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民生宏觀 · 周君芝團隊

導讀

當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”。

要點

全國樓市經(jīng)歷2-3月“小陽春”后，4月以來新建住宅和二手住宅成交量季節(jié)性回調(diào)。部分城市二手房掛牌量增長速率較快，掛牌價指數(shù)連續(xù)走低。中國二手房市場目前到底發(fā)生了怎樣的變化？

我們調(diào)研兩大板塊二手房市場，上海以及環(huán)滬經(jīng)濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長江經(jīng)濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長陽），以期反映更多二手房市場現(xiàn)實。

2-3月樓市“小陽春”過后二手住宅市場成交轉(zhuǎn)淡。

實地調(diào)研的意義在于我們能夠更加清晰獲知細節(jié)線索和現(xiàn)實邏輯。調(diào)研現(xiàn)實反饋今年2-3月樓市“小陽春”之后，二手房成交轉(zhuǎn)淡，與高頻數(shù)據(jù)反饋信息一致。4月以來二手房成交轉(zhuǎn)淡過程中有三點特征值得關注。

一是前期積壓需求集中釋放后，二手房買賣雙方價格博弈加劇。4月以后剛需購房階段性退坡，然而二手房供應保持穩(wěn)定，供需雙方價格博弈加劇，成交周期拉長。

二是非一線城市二手房普遍面臨新房供應帶來的二手房價格壓制。新房價格主動或被動限價，壓制了二手房價上漲空間。

三是一線城市二手房偏穩(wěn)健，成體成交價仍小幅增長。成交量回落背景下，一線城市二手住宅成交價格仍維持一定韌性，這與4月統(tǒng)計局公布的一線城市二手住宅指數(shù)趨勢保持一致。

二手住宅市場分化格局下的三點具體演繹。

當前二手住宅市場分化的格局分化，綜合不同地區(qū)和不同板塊的量價表現(xiàn)，我們可以總結得到三大特征。

第一，熱門城市優(yōu)于非熱門城市，沿海經(jīng)濟帶優(yōu)于中部經(jīng)濟帶。城市分化背后仍然是區(qū)域經(jīng)濟分化以及當?shù)鼐用褙斄Ψ只ň用袷种谐钟袃π睿?/P>

第二，不同品質(zhì)住宅板塊分化加劇。綜合不同城市及板塊調(diào)研信息，我們依據(jù)價格的抗跌性得到由強及弱排序：豪宅>；大面積改善型住宅>；剛需住房>；小面積改善型住宅。

第三，價格抗跌的住宅板塊內(nèi)部也呈現(xiàn)一定程度分化。豪宅和“大剛改”住宅價格比較抗跌，即便如此，這些二手住宅內(nèi)部仍產(chǎn)生一定分化，分化主要取決于房齡、樓層、景觀、物業(yè)水平等因素。

相較于其他類型住宅，此次調(diào)研顯示“小剛改”住宅價格更為弱勢。

我們認為小剛改價格相對偏弱主要三點因素有關。

一是，居民收入預期的不穩(wěn)定性。以杭州某曾經(jīng)熱門的板塊為例，大廠效應退潮后該區(qū)域從去年下半年開始出現(xiàn)普遍降價。

二是，產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整帶來相關就業(yè)壓力。去年至今，長三角陸續(xù)有代工工廠將部分產(chǎn)線調(diào)整，這一點在宏觀數(shù)據(jù)上有同步印證。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受產(chǎn)業(yè)調(diào)整影響，蘇州工業(yè)園區(qū)相關板塊的購房和租房市場皆受負面影響，

三是，稀缺性但前期投機氛圍濃厚的住宅區(qū)域退熱。典型板塊有上海大虹橋。

當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”。

2-3月“小陽春”過后，媒體對于城市二手房掛牌拋壓渲染較多。實地調(diào)研之后，我們發(fā)現(xiàn)市場對當前真實二手房掛牌格局存有兩點認知偏差。

第一，二手房掛牌新增并未大幅增加，事實上供給相對穩(wěn)定。局部板塊掛牌量看似異增，主因多處掛牌、應對成交周期拉長而提前掛牌等，真實二手房供給并未激增。

第二，二手房掛牌動機趨于多元化，這些掛牌反映出當下地產(chǎn)若干新現(xiàn)象。例如本地改善性需求和異地改善型需求仍偏強韌，相關掛牌背后都有置換并追求更高改善型住房的影子。此外，當下宏觀環(huán)境增大就業(yè)壓力，變現(xiàn)需求對應二手掛牌較往年增加。

