【資料圖】

導(dǎo)讀

黃金二十年之后，當(dāng)下中國地產(chǎn)步入大分化時代而非停滯期。

要點

過去二十年是中國房地產(chǎn)市場黃金二十年。2019-2021年，連續(xù)三年商品住宅銷售面積超15億平，足夠4000萬家庭入住。恰逢近年地產(chǎn)持續(xù)低景氣，有關(guān)中國地產(chǎn)是否過剩的討論日益熱烈。

撥開迷霧，本文試圖厘清中國城鎮(zhèn)存量住宅真實情況，據(jù)此判斷中國未來地產(chǎn)趨勢。

有媒體渲染中國地產(chǎn)存量極度過剩，事實是否如此？

住建部披露全國有近6億棟房屋建筑，第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭戶人均住宅間數(shù)為1.06間。市場陷入懷疑，中國房子是否真的過剩？

事實上住建部披露的近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中，城鎮(zhèn)建筑占比不到一成，其中還包括大量城鎮(zhèn)非住宅建筑，如商業(yè)辦公樓、學(xué)校等，因此6億棟房屋中城鎮(zhèn)住宅占比極低。

七普顯示中國城鎮(zhèn)居民人均住宅間數(shù)為1.06間，但居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質(zhì)量、居住面積、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)。中國的人均住宅間數(shù)較發(fā)達國家還有很大差距。人均住宅間數(shù)大于1同樣不意味著中國住宅市場已經(jīng)飽和。

我們測算發(fā)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)居民戶均1套房，其中每戶持有商品住宅僅0.64套。

目前并無直接公布中國家庭戶均住宅的數(shù)據(jù)，我們根據(jù)商品住宅套數(shù)、商品住宅占比和城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)，計算出城鎮(zhèn)家庭住宅套戶比。

測算結(jié)果顯示，目前城鎮(zhèn)家庭戶均擁有0.86套房，其中0.54套為商品住宅。若期房順利交付，直至2024年，中國每戶城鎮(zhèn)家庭才擁有1套住宅，其中商業(yè)住宅僅0.64套。

戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實上中國住宅市場供需并不平衡。

國際數(shù)據(jù)顯示，成熟房地產(chǎn)市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。

之所以說不平衡，是因為戶均一套房無法滿足流動人口的租賃和置業(yè)需求。全國總?cè)丝诘慕啥际橇鲃尤丝冢鲃尤丝跁x擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產(chǎn)生了額外的住宅需求。

即便戶均一套房，中國未來地產(chǎn)仍有四大新增需求動力。

第一，戶均人口規(guī)模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導(dǎo)致家庭戶數(shù)增多。小家庭化趨勢將延續(xù)，帶來新戶購房需求增長。

第二，經(jīng)濟板塊的分化日益明顯，區(qū)域經(jīng)濟資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。

第四，中國的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。

黃金二十年之后，當(dāng)下中國地產(chǎn)步入大分化時代而非停滯期。

如果說過去二十年是中國地產(chǎn)黃金發(fā)展期，地產(chǎn)矛盾更多體現(xiàn)為住宅供給存在不足，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么當(dāng)下房地產(chǎn)大分化時代已至，大分化時代下地產(chǎn)矛盾則更多體現(xiàn)在住宅質(zhì)量供需沖突。

地產(chǎn)大分化必將體現(xiàn)在不同能級城市之間，不同區(qū)域板塊之間，不同品質(zhì)住宅之間。

目錄

正文

引言

不久前，官方披露全國已有近6億棟房屋建筑，引發(fā)熱議。從2月以來，各大城市二手房掛牌量突然激增，引發(fā)一陣二手房的“拋售潮”。

讓市場不禁擔(dān)心，中國的房子是否已經(jīng)過剩？

中國城鎮(zhèn)住宅到底是供給過剩，還是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量數(shù)據(jù)并未公布，我們無法直接知曉具體情況。

撥開迷霧，我們測算出中國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住宅套數(shù)，回答當(dāng)前的房子是否真的過剩了？據(jù)此判斷未來房地產(chǎn)市場會如何發(fā)展。

一、如何有效觀察中國戶均擁有住宅數(shù)量

（一）中國住宅數(shù)量過剩的直觀判斷站不住腳

今年2月，在以全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會上，負(fù)責(zé)人對外披露：“住宅城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)?！?/P>

