5月29日，金科股份（000656.SZ）、恒大地產(chǎn)先后發(fā)布了與債務情況有關的公告，金科股份宣布公司債券違約涉及金額9.19億元；恒大地產(chǎn)則發(fā)布該公司涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆涨闆r，不含境內外債券的到期債務和逾期商票加起來已高達5184.66億元。

房地產(chǎn)市場還未回暖，房企們的新債舊債仍然在“違約-展期-違約”中循環(huán)。2023年是房企的債務到期高峰。同花順iFinD顯示，債券違約事件中，房地產(chǎn)行業(yè)無論從違約主體的數(shù)量還是違約金額來看，都遠超其他行業(yè)。截至5月30日，共有89家房地產(chǎn)企業(yè)、511只債券違約，違約金額達2323.98億元。

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債務高壓下，房企如何“活下去”？

舊債未償，新債大限又至

早在4月底，金科股份就有兩筆中期票據(jù)到期無法兌付本息，ST陽光城（000671.SZ）也在同期有3筆未償還債券。

舊債未償，新債又接連到期。

5月29日晚間，金科股份發(fā)布了關于公司債券相關事項的公告。公告表示，“H0金科03”應于2023年5月28日分期兌付支付全部本金的70%以及該部分本金自2022年5月28日（含）至2023年5月28日（不含）期間利息。本期應償付本息金額9.19億元，其中本金8.75億元，利息4375萬元。但該公司未能按期足額兌付上述本息。公告也提到，截至29日，關于本期公司債展期的持有人會議仍在表決過程中，公司正在就展期事宜與持有人持續(xù)溝通。

同日，恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布關于涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆盏戎卮笫马椀墓妫渲刑岬?，截?023年4月末，發(fā)行人涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆眨ú缓硟韧鈧├塾嫾s2724.79億元；此外，截至2023年4月末，發(fā)行人逾期商票累計約2459.87億元。

據(jù)悉，2023年7月及9月仍舊有到期高峰。中銀證券研報顯示，今年前4個月，房地產(chǎn)行業(yè)已償還債券規(guī)模為3739億元，占全年的39%；余下的5841億元待償還債務中，兩個小高峰集中在7月和9月，分別達到1062億元、938億元。

2022年的償付高峰，已經(jīng)讓不少民營房企經(jīng)營陷入困境，直接導致了今年以來的ST潮。據(jù)中銀證券測算，2022年國內外債券到期規(guī)模為8795億元，2023年更高為9580億元，2024年之后才會逐年減少。億翰智庫副總裁田晶指出，今年房企的債務壓力依然較大，一些房企還是面臨著新的債務違約風險，行業(yè)出清還未結束。

4月28日，合景泰富就因拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額2.12億元尚未按期償還，故觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借貸311.63億元須按要求償還，官宣首次違約。

不過，在業(yè)內人士看來，現(xiàn)階段首次發(fā)生債務違約的房企生存環(huán)境有所好轉。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為，相比前兩年早早爆雷的房企，今年發(fā)生債務違約的房企償債難度或較低于此前，同時債務風險化解方式較多于此前，主要體現(xiàn)在除出售資產(chǎn)、債務展期等常規(guī)操作外，政策端出臺了更為針對性的支持措施，化債途徑已然多元化。

“活下去”的前提仍是化解債務

進入第二季度后，大多數(shù)房企銷售疲軟，導致回款不暢，出險房企仍然融資困難。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，滬深上市房企2023年一季度利潤規(guī)模持續(xù)下降，凈利潤率創(chuàng)近年新低；負債水平上升，短期償債能力繼續(xù)減弱。因此，對于債務問題，房企基本都選擇了債務展期。

“雖然債務展期雖并不是目前唯一的解決方案，但確實是出險房企化解債務的重要突破口，對于房企來說，完成債務重組意味著短期內脫險，可以讓房企獲得階段性的穩(wěn)定，減輕企業(yè)的償債壓力，可以將更多的精力投身于生產(chǎn)經(jīng)營之中。”關榮雪說。

4月12日，融創(chuàng)中國的展期和股轉債等境外債務重組方案通過后，順利達成了復牌指引及恢復買賣。4月14日，消息稱花樣年40億美元境外債務的重組方案獲得擁有75%債權的投資人簽署同意書，接受重組支持協(xié)議。旭輝集團于5月23日發(fā)布公告，承諾如有關“20旭輝01”推遲回售等議案獲得通過，將于議案約定的第二次回售兌付日前，向全部持有人兌付本期債券本金的2%、2%、3%、3%、5%及對應本金的利息。

5月30日，華夏幸福公告，目前“18華夏06”“18華夏07”和“19華夏01”部分債券持有人已簽署債務重組協(xié)議。截至4月30日，該公司債務重組計劃中的2192億元金融債務通過簽約等方式實現(xiàn)債務重組的金額累計約為人民幣1806.24億元。

“部分房企雖然采取了展期的方式，但一旦展期后還無法償債，那么二次展期的操作會讓投資者或地方政府很尷尬。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出。他進一步認為，發(fā)行新債來償還舊債的模式雖然可行，但由于發(fā)新債也不是唾手可得，所以客觀上對于化解存量債務還是有壓力。

除了展期，房企是否還有其他化債方式？關榮雪介紹道，除了變賣資產(chǎn)、狠抓銷售、債務展期外，還可以通過積極引入戰(zhàn)投，通過外部合作資金的注入，以推動企業(yè)運營，緩解資金流動性；或者積極向地方或相關部門爭取政策方面的支持，比如紓困基金、專項救助資金等。

嚴躍進也認為，房地產(chǎn)領域的市場信心還需要增強，同時房企在債轉股等方面需要有新的動作或創(chuàng)新。對于一些今年剛出現(xiàn)債務問題的企業(yè)，他建議房企應該主動匯報情況和尋求政府支持。

“要么加緊銷售回籠現(xiàn)金，要么想辦法以新還舊?！碧锞П硎?，在目前的市場形勢下，債務問題無法徹底解決，今年下半年仍會有新的違約房企出現(xiàn)，行業(yè)出清也會繼續(xù)。

關榮雪提醒道，如果房地產(chǎn)市場需求端一直無法實現(xiàn)實質性回暖以及房企在融資端持續(xù)受限，后續(xù)房企違約現(xiàn)象或會加劇。

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