五一勞動(dòng)節(jié)時(shí)，合景泰富的官微，特地發(fā)了一張大紅海報(bào)，標(biāo)題寫(xiě)著：“致敬耕耘，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，這既是在致敬勞動(dòng)者，也像是一種自我激勵(lì)。

然而半個(gè)月后，一筆1.19億美元的債務(wù)，就將合景泰富拖入到違約的境地。它表態(tài)將尋求境外債務(wù)的全面解決方案，召開(kāi)離岸債券持有人會(huì)議。

這類房企出險(xiǎn)的情景，至今仍在持續(xù)上演。

【資料圖】

距離“三支箭”的發(fā)出，已經(jīng)過(guò)了半年的時(shí)間。期間，地產(chǎn)融資邊際得到了不小的改善，但卻沒(méi)有預(yù)想中的那么火熱。

去年11月底，“史詩(shī)級(jí)救市”的金融16條正式出臺(tái)，幾天的時(shí)間，銀行便合計(jì)為18家房企授信超過(guò)萬(wàn)億，動(dòng)作之密，力度空前。而在此前后，“中債增”也將債券融資的進(jìn)展，推向高潮。

而第三支箭的到來(lái)，更讓業(yè)內(nèi)頓覺(jué)久旱逢甘露?？沾傲?2年之久的股權(quán)融資閘門轟然開(kāi)啟，一眾房企擁了上來(lái)，紛紛順勢(shì)宣布定增、配股計(jì)劃。

不過(guò)，久違的熱鬧，仍沒(méi)有將地產(chǎn)行業(yè)，拽出流動(dòng)性逆境。春節(jié)過(guò)后的那波樓市小陽(yáng)春，也沒(méi)能持續(xù)。地產(chǎn)商們，尤其是民營(yíng)房企，依然面臨著資金缺口。

要真正拿到融資，中間有不少關(guān)山阻隔。

比如，授信額度的落地，需要通過(guò)新增建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)，但過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，大多數(shù)房企收縮，并沒(méi)有新項(xiàng)目入賬；此外，中債增需要有抵押物才能出具保函，但民企可用于抵押的資產(chǎn)并不豐厚。

股權(quán)融資更是一道擺在面前，卻要下本才能吃到的“菜肴”，體現(xiàn)出了理想與現(xiàn)實(shí)的落差。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在134家上市房企中，八成以上的地產(chǎn)股，處于“破凈”狀態(tài)，即市凈率低于1。眼下，這些樣本房企的市凈率平均值，也僅有0.93。

地產(chǎn)估值跌入谷底，對(duì)于大部分上市房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)候增發(fā)股份，就猶如在“割肉”。

在實(shí)際操作中，民營(yíng)房企與國(guó)資地產(chǎn)商獲取融資的便利程度，也是有差別的，不同陣營(yíng)分化的趨勢(shì)，并未改變。

金融16條出臺(tái)時(shí)，其中第一條就是——穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，并強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

然而金融機(jī)構(gòu)有自己的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判，尤其是出險(xiǎn)民企，其融資的門檻、成本都比較高，也面臨更嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

三支箭射出半年之后，本文摘錄了一些業(yè)內(nèi)人士就房地產(chǎn)行業(yè)融資情況提出的建言。

建言一：國(guó)資適度入股優(yōu)質(zhì)民企，注入信心

目前，多數(shù)房企的市值遠(yuǎn)低于企業(yè)的凈資產(chǎn)。在這樣的市場(chǎng)估值下，要進(jìn)行股權(quán)融資，是對(duì)企業(yè)價(jià)值的嚴(yán)重低估，導(dǎo)致許多企業(yè)不愿意進(jìn)行大規(guī)模股權(quán)融資。此外，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正在緩慢復(fù)蘇，業(yè)績(jī)預(yù)期等處于低位，愿意參與配售的投資人群體也非常有限。

房企估值整體偏低，主要還是信心問(wèn)題。雖然今年2-3月房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的小陽(yáng)春，但多數(shù)民營(yíng)房企今年以來(lái)的累計(jì)銷售仍同比2022年有不小的降幅，而頭部國(guó)央企均已同比回正、有的企業(yè)甚至出現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。