14億人住6億棟房屋建筑，平均每棟建筑住不到3人，住宅市場看似已經(jīng)過剩。

在這近6億棟房屋建筑中，農(nóng)村房屋占9成以上，以棟數(shù)計算的城鎮(zhèn)房屋實際僅有4700多萬棟，還包括了大量商業(yè)樓、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院等非住宅?？偟乃阆聛恚≌急炔⒉淮?。

第七次人口普查數(shù)據(jù)公布了中國城鎮(zhèn)家庭戶人均住宅間數(shù)為1.06間，其中城市家庭戶居民人均0.99間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭戶居民人均1.18間。

人均住宅間數(shù)大于1，看似意味著人人都有房間居住。

居住水平不僅與房間數(shù)量有關(guān)，更與房屋質(zhì)量、居住面積、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)。單單從人均住宅間數(shù)不能完全反映出城鎮(zhèn)居民的居住水平。

中國主要是以家庭為單位購買成套住宅，一套設(shè)施齊全的住宅才是城鎮(zhèn)居民宜居的選擇。

（二）中國戶均住宅的測算思路、數(shù)據(jù)和方法

中國城鎮(zhèn)居民住宅主要分兩大類，一類是商品住宅，另一類是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

目前缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并沒有直接公布城鎮(zhèn)住宅數(shù)量。居民住宅相關(guān)數(shù)據(jù)有兩處可以直接公布，一是每年商品住宅銷售套數(shù)（統(tǒng)計局）；二是居民住宅來源（人口普查數(shù)據(jù)）。計算中國居民戶均住宅數(shù)量，我們主要用到上述兩組數(shù)據(jù)。

中國住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅數(shù)量極少，可忽略不計。估算城鎮(zhèn)居民戶均住宅套數(shù)分三步走：

第一步，將1999年以來每年商品住宅銷售套數(shù)相加，我們就能夠得到當(dāng)前商品住宅總存量。

第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)居民擁有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅總套數(shù)。

第三步，將城鎮(zhèn)居民擁有的商品住宅總數(shù)除以家庭戶數(shù)，我們就能夠得到城鎮(zhèn)戶均擁有的住宅數(shù)量。

具體計算公式如下：

城鎮(zhèn)家庭住宅套戶比=住宅總套數(shù)/家庭戶數(shù)

=（商品住宅套數(shù)/家庭戶數(shù)）/（商品住宅套數(shù)/住宅總套數(shù)）

=商品住宅套戶比/商品住宅占比

二、城鎮(zhèn)家庭戶均擁有1.02套房

中國住宅存量到底有多少，目前缺乏一個準(zhǔn)確統(tǒng)計。我們利用既有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，大致測算得到中國存量房地產(chǎn)套數(shù)，并進一步推算中國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有的住宅數(shù)量。

（一）城鎮(zhèn)居民戶均擁有商品住宅0.64 套

截至2022年，我們計算得到：

（一）中國商品住宅累計銷售1.97億套。

（二）城鎮(zhèn)家庭戶均擁有0.64套商品住宅（包含現(xiàn)房和期房）。

中國的房地產(chǎn)銷售以期房為主，從2019年開始，新房銷售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累計銷售套數(shù)里的期房銷售，得到商品住宅現(xiàn)房套數(shù)。

以2022年商品住宅現(xiàn)房套數(shù)計算為例：

2022年商品住宅現(xiàn)房套數(shù)=截止到2022年商品住宅累計銷售套數(shù)-過去三年（2020、2021和2022年）的期房銷售額。

主流房企竣工周期在2-3年，并考慮到交房后裝修的時間，取最大值3年。

將商品住宅現(xiàn)房套數(shù)除以家庭戶數(shù)，算出：

（三）目前中國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有0.54套商品現(xiàn)房住宅。

（二）城鎮(zhèn)居民戶均擁有住宅1.02套

接下來我們需要進一步推算中國城鎮(zhèn)居民擁有的戶均住宅套數(shù)。

首先，七普數(shù)據(jù)顯示中國城鎮(zhèn)居民的住宅結(jié)構(gòu)特征如下：

73.8%的城鎮(zhèn)家庭擁有住宅。其中自建住宅占比21%，購買商品住宅占比31.9%、二手房占比10.1%、經(jīng)濟適用房占比3.8%、原公有住宅占比6.1%，通過繼承或贈與占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租賃廉租房與其他住宅。

