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當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。標的方面，建議重點關注：我愛我家(行情000560,診股)、天地源(行情600665,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業(yè)復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發(fā)展(行情600048,診股)）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份(行情600325,診股)、越秀地產）、④信用修復（新城控股(行情601155,診股)、龍湖集團、金地集團(行情600383,診股)）。

（一）5月銷售增速回落，但表現好于預期

1）銷售金額：1-5 月銷售金額同比+8.4%，增速較 1-4 月回落 0.4pct；5 月單月銷售金額同比+6.8%，增幅較 4 月收窄 21.1pct。

2）銷售面積：1-5 月銷售面積同比-0.9%，增速較1-4 月回落 0.5pct；5 月單月銷售面積同比-3.0%，增速較 4 月收窄 8.4pct。

分析原因，我們認為增速走弱可能并不代表地產內生需求真實的下滑。

一方面，增速指標可能 受 到一些擾動因素影響，如 1）地產需求在季度之間的挪移的影響；2）節(jié)假日影響；3）部 分企業(yè)推盤節(jié)奏提前等。

另一方面，疫后積壓需求釋放結束，房地產市場逐步進入常態(tài)化恢復 運行態(tài)勢，短期表現為銷售增長中樞下移。結合國民經濟綜合統計司司長的表態(tài)，房地產市場 總體平穩(wěn)，還在緩慢恢復，我們認為需求下方仍然存在一定支撐。

展望 6 月，銷售行情或仍較寡淡，但政策預期正同步升溫。 但與此同時，市場對需 求側政策刺激預期也在同步抬升。近期已有積極信號釋放，如降息為房貸利率繼續(xù)下行打開空 間。我們認為對地產需求側配套政策的出臺節(jié)奏、力度及兌現效果的判斷應是下 階段的關注點， 也 將很大程度決定下半年地產基本面的走勢。

（二）多重因素影響，開發(fā)建設仍較低迷

1）開發(fā)投資：1-5 月房地產開發(fā)投資累計完成額同比-7.2%，累計增速較 1-4 月下降 1.0pct。5 月單月開發(fā)投資同比-10.5%，增速較 4 月下滑 3.3pct。

2）新開工：1-5 月房屋新開工面積累計同比-22.6%，累計增速較 1-4 月下降 1.4pct；單月新開工面積同比-27.3%，較 4月持平。

3）施工：1-5 月房屋施工面積累計同比-6.2%，累計增速較 1-4 月下降 0.6pct；單月施工面積同比-41.2%，較 4 月下滑 4.9pct。

4）竣工：1-5 月房屋竣工面積累計同比+19.6%，累計增速較 1-4 月上升 0.8pct；單月竣工面積同比 24.4%，較 4 月下降 17.6pct。

針對投資端后續(xù)趨勢，我們維持此前判斷：1）短期受銷售復蘇節(jié)奏牽制，開發(fā)投資、開工、施工端修復或仍較為弱勢；2）下半年受益于上半年更高質量地塊推出，開工、施工具備修復空間；3）保交樓”推動下竣工端韌性良好。若下半年有更多組合政策出臺，我們認為涉及“保交樓”的增量政策出臺的可能性也相對較高。

（三） 受外部融資需求拖累，到位資金降幅擴大

1-5 月全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比-6.6%，較 1-4 月下降 0.2pct。5 月單月到位資金同比-7.4%，較 4 月下降 10.8pct。

5 月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比降幅擴大，主要受外部融資分項拖累。分融資渠道看，與銷售回款相關相關的定金及預收款、個人按揭貸款，累計同比均在繼續(xù)改善；其中，定金及預收款單月同比增幅回落明顯（收窄 25pct），與單月銷售金額表現基本一致（收窄 21pct），影響到位資金增速。

外部融資端，國內貸款與自籌資金累計同比降幅呈擴大趨勢，國內貸款單月同比降幅最大，主要或受銷售及土地市場走弱，外部融資需求減少影響，房企當前更注重倚賴內生現金流。

整體來看，我們認為需求端政策適當靠前發(fā)力的必要性或已具備，以推動銷售企穩(wěn)來增強房企信心，進而拉動其投融資需求的回升。

投資建議

當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。

具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本 面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續(xù)表現，逐步走出反彈走勢。隨著二季 度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF 等利 率逐步下調，需求端青島新政指引托底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加 速推進節(jié)奏。

標的方面，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下 思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業(yè)復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、 保利發(fā)展）、③格局優(yōu)化（天地源、華發(fā)股份、越秀地產）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、 金地集團）。

風險提示：地產銷售、竣工表現不及預期；開發(fā)投資、新開工、施工等指標恢復不及預期；因 城施策力度不及預期。

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