圖源：視覺中國

2023年已過半，今年上半年哪些房企銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長？哪些房企在積極囤地？融資利好政策頻發(fā)，房企融資情況幾何？上半年又有哪些房企被摘牌退市，哪些出險(xiǎn)房企在積極復(fù)牌“保殼”？

千億房企僅7家，保利取代碧桂園成銷售榜一

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企權(quán)益銷售額為24377.8億元，權(quán)益銷售面積為14231.1萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

圖源：中指數(shù)據(jù)

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，自今年二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，端午假期期間，除個(gè)別城市外，各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導(dǎo)致銷售額同比大幅下降。

具體來看，銷售業(yè)績(jī)排名第一的為保利發(fā)展，銷售額達(dá)2366億元，其次是萬科，銷售額為2018億元，中海地產(chǎn)、華潤置地和碧桂園緊隨其后，銷售額分別為1702.2億元、1678.8億元、1663.5億元。

值得一提的是，去年上半年銷售榜首的碧桂園，今年被保利發(fā)展所取代，今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1678.8億元，排名第五。融創(chuàng)中國和金地集團(tuán)去年尚在銷售榜TOP10行列，今年則被擠出TOP10，建發(fā)房產(chǎn)和濱江集團(tuán)則強(qiáng)勢(shì)入圍，排名第九和第十，銷售業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)同比增長，漲幅分別為53.7%和35.4%。

銷售額超千億房企7家，較去年同期減少2家，融創(chuàng)和金地滑落千億房企俱樂部。百億房企78家，較去年同期減少7家。其中，銷售額超千億的7家房企中，國央企有4家。銷售額TOP30房企中，國央企為銷售主力，占比超6成。

銷售面積方面，碧桂園、保利發(fā)展和萬科為銷售面積TOP3，銷售面積分別為2085.6萬平方米、1513.3萬平方米和1263萬平方米。

受行業(yè)調(diào)整影響，近年來，越來越多房企不再增加銷售目標(biāo)，轉(zhuǎn)而追求更加平穩(wěn)地發(fā)展。今年上半年，從公布銷售目標(biāo)的10家房地產(chǎn)企業(yè)來看，僅越秀地產(chǎn)提高了銷售目標(biāo)，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷售目標(biāo)不變，均為3300億元。從銷售目標(biāo)完成率來看，2023年上半年，10家房企目標(biāo)完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20%。

圖源：中指數(shù)據(jù)

拿地總額同比下降，央國企仍為拿地主力

截至6月底，房企土地投資仍舊低迷。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，TOP100門檻值也同比下降，去年為20億元，今年減少3億元至17億元。

具體來看，新增貨值TOP100榜單中，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三。2023年1-6月，華潤置地以累計(jì)新增貨值927億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為812億元和668億元。值得一提的是，頭部房企拿地較為集中，TOP10企業(yè)2023年1-6月新增貨值總額6015億元，占TOP100企業(yè)的37.05%。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年新增拿地金額TOP100中，華潤置業(yè)以532.5億元位居榜首，萬科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)緊隨其后，拿地金額分別為460.7億元和406.2億元，TOP10拿地金額門檻為197億元。從拿地面積來看，拿地面積最多的是建發(fā)房產(chǎn)，其次是華潤置地和萬科，拿地面積分別為282.9萬平方米、274.2萬平方米和260.1萬平方米。此外，也有部分房企拿地較為積極，同比拿地漲幅增長較大，如中國金茂拿地金額同比增長219%達(dá)123.4億元，保利置業(yè)同比增長194%，還有越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份拿地金額同比增長90%和64%。

今年上半年，拿地主力仍為央國企，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占百強(qiáng)比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對(duì)主力，城投平臺(tái)以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。值得注意的是，截止到今年5月，仍有近五成百強(qiáng)房企仍未投資，這一比例與去年同期相持平。這一數(shù)據(jù)也反映出當(dāng)前能夠拿地的房企也都是“老面孔”，新鮮血液并不多。

圖源：克而瑞

不過，上半年也有地方性民營房企逆市而上，成為拿地黑馬，如一直深耕安徽省內(nèi)的偉星房產(chǎn)，近兩年頻繁出現(xiàn)在杭州、武漢、南京等熱門城市土拍市場(chǎng)，今年1-6月，偉星房產(chǎn)新增拿地金額108.8億元，排名第13，僅次于中國鐵建和中國金茂。拿地面積為88.7萬平方米，位居拿地榜單第14位。2022年偉星房產(chǎn)成為合肥拿地金額最大的房企，今年3月，偉星房產(chǎn)還以31億元拿下了南京第二貴地塊。

