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謝皓宇

前4月，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示國有土地出讓收入為1.2萬億元，同比減少21.7%，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，5月上旬百城土地成交下降18.6%，考慮基數(shù)，目前土地市場(chǎng)仍在收縮。2023年至今，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了恢復(fù)，并實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的銷售金額同比正增長(zhǎng)，央國企更是有兩位數(shù)以上的同比增速。然而，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的收縮，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示前4月，土地出讓金收入同比下降了21.7%，同時(shí)萬得中國土地大全模塊中數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，土地出讓同比下降18.6%，考慮到去年同期有疫情影響，實(shí)際出讓較少，反應(yīng)的是房企對(duì)預(yù)期仍然偏謹(jǐn)慎，以去化在手庫存為主。

土地市場(chǎng)走弱，會(huì)帶來地價(jià)的進(jìn)一步探底，在手存貨面臨進(jìn)一步減值壓力，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債表收縮帶來的信用收縮，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，也將體現(xiàn)為后續(xù)房企的結(jié)算利潤(rùn)當(dāng)中。地價(jià)下跌并不會(huì)帶來房企的利潤(rùn)改善，反而會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致房企利潤(rùn)率進(jìn)一步承壓。目前優(yōu)質(zhì)房企的歸母凈利潤(rùn)率仍然可以達(dá)到9%，而此類結(jié)算項(xiàng)目為2020年前后的銷售項(xiàng)目，考慮到2021年開始地價(jià)開始走弱，未來房企的結(jié)算利潤(rùn)率仍將走弱，即便大多房企已經(jīng)在2022年做了減值計(jì)提。

穩(wěn)住總量、而非價(jià)格是穩(wěn)住信用的核心，因此，土地總成交價(jià)款需要提振，這樣才能穩(wěn)定樓市并改善地方政府債務(wù)壓力。2022年在城投拿地的背景下，維持了地價(jià)的緩慢下行，但由于土地成交總量處于萎縮狀態(tài)，導(dǎo)致更加市場(chǎng)化的房?jī)r(jià)跌幅明顯大于地價(jià)跌幅，也因此導(dǎo)致這類地塊還未開發(fā)即出現(xiàn)賬面虧損，并進(jìn)一步面臨較大的入市壓力。我們認(rèn)為，下一步政策需要著眼于改善房企預(yù)期，提振土地市場(chǎng)活力，這樣有利于穩(wěn)定樓市和改善地方政府債務(wù)壓力。

新模式的確立，將成為穩(wěn)定當(dāng)前土地市場(chǎng)和樓市的核心，讓預(yù)期更加明確。當(dāng)前舊模式的改變和新模式的探索仍在持續(xù)，因此房企在當(dāng)下更多的采取謹(jǐn)慎態(tài)度，我們認(rèn)為，新模式的確立，將幫助房企快速調(diào)整心態(tài)，進(jìn)入到良性循環(huán)當(dāng)中。全年我們核心推薦園區(qū)類公司，首選中新集團(tuán)(行情601512,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)，推薦成長(zhǎng)性的公司，受益中交地產(chǎn)(行情000736,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)，并推薦龍湖集團(tuán)、萬科A(行情000002,診股)、保利發(fā)展(行情600048,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

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