其次，我們假定租賃其他住宅和購買二手房都是商品住宅，因此將租賃其他住宅、購買商品住宅與購買二手房加總，得到商品住宅占居民所有住宅的比例為62.8%。

2020年商品住宅占比為59.2%，粗略假設(shè)2021年-2022年期間商品住宅增幅為過去十年變化幅度的20%，計算2011年-2020年商品住宅的實際變化比例，從而我們估算出2022年商品住宅所占比例，為62.8%。

最后，截至2022年末，中國平均每戶城鎮(zhèn)家庭擁有0.86 套住宅。但考慮已購期房，中國平均每戶城鎮(zhèn)家庭擁有1.02套住宅。

如果交房順利，已購期房會在2-3年內(nèi)陸續(xù)交付使用，到2024年，中國平均每戶城鎮(zhèn)家庭都會擁有一套住宅。

三、城鎮(zhèn)戶均一套房的三點含義

既然城鎮(zhèn)居民已經(jīng)達到了戶均一套房的程度，“戶戶有房”是否意味著中國城鎮(zhèn)化進展終結(jié)，甚至意味著中國地產(chǎn)存量供給綽綽有余？

（一）戶均一套房并不意味著住宅市場供需平衡

需要有多余住宅來滿足因人口流動、居民換房等因素產(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地產(chǎn)市場的住宅套戶比會在1.1左右。

國際經(jīng)驗來看，美國、英國和日本的住宅套戶比均高于1.1，其中，英國的住宅套戶比最高，為1.19，日本為1.16，美國為1.11。德國和韓國分別為1.02和1.05。

如果戶均剛好一套房，就會造成人口凈流入地的住宅市場供不應(yīng)求，造成房價或房租迅速上漲。

七普指出中國的流動人口3.76億，省內(nèi)流動人口和省際流動人口分別為2.51億人和1.25億人。

流動人口會選擇在大城市租房掙錢，在老家縣城買房。

暨南大學(xué)2017年的中國城鄉(xiāng)人口流動調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在上海、杭州以及南京工作的流動人口在老家擁有住宅比例分別為28%、21%和18%。大城市的高工資吸引打工人，但高房價迫使打工人回鄉(xiāng)置業(yè)。

流動人口實際上會占據(jù)兩套房，在高房價的大城市租賃一套房，在房價較低的縣城購買一套房。所以說戶均一套房無法滿足龐大流動人口的租賃與置業(yè)需求。

（二）至少9000萬戶家庭住宅品質(zhì)仍需改善

目前，中國的城鎮(zhèn)住宅中依然有不少老舊小區(qū)。

三成家庭，也就是約9000萬戶城鎮(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年齡至少在33歲以上。

這批存在著建筑結(jié)構(gòu)松散、設(shè)施陳舊、安全隱患大等問題，如電線老化、管道等基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，給住戶的生活帶來了很大的不便和安全隱患，并且居住體驗較差。

2000年以前建成的老舊住宅面積小。占比為31.3%的家庭戶數(shù)擁有的住宅面積占比僅為27.6%。仍然存在5%左右的家庭沒有獨立衛(wèi)浴和廚房。這類上世紀(jì)修建的老舊小區(qū)很難滿足現(xiàn)代生活需求，在未來大都會被拆遷重建。

近五成的家庭住宅為一居室和二居室，戶型偏小。其中一居室占比為14.9%，二居室占比為33%。對比鎮(zhèn)，城市家庭住宅戶型更小，當(dāng)然這與城市土地資源緊張有關(guān)。

（三）人均住宅面積擴張是未來地產(chǎn)的需求驅(qū)動力(行情838275,診股)

根據(jù)七普數(shù)據(jù)測算，2020年城鎮(zhèn)家庭戶住宅存量總面積為294.6億平。暫不考慮兩年間農(nóng)民帶房進城和老舊小區(qū)拆遷，加上2021年和2022年商品住宅竣工面積（7.3億與6.3億），得出2022年住宅存量總面積為308.16億平，人均住宅建筑面積為39.45平方米。

超過一半的家庭人均住宅建筑面積小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面積在30平米以下。

15%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積不足19平方米，不及全國人均水平的一半。若去除20%的公攤，可使用的住宅面積僅為15.2平方米。上海市將人均住宅建筑面積低于15平方米的家庭界定為住宅存在困難，若按這個標(biāo)準(zhǔn)算的話，中國有11.3%的家庭存在住宅困難問題。