另一家扎根于臺(tái)州的民企“黑馬”——方遠(yuǎn)地產(chǎn)，也被稱為“臺(tái)州王”。今年來，方遠(yuǎn)地產(chǎn)加大了對(duì)外投資力度，3月底，方遠(yuǎn)地產(chǎn)以總價(jià)15.51億元斬獲杭州浦沿地塊。截至到今年6月，方遠(yuǎn)地產(chǎn)新增拿地金額為55.7億元，進(jìn)入拿地金額TOP30 ，1-6月拿地面積為81.2萬平方米，排名第18。

融資規(guī)模同比下滑，民企和出險(xiǎn)房企仍融資困難

2022年底以來，隨著“金融16條”和“第三支箭”等融資政策持續(xù)落地，房企融資環(huán)境迎來改善。不過，今年上半年房企融資能力雖有所恢復(fù)，但是整體來看，房企融資環(huán)境并未全面回暖，行業(yè)整體融資面仍然處于筑底階段，一些民營房企尤其是出險(xiǎn)房企仍面臨資金問題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從80家典型房企的融資總量來看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。

圖源：克而瑞

從融資結(jié)構(gòu)來看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到80%，相比2022年全年占比提高了11個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企央企。

從融資量來看，2023年上半年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了16%到2379億元；資產(chǎn)證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權(quán)融資同比下降了72%至168億元。

從企業(yè)債券發(fā)行來看，2023年上半年企業(yè)發(fā)債金額達(dá)1686億元，相比2022年同期下降了23%。其中，境內(nèi)發(fā)債1605億元，相比同期下降了9%；而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到81億元，占比同比下降了14個(gè)百分點(diǎn)至5%。

從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本達(dá)到了8.04%，同比增長0.99個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本3.50%，較于去年略下降了0.04個(gè)百分點(diǎn)。此外，從融資利率看，多數(shù)房企融資利率低于4%。例如據(jù)濱江集團(tuán)近期披露的2023年度第一期中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告，公司于6月16日發(fā)行了2023年度第一期中期票據(jù)，期限為1+1年，實(shí)際發(fā)行總額為6億元，發(fā)行利率為3.95%。

債權(quán)融資外，房企股權(quán)融資方面也動(dòng)作頻頻，不少房企相繼宣布啟動(dòng)定增計(jì)劃，不過相較于信貸和債券融資，股權(quán)融資流程復(fù)雜、周期長。2023年上半年，房企股權(quán)融資占比僅達(dá)4%，規(guī)模僅為114億元。

截至6月底，已有6家房企定增融資方案獲批，其中包含A股房企首份定增獲批的招商蛇口，還有近日獲批的保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)和福星股份等，4家公司分別擬募資125億元、25.5億元、35億元和13.41億元。6月29日，陸家嘴發(fā)布公告稱購買資產(chǎn)并募集配套資金獲證監(jiān)會(huì)通過。

值得一提的是，今年2月，萬科首次披露的150億元定增預(yù)案，被稱為A股最大規(guī)模定增案，備受業(yè)界關(guān)注。5月，該定增案獲深交所受理，隨后萬科收到來自深交所的《問詢函》。針對(duì)問詢函，萬科近日發(fā)布公告回復(fù)稱，將申請(qǐng)延期回復(fù)至7月13日。從融資目的來看，募集款項(xiàng)的主要用途多為“保交樓、保民生”項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，從政策落地來看，“三支箭”對(duì)央國企及優(yōu)質(zhì)民營房企支持效果明顯，“對(duì)融資真正困難的中小民營房企作用較為有限，這些企業(yè)仍然面臨融資困難的局面”。

房企迎來退市潮和“戴帽”潮，多企業(yè)通過增持和并購保殼

今年以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)尚在低谷期，行業(yè)信心修復(fù)還需時(shí)日，加上銷售端活力不足和房企資金壓力，導(dǎo)致A股“披星戴帽”的房企增多，甚至還出現(xiàn)了房企退市潮。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至6月30日，A股累計(jì)上市房企（包含房地產(chǎn)服務(wù)）共計(jì)124家，其中包含ST粵泰、ST陽光城和ST美置等在內(nèi)的11家“戴帽”房企，截至6月30日收盤，這11家“戴帽”房企中，除了ST世茂、ST數(shù)源、*ST同達(dá)和*ST新聯(lián)收盤價(jià)在1元以上，其他均低于1元，而A股整體則有近20家房企收盤價(jià)在1元上下徘徊。市值方面，ST粵泰、*ST宋都和*ST嘉凱當(dāng)日市值均低于10億元，對(duì)應(yīng)當(dāng)日收盤價(jià)分別為0.37元、0.41元和0.49元。

其中，*ST泛海股價(jià)已經(jīng)連續(xù)16日低于1元，有可能觸發(fā)終止上市條件，6月27日，*ST泛海發(fā)布《關(guān)于公司股票存在可能因股價(jià)低于面值被終止上市的風(fēng)險(xiǎn)提示公告》，此公告為公司可能觸發(fā)面值退市的第三次終止上市風(fēng)險(xiǎn)提示公告。此外，A股今年上半年還有藍(lán)光發(fā)展和中天金融兩家房企被摘牌退市，退市時(shí)間分別為6月6日和6月30日。

