曾經(jīng)頂著“互聯(lián)網(wǎng)電商代理”光環(huán)的老牌房地產(chǎn)中介Q房網(wǎng)，在不間斷地“閉店”“欠薪”等傳聞聲中，終于要被上市公司國創(chuàng)高新(002377.SZ)放棄。

5月18日晚間，國創(chuàng)高新發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)子公司深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“深圳云房”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司的關(guān)聯(lián)方。上述提及的深圳云房即為Q房網(wǎng)品牌持有人和Q房網(wǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營主體?？梢娫?jīng)的“瀝青大王”，跨界房產(chǎn)中介后，其發(fā)展并未如國創(chuàng)高新想象中那么美好。對于轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)的舉動，二級市場對此也并不看好，次日國創(chuàng)高興股價開盤后直接低開低走，截至5月19日收盤，股價報收2.53元，跌幅2.69%，總市值23.18億元。

“瀝青大王”跨界“房產(chǎn)中介”

(相關(guān)資料圖)

2002年3月25日，國創(chuàng)高新在武漢成立，控股股東為國創(chuàng)高科實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“國創(chuàng)集團(tuán)”）。國創(chuàng)集團(tuán)自主研發(fā)的主要產(chǎn)品是改性瀝青，通過在基質(zhì)瀝青中摻加熱融性高聚物改性劑以改善其性能，可以解決一般瀝青在夏季易變形、冬季易開裂等問題。

2010年3月23日，國創(chuàng)高新登陸深交所中小板。招股書顯示，國創(chuàng)高新的產(chǎn)品在國內(nèi)新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業(yè)前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩(wěn)居第一位。

不過，上市后的國創(chuàng)高新雖每年都能實(shí)現(xiàn)盈利，卻未實(shí)現(xiàn)高增長，甚至連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長。究其原因，2010年以后，隨著高速公路網(wǎng)的日臻完善，高速公路里程增速有所放緩。當(dāng)瀝青業(yè)務(wù)遇到瓶頸，國創(chuàng)高新為擺脫對單一業(yè)務(wù)的依賴，開始另辟賽道，選擇瀝青的上游產(chǎn)業(yè)——油氣開采，而且一開始就“玩大的”，收購國外的石油資產(chǎn)。

實(shí)際上，這種大膽的操作并非國創(chuàng)高新首創(chuàng)。在此之前，美都控股、金葉珠寶等上市公司，也相繼完成對北美油氣開采公司的收購。2014年，國創(chuàng)高新如法炮制，先是成立湖北國創(chuàng)高新能源投資公司（以下簡稱“國創(chuàng)能源”），通過定向增資的方式收購加拿大撒哈拉能源有限公司。接著，又投資1620萬加元用于該公司油氣產(chǎn)能建設(shè)，例如新增鉆井等。

不過，國創(chuàng)高新的這次“跨界”時運(yùn)不佳。2014年起，國際油價開啟跳水模式，國創(chuàng)高新不得不緊急關(guān)閉采油井。2014年-2015年，國創(chuàng)高新凈利潤為4470萬元、3100萬元，而撒哈拉能源有限公司貢獻(xiàn)的凈利潤連年為負(fù)數(shù)。2016年底，國創(chuàng)高新將國創(chuàng)能源剝離給國創(chuàng)集團(tuán)。

這次嘗試失敗后，國創(chuàng)高新“跨界”的步伐并未停歇。

38億高溢價收購“玄機(jī)”

2017年5月16日，國創(chuàng)高新發(fā)布公告稱，收購深圳云房的重大資產(chǎn)重組獲證監(jiān)會審核通過。

天眼查顯示，深圳云房成立于2012年2月，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信息咨詢等。深圳云房運(yùn)營的品牌為“Q房網(wǎng)”，網(wǎng)站看上去與一個普通的房產(chǎn)門戶網(wǎng)站無異。不過，國創(chuàng)高新卻給出一個令人驚訝的價格。

在被收購之前，深圳云房的凈資產(chǎn)僅2.67億元，按基礎(chǔ)資產(chǎn)法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達(dá)1326%。這也導(dǎo)致國創(chuàng)高新的商譽(yù)從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產(chǎn)的50.11%。這意味著，一旦深圳云房的業(yè)績不佳，國創(chuàng)高新將面臨巨額的商譽(yù)減值——而這，將對公司業(yè)績造成重大影響。

收購時，深圳云房承諾，在2016年-2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元。對此，外界的質(zhì)疑之聲不絕，認(rèn)為深圳云房根本無法完成業(yè)績承諾。質(zhì)疑的主要依據(jù)是深圳云房此前慘淡的營收數(shù)據(jù)。2014年，深圳云房的營業(yè)收入為56355.13萬元，凈利潤則為-4118.26萬元，到2015年，虧損更是達(dá)到1.5億元。