若人均可使用住宅面積為40平，即人均住宅建筑面積為50平，只考慮家庭戶人數(shù)，需要住宅總量約390.6億平，較目前至少新增82億平。

對比發(fā)達國家人均住宅面積，美國為67㎡，瑞士、日本、德國和英國都高于40㎡，中國的人均住宅建筑面積為39.45㎡，相差不大。但若去除公攤面積后，中國的人均可使用面積為31.56㎡，這一差距將變得明顯。

若考慮約1.4億的集體戶人口，所需要的住宅總量會更多。

四、戶均已然1套房，未來地產(chǎn)還會有需求么？

我們測算得到中國城鎮(zhèn)家庭戶均1套房，看似已經(jīng)戶戶有房。即便如此，中國人口靜態(tài)結(jié)構(gòu)和動態(tài)趨勢演繹，決定了中國未來地產(chǎn)仍有需求釋放。戶均1套住宅現(xiàn)實之下，中國未來城鎮(zhèn)住宅需求主要來自于四個方面。

第一，戶均人口縮小，家庭戶數(shù)增多，新戶購房需求擴張。

過去20年我國城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)不斷下降，六普顯示城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為2.85人/戶，而七普顯示城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為2.62人/戶，一人戶、二人戶的占比明顯上升，人口小家庭化趨勢將繼續(xù)延續(xù)，導(dǎo)致戶數(shù)會因戶均人口規(guī)模的縮小而增多。

第二，人口遷移導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展帶來的新增住宅需求旺盛。

中國經(jīng)濟板塊的分化日益明顯，資源和生產(chǎn)要素逐步向經(jīng)濟帶、都市圈中心城市流入，區(qū)域經(jīng)濟資源分配的再集中吸引著人口流入。人口遷移勢必涉及到買房租房，給遷入地住宅市場帶來新的增量。

以浙江省為例，2021年常住人口增量為72萬，而出生人口為44.9萬人，死亡人口為38.4萬人，自然增加人口僅為6.5萬人，其人口增長主要受益于人口遷移。

第三，老舊小區(qū)改善性需求依然龐大。

從2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆遷改建最多。自建房家庭比例從31.5%到21%，下降了10.5個百分點；原公有住宅家庭比例從12.9%到6.1%，降幅為6.8個百分點。二者和（27.1%），再加上其他住宅（5%）與家庭住宅建造時間為2000年以前的比例（31.3%）大致相吻合。

十年間新增8473萬家庭戶，自建住宅和原公有住宅減少了1282萬戶，住宅凈需求增加9755萬戶。49%的家庭購買商品住宅，21%的家庭購買二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭購買了商品住宅。租房、購買經(jīng)濟適用房和其他分別占比18%，3%和9%。未來隨著城中村和舊城改造，商品住宅的占比勢必會進一步上升。

2000年以前建造的住宅建筑面積還有約81億平，涉及城鎮(zhèn)家庭約9000萬戶。破舊的城中村、老公有住宅，建筑面積小、質(zhì)量低、基礎(chǔ)設(shè)施配套差、沒有或少有物業(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的環(huán)境，背后的改善性需求有待釋放。

第四，“住上更大房子”的改善性需求還將有所增加。

剛需購房受限于資金，傾向于中小戶型。已有住宅家庭希望提高生活品質(zhì)，以小換大、以舊換新。2022年底的中央經(jīng)濟工作會議明確指出支持住宅改善等消費。

OECD國家的人均住宅間數(shù)為1.71間，無論是否考慮鄉(xiāng)村住宅因素，中國的人均住宅間數(shù)較其他國家依舊存在不小差距。

住宅舒適度與經(jīng)濟水平有著密切正向聯(lián)系。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，中國的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積將隨之增長。

如果說過去二十年是中國地產(chǎn)黃金發(fā)展期，地產(chǎn)矛盾更多體現(xiàn)為住宅供給存在不足，供需出現(xiàn)錯配，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么未來將是住宅質(zhì)量的供需沖突。房地產(chǎn)大分化時代已至，這種分化不單局限于城市能級之間差異，優(yōu)質(zhì)小區(qū)和老舊二手房之間的差異也將越發(fā)擴大。

風(fēng)險提示

人口普查數(shù)據(jù)調(diào)查的是人，并不是針對住宅，因此可能存在統(tǒng)計偏差。商品住宅占比實際值可能偏低，其增速可能超預(yù)期。

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