與A股多數(shù)房企因面值停牌退市不同，目前，港股累計(jì)有21家房企處于停牌狀態(tài)，且多數(shù)因無法按時(shí)披露業(yè)績(jī)而停牌，其中包括中國恒大、祥生控股、世茂集團(tuán)和旭輝控股等。21家停牌房企中有9家房企為上半年新增停牌，其中佳源國際控股和chinsproperties分別于今年5月5日和31日被頒令清盤，此外港交所還出現(xiàn)了第一家退市內(nèi)地房企——新力控股集團(tuán)，4月13日，新力控股集團(tuán)因連續(xù)停牌18個(gè)月被正式取消上市地位。

不過，A股房企卷入退市“摘帽”潮的同時(shí)，今年上半年多家停牌的港股房企卻迎來復(fù)牌轉(zhuǎn)機(jī)。如佳兆業(yè)集團(tuán)、景瑞控股和融創(chuàng)中國相繼在今年3-4月份達(dá)成復(fù)牌條件，成功實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。據(jù)悉，在復(fù)牌之前，佳兆業(yè)集團(tuán)、景瑞控股和融創(chuàng)中國的停牌時(shí)間分別長達(dá)11個(gè)月、9個(gè)月和12個(gè)月。

除了重新“上岸“的房企外，還有部分房企在獲得復(fù)牌指引后，也在積極為復(fù)牌而努力。如中國奧園近期接連補(bǔ)發(fā)三份業(yè)績(jī)公告并披露了最近境外債務(wù)重組進(jìn)展，花樣年控股在5月5日也公布76.44%的債權(quán)人加入境外債務(wù)重組支持協(xié)議，均被外界視為復(fù)牌的積極信號(hào)。

6月23日，停牌三個(gè)月的旭輝控股、祥生控股、大發(fā)地產(chǎn)均收到港交所的復(fù)牌指引。對(duì)此，旭輝控股表示，今年3月因收到一封關(guān)于旭輝控股及其飛全資附屬公司旭輝服務(wù)之間存在若干交易的匿名信，公司至今延遲發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)，公司股票也停牌至今，不過，在接獲復(fù)牌指引后，旭輝已委聘獨(dú)立法律顧問就此心間指控的交易進(jìn)行獨(dú)立審查，此外公司也會(huì)盡快刊發(fā)2022年經(jīng)審核的年報(bào)。相比旭輝，祥生控股和大發(fā)地產(chǎn)目前還未有相關(guān)護(hù)盤和復(fù)牌舉措。

此外，還有一些房企為了保殼，避免面值退市，采取股東增持、并購資產(chǎn)和股票回購等手段打響“保殼”之戰(zhàn)。如ST世茂自5月起股價(jià)連續(xù)下跌，5月30日收盤股價(jià)跌至1元線，為了保住上市地位，同日，ST世茂發(fā)布股東增持計(jì)劃，增持金額在1-2億元。6月4日，ST世茂又趁熱打鐵，發(fā)布股票回購消息，回購的資金總額也在1-2億元，這一套“保殼”組合拳下來，ST世茂的股價(jià)也確實(shí)有了起色，甚至還在6月5日錄得漲停。

金科股份也同樣因?yàn)榘l(fā)布了控股股東及公司18位成員的增持計(jì)劃而暫時(shí)脫離了面值退市風(fēng)險(xiǎn)。隨后，公司又于6月中，向控股公司的子公司進(jìn)行注資，公司股價(jià)得以重回1元以上。

增持和回購之外，還有房企通過資產(chǎn)并購，跨界新業(yè)務(wù)以試圖進(jìn)行挽救股價(jià)。如榮盛發(fā)展于今年5月底宣布收購控股公司持有的榮盛盟固利新能源公司股權(quán)，被外界認(rèn)為是跨界新能源進(jìn)行自救，6月30日收盤，榮盛股份收漲2.47%，報(bào)1.54元。

中銀證券分析指出，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)仍屬個(gè)別現(xiàn)象，對(duì)整體房地產(chǎn)板塊的影響相對(duì)有限。強(qiáng)化退市制度有助于保證股票市場(chǎng)合理供給，在一定程度上提升投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使投資者關(guān)注基本面優(yōu)質(zhì)、行業(yè)發(fā)展前景較好的地產(chǎn)公司，同時(shí)有利于行業(yè)加速出清，對(duì)整體行業(yè)格局產(chǎn)生一定變化。

今年上半年，在融資和購房利好政策持續(xù)落地下，房企流動(dòng)性問題正在得到逐步化解，6月20日，時(shí)隔10個(gè)月LRP再度迎來下調(diào)，也帶動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下探，展望下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)修復(fù)步伐，行業(yè)格局的重塑和房企對(duì)于新增長點(diǎn)的探索，值得期待。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|章橙）

關(guān)鍵詞：