綜上，當下實際有效掛牌量未如預期嚴峻。只因各種原因掛牌數(shù)量“表象”擴大。

目錄

引言

全國樓市經(jīng)歷2-3月“小陽春”后，4月以來新建住宅和二手住宅成交量季節(jié)性回調(diào)。

部分城市二手房掛牌量增長速率較快，掛牌價指數(shù)連續(xù)走低。有關中國存量房地產(chǎn)過剩擔憂隨之而起。

我們在上海以及環(huán)滬經(jīng)濟帶城市（杭州、蘇州、太倉）以及中部長江經(jīng)濟帶城市（武漢、宜昌、枝江、長陽）進行專項調(diào)研。

我們嘗試從實地調(diào)研的一線視角觀察當下商品住宅成交回落原因，并嘗試解開當前存量房市場面臨怎樣的結構分化。

正文

一、樓市“小陽春”過后二手住宅市場成交轉(zhuǎn)淡

春節(jié)“小陽春”過后，4-5月新房銷售和二手房銷售總量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)弱，成交價普遍承壓。我們在環(huán)滬經(jīng)濟帶以及中部長江經(jīng)濟帶城市的不同住宅板塊的調(diào)研反饋，基本與之前高頻數(shù)據(jù)反饋結果一致。

實地調(diào)研的意義在于我們能夠更加清晰獲知細節(jié)線索和現(xiàn)實邏輯。

調(diào)研信息反饋當下存量商品住宅正在經(jīng)歷的現(xiàn)狀，總結起來有如下幾點特征。

第一，積壓需求集中釋放后，業(yè)主和購房者博弈加劇。

進入4月之后，剛需購房階段性退坡，疊加存量房供應穩(wěn)步增長，二手房成交周期普遍拉長，供需雙方在成交價方面博弈加劇。

第二，非一線城市二手房普遍面臨新房供應帶來的二手房價格壓制。

和高頻數(shù)據(jù)較為吻合，4月之后成交量回落，二手房成交價出現(xiàn)松動；一線和非一線城市表現(xiàn)分化，非一線城市跌價幅度更為顯著。

一來，強二線城市由于限價政策造成了新房和二手房存在較大套利空間，新房供給較為充足，新房推盤對二手住房價格上漲造成明顯壓制。類似情況在調(diào)研杭州、蘇州等地區(qū)反饋比較充分。

二來，普通二三線城市新房和二手房倒掛情況不多見，但新推盤出現(xiàn)新房價格直降和贈送車位、家具等優(yōu)惠情況。新房實際成交價下調(diào)，對當?shù)囟址渴袌鰞r格也形成壓制。類似情況在武漢、蘇州、太倉等地也有相應充分反饋。

第三，一線城市二手房偏穩(wěn)健，成體成交價仍小幅增長。

成交量回落背景下，一線城市二手住宅成交價格仍維持一定韌性，這和4月統(tǒng)計局公布的一線城市二手住宅指數(shù)的趨勢一致。

以我們調(diào)研的上海長寧某剛改小區(qū)為例，4月之后成交量顯著回落，但依據(jù)鏈家內(nèi)網(wǎng)實際成交價信息，整體價格較2021年成交價仍錄得小幅正增。

二、二手住宅市場分化格局的演繹

當前二手住宅市場分化的格局極致演繹，綜合不同地區(qū)和不同板塊的量價表現(xiàn)，我們得到幾點核心結論：

第一，熱門城市二手住宅市場仍保持相對強勢。

參考二手住宅成交量價、新房中簽以及調(diào)研反饋，不同城市的樓市表現(xiàn)呈現(xiàn)一定梯度：上海>；杭州>；蘇州>；太倉~武漢。

我們調(diào)研反饋，上海4月份二手住宅成交量環(huán)比回落，而平均成交價仍微增。相較之下，非熱門城市，例如蘇州以及武漢，二手住宅平均成交價已經(jīng)回落至去年Q4的水平。

