中新經(jīng)緯6月13日電 題：京滬蘇房價倒掛嚴(yán)重，或?qū)κ袌鼍珳?zhǔn)研判形成干擾

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)

【資料圖】

嚴(yán)躍進(jìn)

近期，深圳某網(wǎng)紅豪宅項目三期開售，又出現(xiàn)樓盤打新可以套利數(shù)百萬的現(xiàn)象。據(jù)悉，該項目共有664名購房者選237套房，購房成功概率僅有約35%。

項目被搶與其區(qū)位、教育等配套有關(guān)，而一二手房價嚴(yán)重倒掛是其備受追捧的重要原因。

京滬蘇三城房價倒掛最嚴(yán)重

房價倒掛現(xiàn)象是指在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房價格比二手房要更便宜。在此市場狀況下，購房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生排隊搶購新房現(xiàn)象，同時滋生了“買到就是賺到”的投資投機(jī)心理。

易居研究院統(tǒng)計顯示，全國20個重點城市中，有15個城市存在不同程度的房價倒掛，說明該現(xiàn)象在大城市中并非個案。

房價倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價倒掛差為負(fù)值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此類城市沒有明顯的房價倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。

圖1 全國20城房價倒掛差排序(元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC、各地二手房中介平臺、易居研究院

房價倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，本質(zhì)是房價定價體系出現(xiàn)了紊亂或不平衡。即特定區(qū)域內(nèi)二手房價格過高、新房價格過低。

房價倒掛滋生“打新”操作

由于房價倒掛，新房市場出現(xiàn)了“房價洼地”，因此認(rèn)購市場中就出現(xiàn)了風(fēng)險較小，空間較大的“無風(fēng)險套利”現(xiàn)象，即打新。

因此，近期一些大城市市區(qū)新房市場往往出現(xiàn)了一房難求、排隊搖號、萬人哄搶、打新“黃?；?、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結(jié)婚假離婚等亂象。這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬”、“中簽即躺賺”等負(fù)面消息也明顯增加，極大地干擾了房地產(chǎn)市場秩序。

統(tǒng)計顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。該獲利空間相當(dāng)于在三四線城市可以輕松買一套豪宅，誘惑力非常大。

從統(tǒng)計情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒有明顯房價倒掛現(xiàn)象，所以打新獲利空間相對小，打新操作進(jìn)而也會相對少。

從實際反饋的情況看，此類城市個別板塊和個別新開盤項目也存在打新現(xiàn)象，如此前廣州海珠區(qū)部分新盤開盤后，也存在賺取差價動機(jī)和搶購的操作。當(dāng)然，由于粵港澳大灣區(qū)存量房規(guī)模較大，所以二手房價格上漲受牽制，其客觀上使得房價倒掛現(xiàn)象有所弱化。

另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定打新獲利空間，但若考慮到此類城市二手房在降價，因此，實際過程中一般不存在打新的套利空間。

圖2 全國20城市區(qū)“打新”的獲利情況(萬元/套)

數(shù)據(jù)來源：CRIC、各地二手房中介平臺、易居研究院

如何應(yīng)對房價倒掛？

房價倒掛現(xiàn)象和打新操作對房地產(chǎn)市場供求兩端造成了扭曲，產(chǎn)生了很多負(fù)面問題。不僅令購房心態(tài)扭曲，刺激了投機(jī)需求活躍，同時對房企的認(rèn)籌、開盤工作造成干擾，甚至?xí)觿》科筚Y金緊張、造成樓盤滯銷等經(jīng)營風(fēng)險問題。

從今年上半年大城市新房交易市場看，房價倒掛現(xiàn)象對市場的整體精準(zhǔn)研判產(chǎn)生了重大干擾。這會對政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)，影響政策出臺的精準(zhǔn)性和及時性。

當(dāng)前，部分城市對于打新操作進(jìn)行了整頓，包括嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購房者認(rèn)籌、暫停開盤計劃、調(diào)整搖號規(guī)則和認(rèn)購規(guī)則等，這都值得肯定。

我們認(rèn)為，房價倒掛也和市場行情走勢有關(guān)。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營商環(huán)境的角度出發(fā)，預(yù)售許可和限價政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來，三季度房價倒掛現(xiàn)象或?qū)⒂兴鶞p弱。

當(dāng)然，要真正治標(biāo)治本，我們不能寄希望于短期變化，而要從供求平衡關(guān)系修復(fù)、科學(xué)定價體系建立、購房秩序引導(dǎo)等角度入手解決根本問題。唯有這樣，才能根治此類扭曲的市場現(xiàn)象、平衡各方利益，最終促進(jìn)購房市場的公平有序。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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