樂(lè)居財(cái)經(jīng)李禮5月23日，國(guó)金證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（5.13-5.19）申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4%，在各板塊中位列第27；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4%，在各板塊中位列第23。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-4.6%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+0.2%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-3.5%和-4.8%。

(資料圖)

本周成都、福州等地一批次土拍收官，不同區(qū)位的地塊間有所分化。本周（5.13-5.19）全國(guó)300城宅地成交建面639萬(wàn)㎡，單周環(huán)比+1%，單周同比+8%，平均溢價(jià)率5%。2023年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面12371萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-20%；年初至今，華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷(xiāo)售環(huán)比下降，同比略升，一二線(xiàn)銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)于三四線(xiàn)。本周（5.13-5.19）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)398萬(wàn)平米，周環(huán)比-5%，周同比+1%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比+2%，周同比+90%；二線(xiàn)城市周環(huán)比-7%，周同比-4%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比-12%，周同比-58%。

本周二手房成交環(huán)比下降，同比上升，成都市場(chǎng)延續(xù)較高熱度。本周（5.13-5.19）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)209萬(wàn)平米，周環(huán)比-14%，周同比+46%。其中：一線(xiàn)城市周環(huán)比-12%，周同比+41%；二線(xiàn)城市周環(huán)比-12%，周同比+47%；三四線(xiàn)城市周環(huán)比-45%，周同比+31%。

商票已過(guò)逾期高峰，4月新增逾期數(shù)量環(huán)比減少38.5%。根據(jù)上海票交所《截至2023年4月30日承兌人逾期名單》，2023年1-4月發(fā)生3次以上商票逾期且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量為1447個(gè)，環(huán)比增加5.5%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至66.3%。4月單月新增商票逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司118個(gè)，環(huán)比減少38.5%。4月新增商票逾期繼續(xù)放緩主要有以下兩方面原因：①供應(yīng)商自2021年房企陸續(xù)出險(xiǎn)以來(lái)逐漸停止接收風(fēng)險(xiǎn)房企商票，逾期高峰期已過(guò)；②當(dāng)前房企銷(xiāo)售呈弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。隨著后續(xù)供需兩端政策的持續(xù)發(fā)力，銷(xiāo)售市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流狀況或?qū)⒕徑狻?/p>

4月各線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅有所分化。5月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》?？傮w來(lái)看，70個(gè)大中城市中有62個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比上月減少2個(gè)。分城市能級(jí)來(lái)看，4月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比變動(dòng)：一線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。4月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比變動(dòng)：一線(xiàn)城市同比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市同比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.2%；三線(xiàn)城市同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為在銷(xiāo)售呈弱復(fù)蘇的背景下，城市能級(jí)越高，新房銷(xiāo)售韌性越強(qiáng)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同環(huán)比加速上漲，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲跌不一，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)承壓。

投資建議

寬松政策效果逐步顯現(xiàn)，房企現(xiàn)金流狀況有所緩解，市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國(guó)企和改善型房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。

風(fēng)險(xiǎn)提示：寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線(xiàn)城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

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