樂(lè)居財(cái)經(jīng)李禮5月22日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第20周周報(bào)。

核心觀(guān)點(diǎn)

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本周新房成交面積同環(huán)比增速均轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積環(huán)比轉(zhuǎn)降，同比仍保持正增長(zhǎng)。43城新房成交面積為336.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.2%，同比下降5.5%，同比增速較上周減少了9.6個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線(xiàn)城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-3.3%、-15.1%、-12.9%，同比增速分別為114.3%、2.1%、-14.8%，其中一線(xiàn)城市同比增速較上周增加了49.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線(xiàn)城市同比增速較上周分別減少了23.5、43.3個(gè)百分點(diǎn)。15城二手房成交面積為191.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.6%，同比上升58.2%，同比增速較上周小幅下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，一、二、三線(xiàn)城市環(huán)比增速分別為-11.4%、-13.0%、-23.7%，同比增速分別為40.0%、63.6%、85.2%，其中一線(xiàn)城市同比增速較上周增加了19.6個(gè)百分點(diǎn)，二、三線(xiàn)城市同比增速較上周分別減少13.4、49.8個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫(kù)存面積、去化周期環(huán)比均上升，同比均下降。14城新房庫(kù)存面積為1.01億平方米，環(huán)比上升0.1%，同比下降2.4%，去化周期為12.5個(gè)月，環(huán)比上升0.1個(gè)月，同比下降6.0個(gè)月。一、二、三線(xiàn)城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.2%、-0.2%、0.0%，同比增速分別為3.6%、-12.6%、-12.6%；去化周期分別為10.0、11.2、11.6個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)為0.2、0.1、-0.3個(gè)月，同比變動(dòng)為-8.5、-4.2、-2.8個(gè)月。

土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率同環(huán)比均上升，土拍熱度有所回升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2728萬(wàn)平方米，環(huán)比上升2.8%，同比上升10.0%；成交土地總價(jià)為513億元，環(huán)比上升56.0%，同比上升4.2%；樓面均價(jià)為1879元/平方米，環(huán)比上升51.8%，同比下降5.2%；溢價(jià)率為6.47%，環(huán)比上升54.8%，同比上升128.6%。

本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為13.0億元，同比下降79.8%，環(huán)比下降80.1%，凈融資額為-35.4億元。其中國(guó)企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為13.0億元，同比下降78.2%，環(huán)比下降36.1%，凈融資額為-16.0億元。民企國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為0.0億元，總償還量為19.4億元，同比下降50.1%，環(huán)比下降33.2%，凈融資額為19.4億元。

板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-4.0%，較上周下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；相對(duì)滬深300收益為-4.2%，較上周下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為14.42X，較上周下降0.60X。北上資金對(duì)電力設(shè)備、電子、傳媒加倉(cāng)金額較大，分別為40.99、21.58、8.97億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.08%（上周為0.00%），凈賣(mài)出10.54億元（上周凈買(mǎi)入0.21億元）。

投資建議

本周統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)銷(xiāo)售與投資數(shù)據(jù)，盡管4月銷(xiāo)售均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素持續(xù)提升，但投資仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。同時(shí)，區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，4月東部地區(qū)銷(xiāo)售與投資均有所修復(fù)。

核心城市利好政策仍在持續(xù)推出，本周杭州和南京局部限購(gòu)放松。杭州市余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道限購(gòu)放松，外地戶(hù)籍僅需1個(gè)月社保即可購(gòu)買(mǎi)新房或二手房，本地戶(hù)籍購(gòu)房無(wú)社保要求，購(gòu)買(mǎi)二套不受落戶(hù)5年限制。南京本地戶(hù)籍居民無(wú)論在南京主城區(qū)名下有幾套房，均可新開(kāi)一張購(gòu)房證明，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）能再購(gòu)置一套房源。目前，南京仍舊限購(gòu)的區(qū)域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分區(qū)域。

具體標(biāo)的，中銀證券建議在板塊目前估值仍然相對(duì)較低的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司；REITS相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方；以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。

中銀證券建議關(guān)注以下兩條主線(xiàn)：1）主流的央國(guó)企和區(qū)域深耕型房企，銷(xiāo)售、拿地均有較好增長(zhǎng)，行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇后帶來(lái)β行情：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）主題性投資機(jī)會(huì)，包括REITs相關(guān)：大悅城、光大嘉寶、中新集團(tuán)；房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛(ài)我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊。

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