中新經(jīng)緯5月23日電 題：學(xué)區(qū)房祛魅、供量大增，深圳樓市何以疲態(tài)盡顯？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖片僅供參考)

近期，深圳樓市顯現(xiàn)一些新變化。

早在4月份，為順應(yīng)各方需求，深圳住建部門(mén)“隱性地”退出了二手房指導(dǎo)價(jià)，準(zhǔn)確來(lái)講是退出了指導(dǎo)價(jià)綁定住房銀行貸款。目前，在深圳買(mǎi)二手房可按正常流程申請(qǐng)銀行貸款。

政策悄悄松綁，但近期不少二手房中介與媒體朋友向筆者反饋，深圳的新房與存量市場(chǎng)都顯現(xiàn)成交下行態(tài)勢(shì)。

以新房為例，截至5月中旬，深圳共推出40個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目、14951套住宅，但整體去化不到三成半，且新房項(xiàng)目大部分仍以促銷為主，銷量非常一般。

去化如此之難，可見(jiàn)市場(chǎng)需求疲弱。深圳樓市顯現(xiàn)當(dāng)前情況，筆者認(rèn)為主要有以下幾方面原因。

深圳最愛(ài)“加杠桿”購(gòu)房人群已經(jīng)退潮

十幾年前，深圳購(gòu)房者可謂是全國(guó)最愛(ài)加杠桿購(gòu)房的一波主流人群。那時(shí)，深圳人手上有余錢(qián)買(mǎi)房，選擇的不是“高首付、低月供”，而是琢磨著如何能“低首付、買(mǎi)兩套”。

深圳樓市過(guò)去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產(chǎn)配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投等領(lǐng)域的私營(yíng)企業(yè)主；另一類是基于“財(cái)富效應(yīng)”加杠桿買(mǎi)房者，主要是一部分敢于在場(chǎng)外融資的各類房產(chǎn)投資炒房客。加杠桿帶來(lái)了房?jī)r(jià)漲價(jià)預(yù)期，剛需、換房者被裹挾進(jìn)場(chǎng)，形成了全民貸款買(mǎi)房盛況。

目前，這部分喜歡用杠桿購(gòu)房的人群開(kāi)始退場(chǎng)。一方面是高凈值人群主動(dòng)降低了資產(chǎn)筐中的“房產(chǎn)配置”內(nèi)容，另一方面是之前的高收入行業(yè)經(jīng)過(guò)一輪洗牌失去了加杠桿能力。2022年，深圳更是迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的“提前還貸”潮。

樓市后續(xù)需求的接續(xù)能力較弱

深圳市場(chǎng)的疲態(tài)，很大一部分原因與重點(diǎn)人群的收入下降有關(guān)。目前，深圳金融行業(yè)迎來(lái)一波“降薪潮”。多位就職于基金、證券的高凈值人士向筆者表示，這次降薪可謂“史無(wú)前例”。

此外，深圳樓市預(yù)期在減弱。隨著依附在住房之上的各種城市資源如學(xué)區(qū)房(教育均等化)、人口持續(xù)增長(zhǎng)、城市化發(fā)展紅利等逐漸退去，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期已被打破，原先支撐樓市火爆的發(fā)展邏輯已不復(fù)存在。

相比北上廣其他一線城市，深圳是一個(gè)創(chuàng)業(yè)型的年輕城市，人口結(jié)構(gòu)有三大顯著特征；一是創(chuàng)業(yè)氛圍下，誕生了一批新興富豪群體；二是中產(chǎn)力量數(shù)量少，相對(duì)弱??；三是絕大部分人口(超過(guò)千萬(wàn))都是基層打工人。中產(chǎn)人群較少，社會(huì)人口的“腰部力量”不足，深圳形成一個(gè)啞鈴型與金字塔型疊加的人口結(jié)構(gòu)。

這導(dǎo)致當(dāng)樓市處上升期時(shí)，“創(chuàng)業(yè)+年輕”的社會(huì)氛圍下，購(gòu)房需求很容易爆棚。當(dāng)樓市處在下行周期，由于有一定支付能力的中產(chǎn)力量不足，因此，剛需和改善型需求無(wú)法對(duì)樓市起到強(qiáng)有力的支撐作用。

當(dāng)前樓市市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)加大

截至2023年5月1日，根據(jù)四大行(樂(lè)有家、世華、貝殼找房、中原)公開(kāi)掛盤(pán)出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤(pán)出售房源143805套(存在重復(fù)房源)，對(duì)比4月1日統(tǒng)計(jì)的138053套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長(zhǎng)率為4.2%。

數(shù)據(jù)中一定有重復(fù)房源，但考慮到也有內(nèi)網(wǎng)未掛牌及私下交易房源，筆者預(yù)計(jì)深圳全市大概率掛牌房源超過(guò)10萬(wàn)套。值得一提的是，深圳近期掛牌銷售的二手豪宅明顯增加。

過(guò)往深圳樓市供應(yīng)不足是主基調(diào)，近兩年，隨著深圳供給側(cè)改革推進(jìn)，住房供應(yīng)改善卓有成效。一是調(diào)減商辦用地，轉(zhuǎn)為住宅用地；二是將住宅用地占建設(shè)用地比重提升至25%；三是大規(guī)模增加公共住房供應(yīng)。考慮到深圳各大中心區(qū)不少有高達(dá)40%左右的商辦空置率，以及產(chǎn)業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來(lái)一段時(shí)間深圳供應(yīng)量大概率會(huì)保持充足。

因此，2022年以來(lái)，深圳的二手房、新房成交不佳，很大原因與公共住房分流了部分購(gòu)房需求有關(guān)。

深圳人口第一次顯現(xiàn)下降

每一位外地人在深圳都聽(tīng)過(guò)這樣一句倍感親切的口號(hào)——“來(lái)了就是深圳人”。

作為中國(guó)最年輕的一線城市，是國(guó)內(nèi)典型的“移民城市”，其一直對(duì)全國(guó)乃至國(guó)際人才有著強(qiáng)大吸引力。但在《深圳市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，相較于2021年末，截至2022年末深圳常住人口減少了1.98萬(wàn)人。這是深圳設(shè)市以來(lái)常住人口首次顯現(xiàn)下降。

深圳人口減少，與疫情有關(guān)，但外向型經(jīng)濟(jì)受挫、線下服務(wù)業(yè)復(fù)蘇較緩、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)減少等或許才是主因。同時(shí)，內(nèi)地省份“搶人”不遺余力，特別是深圳外來(lái)人口最多的省份——湖南，積極推進(jìn)“強(qiáng)省會(huì)”建設(shè)，省會(huì)長(zhǎng)沙已成為2022年人口凈流入最多的城市。

深圳的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就在于大規(guī)模的城中村和產(chǎn)業(yè)工人，創(chuàng)造出低成本的外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，由此逐步向微笑曲線兩端延伸，帶動(dòng)了城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在“科技創(chuàng)新+內(nèi)需消費(fèi)驅(qū)動(dòng)”新發(fā)展格局下，確保人口規(guī)模、吸引優(yōu)秀人才、降低運(yùn)營(yíng)成本，成為深圳轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵。

未來(lái)，深圳需要逐步夯實(shí)中產(chǎn)階層，讓“腰部力量”強(qiáng)健起來(lái)，樓市才有持久發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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