文丨明明 周成華
近期美國房地產(chǎn)市場有所回暖,主要原因是供給不足和需求回暖。短期庫存緊張對美國房地產(chǎn)市場回暖的推動或繼續(xù),但高利率背景下住房需求或較難在中長期持續(xù)上升,且當(dāng)前回暖跡象也并不能排除美國經(jīng)濟(jì)衰退的可能性。短期美國經(jīng)濟(jì)仍具有韌性,美國通脹黏性仍較高,需警惕下半年美聯(lián)儲再次加息的可能性。
(相關(guān)資料圖)
▍近期美國已獲批準(zhǔn)和已開工新建私人住宅數(shù)量出現(xiàn)反彈,住房銷售數(shù)量回升,全美房價(jià)環(huán)比呈企穩(wěn)回升態(tài)勢。
供給不足和需求回暖是近期美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的主要原因。供給方面,目前美國新房供給緊缺,成屋庫存增長有限,房地產(chǎn)市場整體供給不足。需求方面,利率企穩(wěn),財(cái)務(wù)狀況較好的剛需購房者或已接受了6%-7%的新常態(tài)利率區(qū)間,市場整體購房需求持續(xù)回暖,推動房價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢,也推動了開發(fā)商進(jìn)一步提升建設(shè)力度。
▍短期庫存緊張對美國房地產(chǎn)回暖的推動或繼續(xù),但中長期房地產(chǎn)回暖的持續(xù)性存疑,且當(dāng)前回暖跡象也并不能排除美國經(jīng)濟(jì)衰退的可能性。
當(dāng)前高利率背景下,房主售房意愿普遍不強(qiáng),新建住房竣工也仍需等待一段時(shí)間,預(yù)計(jì)短期庫存緊張局面較難明顯緩解。但已開工新建住宅數(shù)據(jù)自身波動性較強(qiáng),中西部及南部地區(qū)住宅重建工作對房地產(chǎn)推動作用也難以持續(xù)。同時(shí),歷史上也存在高利率背景下隨著房價(jià)環(huán)比增速止跌轉(zhuǎn)正,開工和銷售數(shù)據(jù)在經(jīng)濟(jì)衰退前階段性反彈的現(xiàn)象,因此年初以來相關(guān)數(shù)據(jù)反彈并不一定指向房地產(chǎn)市場就此開始復(fù)蘇。
▍高利率下居民住房購買能力有限,住房需求或較難在中長期持續(xù)上升。
盡管當(dāng)前美國居民家庭杠桿壓力較低,但在持續(xù)高利率的背景下,預(yù)計(jì)居民住房購買能力將繼續(xù)被抑制。并且中長期而言,竣工房庫存量上升或?qū)π路績r(jià)格造成下行壓力,預(yù)計(jì)未來住房需求在中長期持續(xù)抬升的可能性不高。此外,在信貸緊縮背景下,資金緊張或?qū)⑾拗茋?yán)重依賴貸款的建筑商未來開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動。
▍但預(yù)計(jì)未來美國住房抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約的可能性較低。
當(dāng)前美國居民資產(chǎn)負(fù)債表狀況相對較好,盡管房價(jià)在當(dāng)前高利率環(huán)境下承壓,但多數(shù)貸款人的貸款價(jià)值比仍處在80%的安全線以下,房地產(chǎn)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較低。由于家庭資產(chǎn)負(fù)債表較為健康、勞動力市場短期存在韌性、住房抵押借款人信用資質(zhì)較好,因而預(yù)計(jì)此輪住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約潮的風(fēng)險(xiǎn)較低。
▍整體而言,當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場降溫節(jié)奏不及預(yù)期,美國經(jīng)濟(jì)增長或繼續(xù)保持韌性,需警惕下半年美聯(lián)儲再次加息的可能性。
當(dāng)前美國居民資產(chǎn)負(fù)債表良好,購房需求有所回升,疊加房地產(chǎn)市場供給不足的影響,美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈跡象。我們認(rèn)為,年內(nèi)租金價(jià)格降溫對于美國通脹下降的推動作用或?qū)⒂邢?,住宅投資對美國GDP增長的拖累短期將有所減弱,短期美國經(jīng)濟(jì)增長或仍具韌性。同時(shí),下半年高基數(shù)效應(yīng)消失后,整體CPI降幅或?qū)⒂邢?,在勞動力保持較強(qiáng)勁增長以及租金價(jià)格降幅有限的背景下,核心CPI下降斜率或不及預(yù)期。鮑威爾聽證會發(fā)言較議息會議新聞發(fā)布會更具鷹派色彩,其表示如果美國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)與預(yù)期大致相符,則再加息兩次是合理的。因而,需警惕美聯(lián)儲再度加息的可能性。當(dāng)前10年期美債利率對于加息以及降息預(yù)期的調(diào)整較為充分,短期美債利率或震蕩運(yùn)行。
▍此外,雖然當(dāng)前美國經(jīng)濟(jì)仍具有韌性,但從領(lǐng)先指標(biāo)來看,美國經(jīng)濟(jì)前景仍不容樂觀。
近幾個(gè)月世界大型企業(yè)聯(lián)合會公布的美國領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指數(shù)下滑加快,當(dāng)前美國ISM制造業(yè)PMI繼續(xù)徘徊在歷史低位,ISM非制造業(yè)PMI也已快速回落至枯榮線附近。此外,雖然消費(fèi)者信心自去年下半年開始有所反彈,但仍處于歷史低位水平,零售銷售額環(huán)比增速也仍保持在0水平附近。因而雖然短期美國經(jīng)濟(jì)仍存韌性,但未來美國經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。
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