修復(fù)市值的核心是修復(fù)信心?？梢钥紤]一些成功經(jīng)驗(yàn)，由國(guó)資入股資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的民營(yíng)房企，只需要少量的入股，即可以對(duì)市場(chǎng)注入信心，充分發(fā)揮國(guó)資的示范性作用，拉動(dòng)更多市場(chǎng)資本參與民營(yíng)房企的股權(quán)融資。未來(lái)，待市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)，國(guó)資可擇機(jī)退出，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

建言二：“央地聯(lián)動(dòng)”，助力企業(yè)增量融資

自去年四季度，國(guó)際投資人對(duì)于中資房地產(chǎn)美元債恐慌性出逃后，目前中資房地產(chǎn)企業(yè)的境外美元債的融資窗口基本關(guān)閉。由于國(guó)際投資人的信心受挫，短期內(nèi)看不到美元債融資窗口重開(kāi)的可能性。

美元債窗口關(guān)閉后，境內(nèi)債券融資成為民營(yíng)房企在集團(tuán)層面上獲得增量融資的主要方式。此前通過(guò)中債增為民企增信，取得了很好的效果。但中債增需要一定的抵押物方能出具保函，過(guò)去一年，一些民營(yíng)房企紛紛處置資產(chǎn)以自救，可用于抵押的資產(chǎn)并不豐厚，客觀上給獲得中債增的增信增加了難度。

建議可以擴(kuò)大“央地聯(lián)動(dòng)”模式的適用范圍，幫助企業(yè)打開(kāi)新融資渠道。以國(guó)企信用給與第三方擔(dān)保，提供信用增進(jìn)，以創(chuàng)新增信方式，幫助民營(yíng)房企公司債券發(fā)行成功，實(shí)現(xiàn)增量融資。

建言三：減少信貸差別化對(duì)待

目前授信額度的落地，需要通過(guò)新增建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)。自2022年行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，大多數(shù)民營(yíng)房企都大幅度縮減了土地的獲取，導(dǎo)致新增項(xiàng)目極少，很難通過(guò)新項(xiàng)目獲取增量融資。沒(méi)有新增項(xiàng)目成為銀行授信落袋的最大卡點(diǎn)。

受限于民企目前普遍的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，很少有民企可以進(jìn)入銀行的白名單，從而獲得增量的信貸融資。相比之下，國(guó)企獲得的信托融資資源總量大、種類多、定價(jià)低、擔(dān)保要求弱。

此外，民企和國(guó)企在提款比例、提款用途、提款審批和靈活性上存在差異。另外，還在開(kāi)發(fā)貸審批、非住項(xiàng)目信貸投放、信貸定價(jià)、擔(dān)保要求上存在差異。如果能在合規(guī)合理的前提下，適度消除這些卡點(diǎn)，將顯著有利于民企的項(xiàng)目層面融資。

建言四：適度調(diào)整預(yù)售監(jiān)管資金政策

在項(xiàng)目層面保交付基本可控，有第三方認(rèn)可的情況下，建議適度放松預(yù)售監(jiān)管資金比例。對(duì)于符合主業(yè)清晰、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、綜合治理佳的地產(chǎn)企業(yè)，建議給予差異化的監(jiān)管資金政策。

一方面，適度降低監(jiān)管資金比例，甚至可以考慮在同一城市或者同一省份內(nèi)，綜合同一企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行通盤(pán)綜合考慮的資金監(jiān)管；另一方面，可以給予更多監(jiān)管資金提取的靈活性，加快資金提取的審批，尤其是確保在關(guān)鍵支付節(jié)點(diǎn)前，可以根據(jù)工程進(jìn)度即時(shí)提款。

建言五：掃除紓困貸款落地的卡點(diǎn)

目前，不同城市的紓困貸款政策、貸款額度都相差巨大。能實(shí)際上獲得紓困資金貸款的項(xiàng)目占比并不高。特別是已有開(kāi)發(fā)貸的項(xiàng)目，或被要求紓困資金后進(jìn)先出，這與原開(kāi)發(fā)貸銀行的風(fēng)控要求并不相符，客觀上增加了紓困貸款落地的難度。

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