另外，曾有其他上市公司想收購深圳云房最后卻選擇放棄。2015年3月，世聯(lián)行（002285.SZ）曾披露，公司計劃聯(lián)合其他投資方共同受讓云房網(wǎng)絡(luò)15%股權(quán)，收購價暫定為4.2億元。不過，在完成盡職調(diào)查之后，這項(xiàng)收購最終以失敗收場。世聯(lián)行的理由是“雙方在公司估值、交易價格及投資后的發(fā)展計劃等多個方面存在分歧”。

那么，究竟是出于何種考量，讓國創(chuàng)高新決定以如此高的溢價收購這家曾巨虧的公司？在回復(fù)深交所重組的問詢函中，國創(chuàng)高新表示，最主要的原因是看好房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢。

2017年，國創(chuàng)高新完成收購深圳云房時，該公司確實(shí)正處于快速擴(kuò)展期。2014年至2016年，深圳云房直營門店數(shù)量由304家增加到1063家，2016年底擁有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合作人超過2萬人；2016年，深圳云房營業(yè)收入達(dá)到43.6億元，與2014年相比復(fù)合增長率為178%。

而2016年，僅是2014年以來深圳云房的首個盈利年度，當(dāng)年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤金額為2.68億元。根據(jù)重組方案，深圳云房的業(yè)績承諾為，2016年至2019年凈利潤分別不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元，其中2016年的利潤在收購前已實(shí)現(xiàn)。國創(chuàng)高新彼時對這筆高額溢價交易滿懷期待。

國創(chuàng)高新當(dāng)時表示，公司對深圳云房未來三年的盈利能力充滿信心，同時基于其對房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展前景的獨(dú)特理解，公司相信標(biāo)的公司線上線下相結(jié)合的經(jīng)營模式在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)擁有核心競爭力。

業(yè)績承諾結(jié)束，連虧三年，低價甩賣

不過，好景不長。自業(yè)績承諾期結(jié)束的2020年起，深圳云房就轉(zhuǎn)入虧損，2020年至2022年，深圳云房各年虧損金額分別為0.53億元、7.9億元、4.7億元。國創(chuàng)高新稱，近年來，受行業(yè)周期和市場預(yù)期變化等因素影響，深圳云房經(jīng)營狀況惡化，并出現(xiàn)持續(xù)虧損。

隨著業(yè)績表現(xiàn)的變化，國創(chuàng)高新在財報中對深圳云房的態(tài)度也急轉(zhuǎn)直下，在2021年，國創(chuàng)高新提出要頂住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，“千方百計籌措資金，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)板塊網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，提升線下服務(wù)能力，全年新建門店不少于400家”；在2022年，國創(chuàng)高新提出要進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，“加大低效門店撤并和冗余人員裁減力度，建立和完善以利潤為中心的門店和人員管理常態(tài)化退出機(jī)制”；而到2023年，國創(chuàng)高新的嫌棄之情已經(jīng)溢于言表，“為優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營風(fēng)險，盡快扭轉(zhuǎn)不利的經(jīng)營形勢，公司擬剝離深圳云房”。

昔日的“心頭好”，今日的“惹人嫌”。當(dāng)年國創(chuàng)高新為購入Q房網(wǎng)喊出38億元的高價，如今賣價僅1860.59萬元。一進(jìn)一出，6年之間Q房網(wǎng)的“身價”不足當(dāng)年的1/200。

不過放棄深圳云房或許有助于國創(chuàng)高新業(yè)績扭虧。2022年度，國創(chuàng)高新虧損額度為5.39億元，其中，深圳云房虧損金額為4.7億元。此外，在2020年年報、2021年年報中，國創(chuàng)高新已分別對收購深圳云房形成的商譽(yù)計提減值29.16億元、3.03億元，國創(chuàng)高新本次資產(chǎn)剝離并不會產(chǎn)生商譽(yù)減值。

另值得一提的是，今年5月初，深圳云房持有的Q房網(wǎng)陷入“倒閉傳聞”。一份深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司發(fā)布的通知顯示，因行業(yè)市場競爭加劇，公司被迫進(jìn)行業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，現(xiàn)公司所有直營門店均已關(guān)閉。為保證公司各員工的相關(guān)利益，公司后續(xù)工作以應(yīng)收款項(xiàng)的清收為主，應(yīng)收款項(xiàng)將用于解決各員工工資提成及各類欠款等歷史遺留問題，落款時間2023年4月28日。不過，5月6日，深圳云房發(fā)布聲明稱，深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司為深圳云房全資子公司，僅被授權(quán)在深圳地區(qū)開展Q房網(wǎng)直營業(yè)務(wù)，目前深圳地區(qū)業(yè)務(wù)模式全部轉(zhuǎn)為加盟，加盟業(yè)務(wù)也在正常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營。聲明還指出，深圳云房在全國其他城市的授權(quán)加盟業(yè)務(wù)和直營業(yè)務(wù)均正常經(jīng)營。

