本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：孫華秋 梁爭(zhēng)譽(yù)

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露今年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

整體來(lái)看，房企投資信心恢復(fù)力度不及居民消費(fèi)信心。今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，增速進(jìn)一步擴(kuò)大至-6.2%，而商品房銷(xiāo)售額39750億元，增速為8.8%，持續(xù)改善。

(資料圖片)

“銷(xiāo)售端的改善并沒(méi)有傳導(dǎo)到供給端，尤其是開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工等指標(biāo)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷(xiāo)售端的改善，已經(jīng)通過(guò)首付款和按揭貸款等指標(biāo)改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設(shè)?！按祟?lèi)問(wèn)題要解決，否則容易影響后續(xù)新盤(pán)的供應(yīng)和房源的供給?！?/p>

具體到企業(yè)層面，分化趨勢(shì)越發(fā)明顯。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從已披露4月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企銷(xiāo)售強(qiáng)勁，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

其中，招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)4月銷(xiāo)售金額同比翻倍；萬(wàn)科、碧桂園稍顯遜色，分別錄得8.53%、0.22%的增幅；出險(xiǎn)房企仍未走出困境，融創(chuàng)中國(guó)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)等跌幅均超過(guò)20%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升，但目前行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力仍處在歷史相對(duì)低位，分化預(yù)期仍將延續(xù)。

復(fù)蘇熱度走弱

在開(kāi)發(fā)投資層面，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，其中住宅投資27072億元，下降4.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積771271萬(wàn)平方米，同比下降5.6%，其中住宅施工面積542968萬(wàn)平方米，下降5.9%；房屋新開(kāi)工面積31220萬(wàn)平方米，下降21.2%，其中住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。

值得注意的是，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，從1-3月的-5.8%下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至-6.2%?！?-2月在市場(chǎng)快速回溫的支撐下開(kāi)發(fā)投資降幅收窄，3月份開(kāi)發(fā)投資同比降幅再次擴(kuò)大，4月累計(jì)降幅同比進(jìn)一步擴(kuò)大?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

居民消費(fèi)信心先于房企投資信心回暖，并帶動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)向好。

從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.7%；商品房銷(xiāo)售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.8%。

可供對(duì)比的是，今年1-2月、1-3月的商品房銷(xiāo)售面積增速分別為-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈現(xiàn)出持續(xù)改善的趨勢(shì)。

商品房銷(xiāo)售額已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的增速分別為-0.1%、4.1%和8.8%，持續(xù)向上。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，1-4月全國(guó)商品住宅均價(jià)為10562元/平方米，漲幅為11.1%?！爱?dāng)前房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)大，和各地調(diào)整限價(jià)政策、銷(xiāo)售端改善房企調(diào)整定價(jià)策略等有關(guān)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

不過(guò)，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，4月的表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

今年4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降48.9%，同比下降11.8%；截至4月末，商品房待售面積64487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)15.4%。

王小嬙表示，4月單月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大的回落，一方面是因?yàn)榧竟?jié)性的回落，但下降幅度較大也預(yù)示著本次市場(chǎng)的回溫?zé)岫瘸掷m(xù)性較弱，后續(xù)還需更多政策提振市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)持相似觀點(diǎn)。他向時(shí)代周報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的大趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量依然充足?！暗唐诳创_實(shí)有下行壓力，剛需盤(pán)銷(xiāo)售不好。各地要激活合理住房消費(fèi)需求，實(shí)實(shí)在在落實(shí)政策?！?/p>

房企銷(xiāo)售分化

銷(xiāo)售端回暖并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“雨露均沾”，房企內(nèi)部銷(xiāo)售分化明顯。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月TOP 100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)31.6%，同比去年保持增長(zhǎng)且增幅較上月有所提升；累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-4月TOP 100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額20499.2億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅進(jìn)一步提升至9.7%。

在處于銷(xiāo)售淡季的4月，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)改善明顯。不過(guò)，有人歡喜有人愁。房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同樣呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，行業(yè)洗牌加速。

5月以來(lái)，上市房企陸續(xù)披露4月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至5月15日，2023年4月合同銷(xiāo)售金額超200億元的上市房企有6家，且合同銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

2023年4月部分上市房企銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積情況（截至5月15日）數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地等頭部房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。

保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積256.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.72%；實(shí)現(xiàn)簽約金額416.95億元，同比增長(zhǎng)36.62%。招商蛇口的銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)翻倍，增幅分別為134.95%、169.11%。華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額330.10億元、銷(xiāo)售面積124.49萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)119.20%、69.20%。

常年占據(jù)行業(yè)冠亞軍的碧桂園、萬(wàn)科，稍顯遜色。

碧桂園4月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額226.9億元、銷(xiāo)售面積278.00萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)0.22%、1.46%，單月業(yè)績(jī)排名跌出TOP 5。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額334.7億元，同比增長(zhǎng)8.53%，單月業(yè)績(jī)排名下滑至第四名。

在頭部房企中，招商蛇口、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，4月銷(xiāo)售金額同比增速均超30%，尤其是招商蛇口的銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)169.11%；萬(wàn)科和碧桂園盡顯疲態(tài)，4月合同銷(xiāo)售金額僅呈個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，2022年12月-2023年4月，保利發(fā)展的合同銷(xiāo)售金額連續(xù)5個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增速分別為55.76%、4.39%、42.98%、30.94%、36.62%；同期，萬(wàn)科的表現(xiàn)較為平淡，合同銷(xiāo)售金額同比增速分別為-37.44%、-19.58%、2.55%、2.65%、8.53%。

銷(xiāo)售分化，頭部房企重排座次。

從4月單月業(yè)績(jī)來(lái)看，保利發(fā)展以416.95億元位居首位，招商蛇口居次，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地緊隨其后，碧桂園則以較大差距排名第六。

累計(jì)業(yè)績(jī)方面，根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，TOP 5房企分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海、碧桂園、華潤(rùn)置地，去年的TOP 5是碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中海。

王小嬙向時(shí)代周報(bào)記者表示，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分化與城市表現(xiàn)分化一致。

“4月全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售端呈現(xiàn)沖高后回落的跡象，整體市場(chǎng)分化，主要表現(xiàn)在高能級(jí)城市強(qiáng)于低能級(jí)城市，一線(xiàn)城市強(qiáng)于二線(xiàn)，二線(xiàn)強(qiáng)于三四線(xiàn)?！蓖跣哉J(rèn)為，第一梯隊(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分化主要原因在于項(xiàng)目分布的問(wèn)題，中海和保利發(fā)展的業(yè)務(wù)布局集中在北京、成都等熱點(diǎn)城市，而碧桂園、萬(wàn)科4月在市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市在售項(xiàng)目較少。

“僅憑單月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)難以說(shuō)明第一梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)格局生變，主要還是企業(yè)自身的項(xiàng)目布局問(wèn)題所致，也是暫時(shí)性的?！蓖跣赃M(jìn)一步表示。

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