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自去年以來，房地產(chǎn)市場較為低迷，陰陽合同、經(jīng)營貸置換按揭等套利手段死灰復(fù)燃，銀行放貸壓力大，導(dǎo)致信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
買房不僅零首付，甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的情況？陰陽合同屢禁不止，購房者看似占到便宜，實(shí)則面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？
近日，深圳、重慶等多地曝出買房“負(fù)首付”的情況，房產(chǎn)中介和買賣雙方將合同價(jià)格夸大，以提高銀行貸款額度，從而減少購房者的首付款，有的購房者不僅無需付首付，還能拿到一筆貸款作為裝修款。專家提示，這種做法顯然是違規(guī)的，存在不小的法律風(fēng)險(xiǎn)。
多地出現(xiàn)“陰陽合同”
近日，“負(fù)首付”的買房方式刷遍朋友圈。重慶市巴南區(qū)某房產(chǎn)中介在其朋友圈發(fā)布消息，“一套83萬元的精裝房，首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元，相當(dāng)于客戶還能倒拿1萬元首付款”。
所謂“負(fù)首付”，就是在二手房置換時(shí)，抬高銀行評估價(jià)，使之高于正常售賣價(jià)。在深圳羅湖區(qū)，部分二手房由于房主急于變賣，也出現(xiàn)了這種情況。
據(jù)深圳房地產(chǎn)中介的說法，如100萬元的房子，銀行評估價(jià)150萬元，貸款額度增高至120萬元，這樣就可以多出20萬元。而羅湖區(qū)業(yè)主屬于回遷戶擁有多套房產(chǎn)，愿意降價(jià)出售，因此同意通過陰陽合同的方式盡快套現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《國際金融報(bào)》記者表示，此類事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購房合同，進(jìn)而做高購房價(jià)格，以騙取更多的貸款來支付首付?！芭e例來說，100萬元的房子原先首付20萬元、貸款金額80萬元。而現(xiàn)在可以虛構(gòu)交易金額為130萬元，其首付則為26萬元、貸款金額為104萬元。據(jù)此，購房者‘騙取’的貸款額為24萬元（104萬-80萬元）。拿這24萬元去繳納20萬元首付，還多出了4萬元，這就是‘負(fù)首付’的概念?！?/P>
實(shí)際上，這類陰陽合同早就有之。據(jù)記者了解，此前在滬購房也曾流行陰陽合同，但在房地產(chǎn)市場審查收嚴(yán)后得到了有效打擊。房產(chǎn)中介對記者介紹，在上海實(shí)行“三價(jià)就低”政策（銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評估價(jià)和銀行評估價(jià)，選擇其中最低的價(jià)格來審批貸款額度）之前，400萬元實(shí)際成交價(jià)的房屋，在合同上寫300萬元，另100萬元以裝修補(bǔ)償費(fèi)的形式用現(xiàn)金支付給賣家。對于一些要購買大戶型房、稅費(fèi)加起來很高的群體，這樣操作很合算。
在“三價(jià)就低”政策出臺(tái)后，陰陽合同仍然“野火燒不盡”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹了業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”的做法，指的就是銀行評估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。
張大偉舉例稱，“假如房屋市值500萬元，銀行評估價(jià)為450萬元，那么首次貸款可貸評估值的七成，即315萬元，首付185萬元，可是貸款人手里只有170萬元，不夠首付款無法完成交易，這就有了高評高貸。評估機(jī)構(gòu)將房子的評估價(jià)增加到480萬元，336萬元走銀行貸款，這樣一來，首付164萬元就可以完成這次交易。高評高貸需要有個(gè)前提，即貸款銀行必須認(rèn)可評估公司出具的評估報(bào)告，否則也是不可能成立的。”
在北京，這類陰陽合同的操作也屢見不鮮。近日，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就因?yàn)殛庩柡贤?，同一天接到兩份罰單，共被處罰4萬元。根據(jù)處罰，房地產(chǎn)公司為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供了便利。北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成表示，協(xié)助交易當(dāng)事人利用陰陽合同避稅的操作在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中很常見，這是違法行為。利用陰陽合同規(guī)避國家稅收監(jiān)管，對于購房者來說獲得的系非正當(dāng)利益，在房屋買賣交易履行中會(huì)帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《民法典》第一百四十六條“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效”的規(guī)定，甚至可能產(chǎn)生“房財(cái)兩空”的后果。
折射銀行放貸壓力
對于上述亂象，專家指出，銷售乏力的城市或者區(qū)域更容易出現(xiàn)負(fù)首付的現(xiàn)象。自4月份以來，樓市在一季度呈現(xiàn)的銷售復(fù)蘇勢頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。
“負(fù)首付”成為近日房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)，背后折射出哪些現(xiàn)象？行業(yè)專家表示，自去年以來房地產(chǎn)市場比較低迷，陰陽合同、經(jīng)營貸置換按揭等死灰復(fù)燃，銀行放貸壓力大，金融監(jiān)管不到位，但是這種行為擾亂了市場信息，真實(shí)的房貸規(guī)模被低估，信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
“銀行放貸壓力大，縱容經(jīng)營貸高評。當(dāng)下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微的政策導(dǎo)向下，經(jīng)營貸的任務(wù)也重。于是，縱容客戶存量房貸置換高評的經(jīng)營貸，或客戶先全款買房，再利用經(jīng)營貸高評，獲得更多貸款，導(dǎo)致負(fù)首付?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來出現(xiàn)斷供或其他金融風(fēng)險(xiǎn)。
近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）指出，“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
《提示》稱，如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，協(xié)會(huì)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。同時(shí)，協(xié)會(huì)也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會(huì)做相應(yīng)通報(bào)。
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