我們調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，昆山、太倉、長江經(jīng)濟帶沿線城市的新房優(yōu)惠力度較大。相對而言，蘇州熱門板塊仍維持較低的新房中簽率，樓市表現(xiàn)相對健康。

城市分化背后仍然是區(qū)域經(jīng)濟的分化，環(huán)滬經(jīng)濟帶城市群整體表現(xiàn)優(yōu)于中部經(jīng)濟帶城市。

如我們在之前的研究報告《地產(chǎn)大分化時代已來》中提及，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場大概率受益于兩方面因素保持相對優(yōu)勢，一是偏低的地產(chǎn)庫存，二是偏多配超額儲蓄。

第二，不同品質(zhì)住宅呈現(xiàn)更深度分化。

成交量整體走低背景下，二手住宅價格走勢并非統(tǒng)一大幅下滑。根據(jù)我們實地調(diào)研反饋，不同品質(zhì)住宅呈現(xiàn)更深度分化。

目前不同類型二手房的價格抗跌性排序（由強極弱）：豪宅>；大面積改善型住宅>；剛需住房>；小面積改善型住宅

第三，二手住宅抗跌板塊內(nèi)部也存在一定程度分化。

豪宅和大面積改善性住房兩大板塊抗跌性相對更強。而在這兩大板塊內(nèi)部，也存在一定程度的分化。

（1）二手豪宅和高品質(zhì)改善性住宅價格分化，主要取決于房齡、景觀、樓層、地段等因素。房齡越低、景觀越好（例如江景房）、樓層偏高、地段在市中心或者毗鄰熱門商場等，此類住宅價格表現(xiàn)越強。

（2）小區(qū)規(guī)劃以及物業(yè)管理也是同板塊不同小區(qū)價格分化的重要因素。

第四，小面積改善型住房板塊，跌價現(xiàn)象最為普遍。

結合宏觀經(jīng)濟基本面和我們的實地調(diào)研反饋，可以發(fā)現(xiàn)該板塊跌價背后主要有三大原因：

（1）居民收入預期不穩(wěn)定性。

比較典型案例是杭州某曾經(jīng)的樓市爆盤，大廠效應退潮后，相關居民收入預期下降，該區(qū)域自去年5、6月份之后便出現(xiàn)普遍降價。

（2）產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來相關住宅房價面臨下跌。

我們調(diào)研蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn)，當?shù)刂圃鞓I(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整在疫情間出現(xiàn)加速的情況，人口隨著產(chǎn)業(yè)遷出而流出對區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。

（3）缺乏稀缺性但前期投機氛圍濃厚的邊緣改善性住宅區(qū)域退熱。

如上海大虹橋，由于過多依賴未來規(guī)劃但實際稀缺性不足，價格回落幅度較為明顯。

第五，剛需盤觀望氛圍濃厚，但整體價格下跌空間比較有限。

今年2-3月疫情積壓購房需求集中釋放，進入4月之后，剛需成交量回落，成交周期同步拉長。整體價格下跌的空間已比較有限，主要有兩點原因：

（1）高線城市住房降級，沖抵了逆城市化需求減量。這也是為何高能級城市剛需住宅價格表現(xiàn)尚可的原因。

以上海浦東郊區(qū)某典型剛需住宅小區(qū)為例，4-5月盡管成交量回落，但買賣方博弈加劇暫未出現(xiàn)明顯降價現(xiàn)象。購買方觀望的同時，掛牌方改善置換節(jié)奏也在放緩。

（2）低線城市住宅總價相對較低。剛需盤在以往多輪的房價周期內(nèi)價格彈性往往弱于改善以上定位的住宅價格，上漲和下跌空間都比較有限。

以武漢和太倉為例，老城區(qū)房子盡管房齡較老，居住品質(zhì)一般，但受益于便利的交通，完善的配套以及學區(qū)資源，價格表現(xiàn)長期穩(wěn)定，當前下跌空間也十分有限。

