智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中國(guó)銀河(行情601881,診股)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，由于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算收入由前3-4年銷(xiāo)售收入所貢獻(xiàn)，即2022年的低銷(xiāo)售額、低銷(xiāo)售面積將體現(xiàn)在3-4年后業(yè)績(jī)上。2023年以來(lái)，房?jī)r(jià)逐漸回暖，3-4年后地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率才產(chǎn)生正向影響。從土地儲(chǔ)備、資金成本、發(fā)展戰(zhàn)略等視角，建議關(guān)注頭部國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)，保利發(fā)展(行情600048,診股)(600048.SH)、華潤(rùn)置地(01109)、招商蛇口(行情001979,診股)(001979.SZ)、中國(guó)金茂(00817)等頭部央國(guó)企具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

▍中國(guó)銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

房地產(chǎn)需求側(cè)變化：

【資料圖】

(1)從剛需、條件改善需求和城市更新改造需求等測(cè)算中長(zhǎng)期地產(chǎn)銷(xiāo)售中樞，房地產(chǎn)需求逐年下行，尾部較平，大致呈“L型”回落趨勢(shì)。2023-2025年房地產(chǎn)銷(xiāo)售中樞為每年13.58億平方米，2026-2030年銷(xiāo)售中樞為10.96億平方米，2031-2035年，銷(xiāo)售中樞為9.18億平方米。

(2)一二線核心城市銷(xiāo)售占比顯著提升。2023年以來(lái)，一線城市隨主力置業(yè)人口年齡中樞上移，需求條件改善驅(qū)動(dòng)，成交面積和價(jià)格均上行，二線城市因次地級(jí)城市人口流入拉動(dòng)，銷(xiāo)售逐步提升，成交面積占比最大，月度波動(dòng)也最大。三四線城市人口凈流出較多，需求呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，成交面積和占比明顯下行。

房地產(chǎn)供給側(cè)變動(dòng)：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存。地產(chǎn)去化周期處歷史高位，本輪房地產(chǎn)下行周期中，2022年4-5月去庫(kù)存，存銷(xiāo)比逐步回落，截至2023年3月，十大城市商品房存銷(xiāo)比回落至13.93。

(2)地產(chǎn)供給收縮幅度下降。2022年我國(guó)購(gòu)置土地面積與土地成交價(jià)款未出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。2023年以來(lái)，土地市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)已有所改善，2月溢價(jià)率約4%,3月溢價(jià)率為5.53%，雖仍處于較低位，但已現(xiàn)明顯改善趨勢(shì)。從成交土地面積看，一線城市基數(shù)與波動(dòng)均較小，二線城市成交面積波動(dòng)相對(duì)平緩，成交土地總價(jià)多數(shù)高于三線城市，三線城市土地價(jià)格一定程度貶值。地產(chǎn)供給收縮趨勢(shì)仍在，出現(xiàn)明顯區(qū)域分化特點(diǎn)。

房地產(chǎn)周期論：

(1)從庫(kù)茲尼茨長(zhǎng)周期分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處下行趨緩態(tài)勢(shì)。

(2)“銷(xiāo)售-投資-開(kāi)發(fā)”傳導(dǎo)路徑分析。2023年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、投資額、開(kāi)發(fā)資金均明顯回暖。從增速看，新開(kāi)工面積周期與銷(xiāo)售面積周期基本同步，2020年以來(lái)短周期已持續(xù)3年，當(dāng)前房屋銷(xiāo)售增速仍在底部徘徊。2023年1-3月，房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比降19.2%，降幅較上年末收窄20.2%，但受長(zhǎng)預(yù)期影響，當(dāng)前開(kāi)工意愿不強(qiáng)。

(3)高杠桿民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性周轉(zhuǎn)模式難以為繼。同時(shí)，受融資收緊影響，高財(cái)務(wù)杠桿率有待改善。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率：

(1)由于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算收入由前3-4年銷(xiāo)售收入所貢獻(xiàn)，即2022年的低銷(xiāo)售額、低銷(xiāo)售面積將體現(xiàn)在3-4年后業(yè)績(jī)上。2023年以來(lái)，房?jī)r(jià)逐漸回暖，3-4年后地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率才產(chǎn)生正向影響。

(2)從土地儲(chǔ)備、資金成本、發(fā)展戰(zhàn)略等視角，建議關(guān)注頭部國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局變化：

(1) 央企拿地金額最高，其次是地方國(guó)有企業(yè)，民企拿地相對(duì)較少。2023年1-3月，拿地價(jià)值最高的10家房企中，6家為央國(guó)企，一季度拿地價(jià)值最高的20家房企中，14家是國(guó)企、央企。

(2)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源更加高度向頭部房企集中。2023年投資壓力依然較大，央國(guó)企是整個(gè)土地市場(chǎng)的主力。2023年一季度，受房地產(chǎn)弱勢(shì)復(fù)蘇的催化，拿地毛利率有少許提升。

風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)政策調(diào)整不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)投資增速不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)銷(xiāo)售增速不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

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