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樂居財經(jīng)李禮5月22日，民生證券發(fā)布全國調(diào)研系列報告之華中區(qū)域（二）。

GDP萬億城市，人口增量第一，收入水平靠前。長沙是湖南省省會，長江中游城市群中處于第一梯隊的中心城市。長沙市平面位置東西長，南北窄，總面積11815.96平方公里。2022年，長沙常住人口1042.06萬人，新增18.13萬人，新增人口在全國位列第一，2022年GDP13966.11億元，人均GDP13.9萬元。居民人均可支配收入58850元，在全國排名第22名，中部六省會第一。

房地產(chǎn)市場特點：政策調(diào)控有效，房價穩(wěn)定，各區(qū)發(fā)展均衡。長沙房地產(chǎn)政策調(diào)控起步早，限價嚴格，房價增長穩(wěn)定，2020年房價才突破萬元門檻，在同能級城市中房價屬于低位。目前從各區(qū)來看，長沙新房市場發(fā)展均衡，內(nèi)五區(qū)房價差異不超過1500元。

新房市場：（1）2022年樓市利好政策不斷，調(diào)控節(jié)奏緊湊，支持改善購房需求，二套房的購買時限由網(wǎng)簽6年縮短為4年，恢復二套房契稅優(yōu)惠，支持商改住盤活存量市場，下調(diào)首套個人住房公積金利率，遠城區(qū)、望城區(qū)、長沙縣放松限購。（2）22年新房供銷規(guī)模驟降，23年一季度回暖明顯，去化壓力下降。2022年長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供應(yīng)面積897.79萬平，同比下降34.57%，成交面積660.33萬平，同比下降45.72%，商品住宅成交均價13947元/平，同比增長14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月縮短為8.33月。分區(qū)域來看，岳麓區(qū)成交量位居榜首，占比不斷增大，各區(qū)價格均有所上漲。

土地市場：（1）土拍規(guī)則放松：除嚴查房企開發(fā)資質(zhì)，禁馬甲，溢價上限不變外，對企業(yè)拿地門檻降低，土地保證金比例下調(diào)，配建要求少，限價地比例下降，開啟品質(zhì)定價。（2）土拍情況：供銷齊跌，地價保持，岳麓和望城占7成。2022年長沙完成四批次集中供地，推出建面1099.78萬平，同比下降46.07%，成交建面1047.88萬平，同比下降24.03%，成交樓面均價4450元/平，與去年持平，岳麓和望城區(qū)為主力，共占近七成。房企拿地謹慎，國央企托底拿地。

投資建議：建議關(guān)注深耕長沙，在中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目較多，在近期銷售熱度提升中表現(xiàn)好且拿地意愿較高的優(yōu)質(zhì)房企華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)；拿地積極的保利發(fā)展。

風險提示：政策變動風險，房價下跌風險，市場波動風險。

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