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一個(gè)很難不被收割的新房-全球熱訊

時(shí)間 : 2023-06-19 21:09:43來源 : 格隆匯樓市


(相關(guān)資料圖)

南山賣出龍華價(jià)已經(jīng)不是什么新鮮事了。

但這周末,深圳人的房產(chǎn)圈卻被一個(gè)宿舍項(xiàng)目刷屏了。

去年9月桑泰丹華公館開盤,共1795套宿舍,戶型面積約58-101平,共2個(gè)戶型,備案均價(jià)約8.5萬/㎡,單價(jià)區(qū)間約8.02萬-8.87萬/㎡,總價(jià)區(qū)間約475萬-884萬/套。

開盤當(dāng)天,項(xiàng)目官方宣布賣掉了256套,目前網(wǎng)簽備案338套,經(jīng)過大半年去化才增加82套。

看來去年開盤之后,熱度下降,賣得就非常一般了。

但上周,項(xiàng)目官方宣布單周就賣掉106套,突然一下子變得好賣了很多。

其中具體的原因不是項(xiàng)目本身有多牛,而是概念拉滿以及幾乎拉到地板的價(jià)格。

首先是不限購(gòu)能上學(xué)概念。

在去年12月,深圳適度松綁的小作文就滿天飛,其中最主要的一個(gè)就是“土地是住宅用地,用途是單身公寓/宿舍的房產(chǎn)不限購(gòu)”。

這個(gè)消息雖然沒有官方紅頭文件,但實(shí)際操作中,已經(jīng)有項(xiàng)目這么執(zhí)行,比如南山的御成府。

對(duì)很多外地購(gòu)房者來說,想來深圳買房會(huì)被限購(gòu)攔下,這樣的房子就是他們最容易上車深圳的方式。

其次是價(jià)格拉得非常低。

南山西麗的位置,折后單價(jià)約6.7萬/平起,相比2022年9月開盤折后單價(jià)約7.3萬/平起,打了9.18折。

這個(gè)價(jià)格也是當(dāng)初備案最低單價(jià)(約8.02萬/平)的8.35折。

對(duì)比周邊的新房和二手房?jī)r(jià)格,已經(jīng)算比較便宜。

比如距離丹華公館約2.5公里的龍都名園,2023年3月26日成交一套69平戶型,總價(jià)558萬,成交單價(jià)約8.09萬/平。

比如距離丹華公館約2公里的寶珠花園,2023年5月21日成交一套114平戶型,總價(jià)805萬,成交單價(jià)約7.06萬/平。

這兩個(gè)小區(qū)實(shí)際樓齡已經(jīng)不小,所以相比之下丹華公館作為新房,價(jià)格就顯得更便宜了。

拋開投資價(jià)值來看,選擇這類項(xiàng)目就必須要注意兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

一是學(xué)位積分風(fēng)險(xiǎn)。

去年御成府入市,不限購(gòu)的問題也刷遍深圳人的買房圈。

就有人問住宅用地,宿舍用途會(huì)不會(huì)真的有很大影響。

是否有影響,衡量的標(biāo)準(zhǔn)是有沒明確的積分準(zhǔn)則。

有媒體向南山區(qū)相關(guān)部門咨詢,得到的答復(fù)確實(shí)是“單身公寓不屬于住宅類別,不在限購(gòu)范疇內(nèi)?!?/P>

但對(duì)于所有單身公寓類產(chǎn)品能否延伸“不限購(gòu)”的政策,相關(guān)部門是沒有正面回應(yīng)的。

從這里可以看出針對(duì)土地是住宅用地,用途是宿舍/公寓一類的房產(chǎn),官方的態(tài)度是比較曖昧的,雖然沒有否認(rèn),但也沒有明確表態(tài)。

那么未來針對(duì)上學(xué)的積分就有可能存在積分不明確的風(fēng)險(xiǎn)。

而南山區(qū)到目前都沒有單獨(dú)關(guān)于土地是住宅用地,用途是宿舍類房產(chǎn)的積分規(guī)則。

參照《南山區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校積分入學(xué)實(shí)施辦法(2020版)》,目前只明確了住宅、集資房、自建房具體積分值。

就算退一步來說,未來對(duì)這類房產(chǎn)有更具體的學(xué)位申請(qǐng)積分補(bǔ)充說明,但能否和住宅算作一樣的積分方式?

誰也不能確定。

但這就像在自己身邊埋了一顆雷了。

在本地的論壇上,關(guān)于西麗這類公寓/宿舍,討論最多的就是關(guān)于學(xué)位積分的問題。

如果按住宅40分計(jì)算,這讓同樣是R3用地性質(zhì)的中興人才公寓、萬科云城怎么想?

如果按20分計(jì)算,玖裕茗院的入戶產(chǎn)權(quán)年限又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及中興和萬科兩個(gè)項(xiàng)目。

另外,項(xiàng)目周邊是中興通訊(行情000063,診股)的人才公寓,聚集大量的入學(xué)需求。

從2019年開始,幾乎每年中興公寓、萬科云城的業(yè)主都有學(xué)生被分流出深中南山創(chuàng)新學(xué)校,但未來丹華公館是否不會(huì)被分流,誰也無法確定。

而丹華公館有一千七百多套房源,未來項(xiàng)目入伙住滿,學(xué)位緊張很難避免。

所以,雖然不一定說一定會(huì)有分流, 但對(duì)于幾百萬的房產(chǎn)來說,如果不是很有把握,其實(shí)沒必要做一些對(duì)賭式的買入。

其次項(xiàng)目存在不少讓人糾結(jié)的地方。

留仙洞周邊的規(guī)劃和發(fā)展是不錯(cuò)的,基本可以說是西麗的CBD。

但作為R3類居住用地的宿舍用途房產(chǎn),和R2類居住用地的普通商品住宅用途的房產(chǎn)相比,評(píng)估價(jià)就不可能對(duì)等。

而板塊內(nèi)一直漲幅不溫不火。

所以基本很難有增值空間。

如果再疊加約63.92%得房率,4梯12戶的梯戶比,步行約1.8公里的地鐵站,58平小戶型缺少?gòu)N房的空間,那么低總價(jià)也未必能 彌補(bǔ)這些阻礙房子增值的bug。

換句話說,如果只是沖著不限購(gòu),南山核心地段低總價(jià)去,那么就很難不會(huì)被收割了。

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