三、當前二手房掛牌看似放量背后的“虛”與“實”

2-3月小陽春過后，媒體對于城市二手房掛牌拋壓渲染較多。實地調(diào)研之后，我們發(fā)現(xiàn)市場對當前真實二手房掛牌格局存有三點認知偏差：

第一，二手房掛牌新增供應總體而言沒有井噴，二手房供給相對穩(wěn)定。

我們調(diào)研反饋，數(shù)據(jù)上看2020年疫情之后，二手房掛牌量延續(xù)增長，但事實上每月新增供應整體維持穩(wěn)定，當前二手房供給整體處于正常的放量節(jié)奏。

從掛牌住宅的類型來看，剛需盤和小面積改善的掛牌量仍占主要比例。投機盤拋售并不普遍，說明當前二手房交易市場仍處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

第二，局部板塊掛牌量看似異常增多，主因三點擾動，并不意味著供給多增。

調(diào)研過程中，局部區(qū)域掛牌貌似“激增”，但深入分析之后我們發(fā)現(xiàn)這一掛牌量“貌似多增”有幾處深層次原因：

（1）多處掛牌。近期成交周期拉長之后，部分業(yè)主基于推進售房考慮，會選擇多個平臺同時掛牌以及多次調(diào)整價格重新掛牌。這會造成數(shù)據(jù)上重復計算，這會夸大掛牌量的數(shù)據(jù)表象，但實際上這部分房源并非新增供應。

（2）成交周期拉長。部分業(yè)主并不急于當下就出售房產(chǎn)，但因市場成交周期長，選擇當下掛牌來應對成交周期拉長現(xiàn)實。這種情況下，這部分業(yè)主的掛牌并不意味著當下真實售房意圖，而是需求回落導致存量掛牌量較大。這也能解釋為何成交周期拉長之下，掛牌量增多但未同步對應二手房價格快速下降。

（3）二手住宅外網(wǎng)展示限制放松。依據(jù)調(diào)研反饋，一些房屋從房屋中介內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)掛牌，造成了掛牌激增表象。這種情況下，二手房掛牌數(shù)量多增并不意味著新增供應放量，而是原有供應從內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)，掛牌量數(shù)量表面上擴大。

第三，二手房掛牌動機趨于多元化，這些掛牌反映出當下地產(chǎn)若干新現(xiàn)象。

（1）本地改善性需求。剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換本地大面積改善住宅以及打新，所以剛需和小剛改掛牌占比較高。

調(diào)研城市對該信息皆有反饋，這一現(xiàn)象在杭州等一二手價差較大、剛改需求較旺的地方更明顯，這說明仍然存在部分改善型住房需求。

（2）異地改善型需求。三四線城市剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換省會城市住宅。這說明中部省會城市對省內(nèi)人口流入仍存在一定吸引力。

（3）變現(xiàn)需求。變現(xiàn)需求的原因主要有幾種情況，一是資金鏈壓力，二是收入預期不穩(wěn)定，三是變現(xiàn)用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、蘇州以及武漢等地對該情況反饋較充分。這說明當前宏觀經(jīng)濟形勢對部分居民的收入產(chǎn)生了影響，以及市場仍然存在部分變現(xiàn)需求。

（4）人口流出。人口流出的問題考慮產(chǎn)業(yè)遷出（蘇州、太倉）以及外籍人口流出（蘇州、杭州、上海）。這說明當前國際形勢對部分城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。

綜上所述，實際有效掛牌并不如預期嚴峻，但由于各種原因掛牌表象擴大。同時，我們也發(fā)現(xiàn)了一些新的掛牌現(xiàn)象，值得我們進一步關注。

風險提示

1）調(diào)研數(shù)量與范圍有限。本次調(diào)研城市以及住宅板塊數(shù)量及范圍有限，所得結論可能與真實情況存在偏差。

2） 地產(chǎn)調(diào)控政策超預期。地產(chǎn)調(diào)控政策超預期或?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售價量表現(xiàn)有重大影響。

本文來自民生證券研究院于2023年5月25日發(fā)布的報告《宏觀調(diào)研系列之四：當前二手房的現(xiàn)狀》

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