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房地產(chǎn)又香了?防水建材龍頭進(jìn)京“搶地”

時(shí)間 : 2023-06-17 14:57:12來源 : 國(guó)際金融報(bào)


(相關(guān)資料圖)

盡管東方雨虹(行情002271,診股)對(duì)外宣稱“不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”,但這家“防水一哥“卻在瘋狂“刷臉”北京土拍。

6月16日,北京正在進(jìn)行本月的第三次土拍,網(wǎng)傳的報(bào)名表中又出現(xiàn)了東方雨虹的身影,它攜手海門海泰報(bào)名了經(jīng)開區(qū)X47R地塊,這宗地起拍價(jià)68.8億元,僅保證金便高達(dá)13.8億元,出手頗為闊綽。

這是東方雨虹6月以來第三次出現(xiàn)在北京土拍市場(chǎng),盡管至今尚未有所斬獲,但其似乎愈挫愈勇。連續(xù)參戰(zhàn)讓外界驚嘆于它的資金實(shí)力,也令大家好奇,這家“防水一哥”是否真的要涉足房地產(chǎn)開發(fā)。更有網(wǎng)友戲言,東方雨虹涉足房地產(chǎn)的底氣在于“不漏水”。

激進(jìn)搶地

過去的二十多年里,東方雨虹一直以供應(yīng)商的身份與房地產(chǎn)連接在一起,其更為外界熟知的標(biāo)簽是防水建材,甚至被稱作是行業(yè)“一哥”。近兩年,房地產(chǎn)市場(chǎng)格局生變,行業(yè)出清,這位“一哥”開始躍躍欲試,想要趁機(jī)擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖。

苗頭最早出現(xiàn)在2020年。

當(dāng)年8月,奧園以約8.47億元的價(jià)格競(jìng)得了一宗位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)的宅地,后被命名為奧園中新城市(行情300778,診股)天地(即“奧園新譽(yù)府”)。按計(jì)劃,這里將會(huì)被打造為廣州東首個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)TOD”項(xiàng)目,是一個(gè)集總部經(jīng)濟(jì)辦公、大型購(gòu)物中心、主題商業(yè)步行街、高端住宅、文化休閑于一體的城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿。

該項(xiàng)目還有一個(gè)占股20%的合作方——東方雨虹。奧園中新城市天地舉行啟動(dòng)儀式的時(shí)候,東方雨虹執(zhí)行董事楊浩成還去了現(xiàn)場(chǎng),當(dāng)時(shí)的報(bào)道透露出一個(gè)信息:東方雨虹要在這里設(shè)立華南總部基地。

只是隨著奧園債務(wù)危機(jī)爆發(fā),這個(gè)項(xiàng)目開始走向爛尾。有熟悉該項(xiàng)目的業(yè)主曾向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示,奧園中新城市天地的商業(yè)部分已經(jīng)暫停開發(fā)建設(shè),如今重點(diǎn)在住宅部分的保交樓,因開發(fā)貸原因抵押銀行而暫無法網(wǎng)簽的部分底商已經(jīng)開啟商鋪置換流程。

或是由于上述項(xiàng)目推進(jìn)受阻,2021年4月,東方雨虹通過旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格摘下了花都區(qū)的一宗商住地塊。根據(jù)公開信息,該項(xiàng)目在今年6月7日舉行開工奠基儀式,計(jì)劃建設(shè)為集甲級(jí)寫字樓、高端居住、金融服務(wù)、科研、休閑和餐飲等多功能生態(tài)于一體的城市綜合體,總投資3億元。

2023年,積攢了經(jīng)驗(yàn)后的東方雨虹開始將目光瞄準(zhǔn)北京市場(chǎng)。

6月1日,北京迎來當(dāng)月的首場(chǎng)土拍,4宗宅地共吸引了48家主體單位參拍,合計(jì)成交95.2億元,平均溢價(jià)10.1%。從流出的報(bào)名表看,東方雨虹報(bào)名了順義新城第19街區(qū)19-69地塊以及順義新城第20街區(qū)6001地塊,起始價(jià)分別為14.4億元、15.05億元,競(jìng)爭(zhēng)十分火熱,在搖號(hào)環(huán)節(jié)被幸運(yùn)兒福建雄旺、中能建收入囊中。

同月14日,北京進(jìn)行第二場(chǎng)土拍。

東方雨虹攜手海門海泰再戰(zhàn),報(bào)名了位于海淀區(qū)的兩宗地,即雙新村003號(hào)、004號(hào)地塊,可惜再度抱憾而歸。

為何下場(chǎng)

