投資機(jī)會,包括REITs相關(guān):大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán);房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的:貝殼、我愛我家。

風(fēng)險提示:

房地產(chǎn)調(diào)控升級;銷售超預(yù)期下行;融資收緊。

相關(guān)公司:中銀證券sh601696

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