雖然深圳云房表示僅是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，但Q房網(wǎng)欠薪困境仍然未解。

剝離Q房網(wǎng)，瀝青業(yè)務(wù)“錢”景如何？

2017年5月17日，國創(chuàng)高新發(fā)布公告稱，全資收購深圳云房（Q房網(wǎng)），正式啟動瀝青生產(chǎn)研發(fā)和房產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)雙主業(yè)運(yùn)營新模式。

財報顯示，截至2022年末，國創(chuàng)高新的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)收入仍在持續(xù)下滑，凈利潤也屬于虧損狀態(tài)。那么本次剝離房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)后，2023年對于國創(chuàng)高新來說或許是一個新的開始。而公司也坦言此后將回歸傳統(tǒng)瀝青業(yè)務(wù)，那么該業(yè)務(wù)有前景？

瀝青是原油煉制汽油、柴油等后的副產(chǎn)品，按用途可分為道路石油瀝青、建筑石油瀝青等，其中用于重交通量道路的道路石油瀝青為重交瀝青。

瀝青行業(yè)的下游主要是道路施工、養(yǎng)護(hù)等建設(shè)單位。因改性瀝青主要應(yīng)用于高速公路與城市干線道路的抗滑表層、公路重交通路段、重載及超載車較多的路段，所以高等級公路建設(shè)規(guī)模直接影響改性瀝青的需求量。因此，對于公司而言業(yè)績的好壞仍主要依賴于公路建設(shè)的需求。

不過，道路施工的季節(jié)性決定改性瀝青生產(chǎn)的季節(jié)性，一般在南方地區(qū)，雨季為淡季；在北方，除雨季外，冬季氣溫較低土地結(jié)凍時，也屬于淡季。換而言之，瀝青行業(yè)存在一定的周期性。

因此，每年4月-10月份是瀝青行業(yè)生產(chǎn)、銷售高峰期，全國80%以上的改性瀝青在此期間使用。而每年10月至次年3月，瀝青行業(yè)處于冬儲期，在此期間改性瀝青原材料價格較低，改性瀝青企業(yè)會儲存原材料。從公司歷年單季度的營收走勢來看，公司三、四季度的收入增幅較為明顯，符合周期性規(guī)律。同時，瀝青的上游是石油行業(yè)，其采購成本受國際原油價格影響較大。隨著原油價格的上升，公司的采購成本將隨之提高；而另一方面，向下游的售價也會水漲船高。但是這二者卻未必同步，這取決于公司向下游用戶轉(zhuǎn)嫁上游成本的能力。

石油是不可再生資源，有稀缺性，國創(chuàng)高新瀝青業(yè)務(wù)依靠石油供應(yīng)商自然無法討價還價。那么如何轉(zhuǎn)移成本那就只能看下游，但是公司年報顯示前五大客戶銷售金額占年度銷售總比例為40.54%，雖然說不上非常依賴，但是比重也是非常大，估計有很難有議價能力。實(shí)際上，上述這些問題也反映到公司近年的銷售毛利率。從2019年超15%到2022年為負(fù)，可以看到國創(chuàng)高新毛利率是呈現(xiàn)下降的趨勢。

從行業(yè)來看，我國瀝青供給方面始終處于產(chǎn)能過剩的狀態(tài)。一方面各大瀝青生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能不斷擴(kuò)張，另一方面，新增瀝青產(chǎn)量跟不上產(chǎn)能擴(kuò)張速度。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年中國瀝青產(chǎn)能為7100萬噸/年，較2021年瀝青產(chǎn)能增加480萬噸/年或7.25%，瀝青產(chǎn)能延續(xù)上升趨勢，但產(chǎn)能增加趨勢與2021年基本持平。值得一提的是，近年來公司的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加，截至2022年年底為63%，短期負(fù)債4.54億元，而公司賬面上持有貨幣資金約2.51億，若再考慮到還應(yīng)付賬款2.26億元，未來的企業(yè)流動性會不會要進(jìn)一步受到考驗(yàn)？針對此問題，鈦媒體APP致電國創(chuàng)高新，但截至發(fā)稿公司方面未進(jìn)行回復(fù)。（本文首發(fā)鈦媒體App，作者｜翟智超）

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