可喜的利潤(rùn)空間、優(yōu)化后的參拍規(guī)則是促使其押注北京土拍市場(chǎng)的主要原因。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在采訪中向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示,今年以來,多城樓市復(fù)蘇緩慢,導(dǎo)致開發(fā)商調(diào)整布局,更加青睞北京這類具備穩(wěn)健樓市特征的城市;另一方面,北京個(gè)別地塊拍地規(guī)則收緊,禁止多“馬甲”搖號(hào)適度降低了老面孔的重復(fù)進(jìn)場(chǎng),加大了新面孔的入市機(jī)會(huì)。

據(jù)悉,4月北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)將部分地塊掛牌文件中對(duì)競(jìng)買人資格的要求由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買”,調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地;聯(lián)合競(jìng)買的,同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買”。規(guī)則優(yōu)化后,以往霸屏的“中建系”在近期幾次土拍中明顯不及以往激進(jìn)。

還有一個(gè)隱形福利是,北京土拍市場(chǎng)近期取消了“土地成交后,不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款,這就意味著,拿到地后,若企業(yè)存在不具備開發(fā)能力或資金受限情況,可以引入其他合作方,操作空間更大。

這給了其他玩家更多機(jī)會(huì)。

在6月的三場(chǎng)土拍中,報(bào)名表出現(xiàn)了不少?gòu)奈闯霈F(xiàn)在北京市場(chǎng)的房企,如石家莊創(chuàng)世紀(jì)(行情300083,診股)、剛成立沒幾天的太原萃豐、福建雄旺等。它們的出現(xiàn)打亂了北京土地市場(chǎng)的競(jìng)拍格局,也為市場(chǎng)賦予了更多活力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾分析,政府對(duì)土地進(jìn)行限價(jià),為競(jìng)得企業(yè)創(chuàng)造出巨大的利潤(rùn)空間,也是導(dǎo)致北京土拍市場(chǎng)火熱的重要原因。

以石家莊創(chuàng)世紀(jì)為例,其于6月14日摘下順義新城第2街區(qū)地塊,該宗地樓面價(jià)約2.32萬/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)為4.6萬元/平方米;再如6月1日被福建雄旺摘下的順義新城第19街區(qū)19-69地塊,這宗地樓面價(jià)2.91萬元/平方米,期房銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/平方米,現(xiàn)房6萬元/平方米。

資金承壓

據(jù)市場(chǎng)消息,《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)截至目前,東方雨虹6月份在北京市場(chǎng)已經(jīng)報(bào)名了5宗地,起拍價(jià)合計(jì)184.25億元,保證金合計(jì)37億元。雖然其中有3宗是聯(lián)合報(bào)名,但于東方雨虹而言,資金壓力依然不小。

制表:吳典

截至2023年一季度,東方雨虹擁有賬面貨幣資金約50.52億元,較年初減少52.07%,變動(dòng)原因是經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性支出增加及償還銀行借款;同期短期借款約41.67億元,另有規(guī)模約5.27億元的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

以此來看,東方雨虹的現(xiàn)有資金并不算充裕。

據(jù)悉,該公司的收入主要來自防水材料銷售、防水工程施工、其他收入及材料銷售四個(gè)業(yè)務(wù)條線,其中貢獻(xiàn)度最高的為防水材料銷售業(yè)務(wù)。

2022年,受下游需求疲軟影響,東方雨虹實(shí)現(xiàn)營(yíng)收312.14億元,同比下滑2.26%,其中76.83%、239.81億元來自防水材料銷售業(yè)務(wù),14.11%來自防水工程施工業(yè)務(wù);對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)則同比下降了49.57%,為21.2億元,創(chuàng)下了三年來最低水平;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為6.54億元,同比降幅更是高達(dá)84.11%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降的原因,東方雨虹直言是由于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金減少所致。

去年,公司加大了銷售費(fèi)用的投入,這部分支出較2021年增長(zhǎng)19.84%至26.58億元,但并未取得成效,其當(dāng)期來自防水材料銷售業(yè)務(wù)的收入同比下降了5.91%。同時(shí),由于管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)成本等增長(zhǎng),一定程度上對(duì)沖了公司利潤(rùn)水平。

數(shù)據(jù)顯示,去年,東方雨虹整體毛利率下降4.76個(gè)百分點(diǎn)至25.77%,其中防水材料銷售業(yè)務(wù)的毛利率下降了4.68個(gè)百分點(diǎn),防水工程施工則下降了4.85個(gè)百分點(diǎn),同期凈利率跌破10%,達(dá)到6.78%。

面對(duì)全面下滑的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),市場(chǎng)好奇,東方雨虹此刻斥巨資進(jìn)京拿地是否是一個(gè)好時(shí)機(jī)?

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