樂居財(cái)經(jīng)李禮5月24日，湘財(cái)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

核心要點(diǎn)：

(資料圖片)

4月新房銷售同比增速放緩，環(huán)比明顯回落，市場(chǎng)仍處于弱復(fù)蘇

30個(gè)大中城市4月商品房成交面積同比+28%、環(huán)比-25%，同比增幅較3月收窄17pct，成交面積僅高于2022年同期。分城市看，一線、二線和三線城市4月商品房成交面積同比分別為+127%（前值+63%）、+12%（前值+36%）和+11%（前值+53%）。其中，由于一線城市去年同期疫情導(dǎo)致低基數(shù)，4月同比仍保持高增長，成交面積絕對(duì)值也僅低于21年，市場(chǎng)熱度猶在。但是，二線和三線城市4月銷售環(huán)比大幅下降，成交絕對(duì)值僅高于22年同期。累計(jì)來看，1-4月30個(gè)大中城市銷售面積同比+11%，一線、二線和三線城市同比增幅分別為26%、3%和18%，市場(chǎng)整體處于弱復(fù)蘇。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的五一成交數(shù)據(jù)，44個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市五一期間累計(jì)成交78.85萬平方米，較2023年4月日均降幅達(dá)64%，同比增長21%，但低于2021年和2019年同期水平。分能級(jí)來看，一線城市韌性較強(qiáng)，廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于2019年五一假期。二三線跌多漲少，三四線春節(jié)后漲幅不及二線。去化率方面，克而瑞公布的31個(gè)重點(diǎn)城市4月平均開盤去化率降至51%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)。各城市環(huán)比跌多漲少，僅杭州去化率由上月的73%上漲至81%，前期熱點(diǎn)城市北京、上海、成都去化率雖降，但仍保持在6成以上。

4月新房供應(yīng)減少，庫存小幅下降

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1333萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%，相較2019-2021年同期腰斬。一方面原因是3月房企加速供貨，使得部分供應(yīng)前置，4月面臨較大供貨壓力；另一方面，3月下旬開始一些城市來訪、認(rèn)購等先行指標(biāo)轉(zhuǎn)弱跡象，房企推盤積極性下降。

從庫存看，4月十大城市商品房庫存環(huán)比-1%、同比-3%，庫存去化周期為12.5個(gè)月（前值14個(gè)月）。其中，一線城市庫存去化周期為10.6個(gè)月（前值11.9個(gè)月），二線城市庫存去化周期14.1個(gè)月（前值15.4個(gè)月）。

TOP100房企4月銷售金額同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大

克而瑞公布4月TOP100房企銷售操盤金額環(huán)比-14.4%、同比+31.6%，同比增幅較上月擴(kuò)大2.3pct。累計(jì)來看，1-4月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同比+9.7%，較上月擴(kuò)大6.6pct。從競(jìng)爭格局來看，1-4月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+38.7%，TOP20門檻同比+14.9%，而TOP30門檻則同比-11.9%。TOP100銷售操盤金額門檻也較去年同期小幅下降0.6%。

投資建議

4月銷售同比放緩、環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，不同能級(jí)城市之間分化明顯，市場(chǎng)仍處于弱復(fù)蘇階段。而且行業(yè)格局分化加劇，現(xiàn)階段建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、城市布局優(yōu)異的房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。

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