中新經(jīng)緯5月25日電 題：惠州樓盤大力度折扣并不意味著房企賬面必虧損

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

近期，位于廣東惠州大亞灣區(qū)某地產(chǎn)項目，由于打出4.8折相對較夸張的折扣力度，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。據(jù)惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局工作人員表示，網(wǎng)傳的折扣低至4.8折說法系誤讀。上述人士表示，該樓盤部分樓棟因交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整至毛坯，價格因此才相應(yīng)做了調(diào)整，且相關(guān)調(diào)整也均有申請備案。

(相關(guān)資料圖)

目前，隨著當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門介入，惠州降價有爭議樓盤都已暫停對外銷售。

市場預(yù)期明顯下行觸發(fā)大幅度折扣

惠州樓市是一個以外向型為主的購房市場，本地常住人口只有500—600萬人，但商品房供應(yīng)和銷售規(guī)模在珠三角區(qū)域排名一直在前兩位，主要是承接來自深圳的外溢購房需求，以及珠三角區(qū)域的部分投資性需求。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，在當(dāng)前以剛需、改善需求占主導(dǎo)情況下，惠州樓市大幅度下行也在情理之中。本地樓市大環(huán)境發(fā)生了顯著變化這是導(dǎo)致開發(fā)商推盤折扣力度大的主因。

第一季度，惠州樓市成交有所反彈，4月份還出臺了樓市的相關(guān)刺激政策。比如，惠陽區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；對城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)內(nèi)購買商品住房給予特價、團(tuán)購折扣，折扣可低至八折。但進(jìn)入4月，惠州整體樓市下行明顯，供應(yīng)量基本是成交的兩倍。因此樓市預(yù)期的明顯下行，觸發(fā)了惠州房企大幅度的折扣。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，惠州的一手住宅網(wǎng)簽量為5687套，環(huán)比下跌40%，同比上漲44%。惠州當(dāng)前新房價格約為每平方米1.18萬元，環(huán)比下跌3%，也是近半年以來的最低點(diǎn)。除惠東區(qū)外，惠州其他行政區(qū)4月份的網(wǎng)簽量環(huán)比均有所下滑，跌幅在三到五成左右。

大力度折扣并不意味著房企賬面必虧損

惠州當(dāng)?shù)貥潜P項目還有另外一個特點(diǎn)，前期開發(fā)推出的項目多以大盤為主，前幾年房地產(chǎn)市場比較好的時候，規(guī)?；?yīng)為開發(fā)商盈利獲得一定保障，也為近期大幅度打折提供了基礎(chǔ)。

值的注意的是，企業(yè)大力度打折，并不意味著開發(fā)商就會虧損。當(dāng)然如果是2021年上半年在惠州拿地開發(fā)的企業(yè)，當(dāng)前要進(jìn)行降價銷售可能存在一定虧損。這也側(cè)面反映出，當(dāng)前市場低迷已給開發(fā)商資金鏈造成較大影響，企業(yè)對未來市場預(yù)期不太樂觀，希望通過降價甩貨盡快回流資金。

此次惠州樓盤的大幅度降價與前期報道的昆山兩個樓盤降價完全不同。此次惠州大幅降價的開發(fā)企業(yè)在相關(guān)部門重新申請了項目備案價，房價從之前最高的每平米14000元進(jìn)行了明顯下調(diào)，也就不存在“企業(yè)降價調(diào)整幅度過大，違反了預(yù)售價格審批”的有關(guān)規(guī)定。因此，惠州當(dāng)?shù)刈〗ú块T相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)，項目降價是市場行為，不予干涉。

案例也說明，在前期的剛需、改善需求釋放完畢之后，樓市進(jìn)入一個平淡期，企業(yè)只要價格降到位，貼合了市場購房者可承受的心理水平線，需求就有可能得到一定程度釋放。但硬幣的另一面是，這種企業(yè)的大幅降價帶來的價格預(yù)期會導(dǎo)致后期購房者情緒顯現(xiàn)疲弱，降低需求釋放的可持續(xù)性；同時前期項目購房者有可能因為承受了一定損失，而引發(fā)業(yè)主維權(quán)等不良情形。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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