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從去年開(kāi)始，隨著韓國(guó)基準(zhǔn)利率急劇上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，入市新房積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況堪憂，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)不斷累加；二手房市場(chǎng)同樣成交萎縮，特別是受到長(zhǎng)租市場(chǎng)欺詐行為拖累，下半年不排除發(fā)生房?jī)r(jià)第二次大幅下滑的可能性。

據(jù)韓國(guó)國(guó)土交通部數(shù)據(jù)，以今年2月末為基準(zhǔn)，韓國(guó)未出售新建住宅數(shù)達(dá)7.54萬(wàn)套，比一年前增加了約2倍。受新房銷(xiāo)售不振影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化，特別是中小企業(yè)。據(jù)韓國(guó)銀行統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)連續(xù)3年?duì)I業(yè)利潤(rùn)無(wú)法負(fù)擔(dān)貸款利息費(fèi)用的中小房地產(chǎn)企業(yè)占比已達(dá)15%，比一年前上升了4.2個(gè)百分點(diǎn)。今年1月份至4月份，申報(bào)停業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)1080家。

與此同時(shí)，韓國(guó)四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模持續(xù)膨脹。截至2022年年底，四大商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款余額達(dá)15.27萬(wàn)億韓元（1元人民幣約合191韓元），比一年前增長(zhǎng)了3.36萬(wàn)億韓元，創(chuàng)下2013年以來(lái)的最高值。在高利率狀況長(zhǎng)期化、新房銷(xiāo)售持續(xù)低迷的背景下，商業(yè)銀行已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大的可能性，開(kāi)始主動(dòng)提升自身防御能力。截至今年一季度末，四大商業(yè)銀行壞賬準(zhǔn)備金轉(zhuǎn)入額達(dá)到7594億韓元，比一年前增加了14倍以上。

國(guó)家政策銀行也開(kāi)始著手應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。韓國(guó)產(chǎn)業(yè)銀行日前宣布中斷部分“地區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”。相對(duì)于傳統(tǒng)的以借款企業(yè)的整體信用度和擔(dān)保能力為基礎(chǔ)進(jìn)行的擔(dān)保貸款，項(xiàng)目融資更側(cè)重于行業(yè)的未來(lái)收益性。目前，居住設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已被產(chǎn)業(yè)銀行排除在項(xiàng)目融資核準(zhǔn)范圍之外，說(shuō)明在韓國(guó)金融機(jī)構(gòu)眼中，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)已大于收益。

韓國(guó)的二手房市場(chǎng)同樣不容樂(lè)觀。據(jù)首爾房地產(chǎn)信息廣場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，首爾公寓的實(shí)際交易量為2980套，遠(yuǎn)不及往年3月份少則三四千套、多則八九千套的交易量，但這已是2020年8月份以后的最高交易量。盡管一些媒體預(yù)測(cè)韓國(guó)二手房市場(chǎng)已到了由跌轉(zhuǎn)漲的臨界點(diǎn)，但大多數(shù)韓國(guó)人仍不急于出手購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

一種稱(chēng)為“傳貰”的租房制度近年來(lái)快速推升了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。該制度要求租方將房?jī)r(jià)的30%至80%作為保證金交給房主，按合同約定可以少繳甚至不繳月租，租期一般為2年至3年，期滿后房主需全額退還保證金。

傳貰雖是租房制度，實(shí)際上與購(gòu)房息息相關(guān)。例如一個(gè)房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購(gòu)買(mǎi)1套住房，但通過(guò)傳貰方式出租，他可以在簽訂購(gòu)房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實(shí)際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購(gòu)得5套類(lèi)似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過(guò)傳貰制度購(gòu)房的房主，必須用下一個(gè)租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房?jī)r(jià)下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。

加之近期韓國(guó)接連爆出房主因財(cái)務(wù)狀況惡化，將已抵押給債權(quán)人的房產(chǎn)再次以傳貰方式出租，騙取租客押金的案件。韓國(guó)人選擇傳貰租房越來(lái)越謹(jǐn)慎，租客越來(lái)越難尋找，導(dǎo)致押金額大幅下滑，房主因無(wú)法償還到期租客的押金陷入窘境。

在這種情況下，韓國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)奇怪現(xiàn)象，房主因無(wú)力支付傳貰押金，需每月向租戶支付一定的金額，形成一種“逆向房租”。而且韓國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)無(wú)法返還傳貰押金的比例有不斷提升的趨勢(shì)，部分房主迫于租戶資金返還壓力或無(wú)力承受“逆向房租”，只得選擇廉價(jià)出售房產(chǎn)，傳貰制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反噬作用正在顯現(xiàn)。

很多專(zhuān)家預(yù)測(cè)，傳貰欺詐受害問(wèn)題和“逆向房租”問(wèn)題在下半年可能繼續(xù)“發(fā)酵”，韓國(guó)房?jī)r(jià)在跌落第一個(gè)低谷之后，很可能被廉價(jià)拋售帶落至第二個(gè)低谷，發(fā)生“雙谷衰退”的可能性不能排除。

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