商業(yè)地產(chǎn)半年報(bào)出爐，疫情帶來的客流枯竭以及真金白銀的減免租金措施，各大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的收入出現(xiàn)不同程度下滑。

7月3日，中國指數(shù)研究院發(fā)布調(diào)研報(bào)告顯示，2020年上半年，中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈(購物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。

其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街商鋪平均租金為每天25.1元/平方米，環(huán)比下跌2.41%;由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購物中心商鋪平均租金為每天26.8元/平方米，環(huán)比下跌1.09%。

租金下滑的背后，在于實(shí)體商業(yè)客流受疫情影響嚴(yán)重，空鋪率進(jìn)一步惡化。

來自贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2―4月，全國典型購物中心的客流僅為去年客流均值的36%，全國典型購物中心平均空置率(空鋪面積/總鋪位面積)為21.10%，超過行業(yè)公認(rèn)的空鋪率警戒線20%。

“可以肯定的是，一些非連鎖且經(jīng)營實(shí)力不強(qiáng)的租戶，在這輪疫情中會(huì)被直接淘汰。比例之大、影響之深，確實(shí)比較少見。”7月1日，某千億元營收房企商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，經(jīng)過估算，這部分租戶占公司整體業(yè)務(wù)的15%左右。

7月2日，一家零售地產(chǎn)咨詢公司總監(jiān)告訴時(shí)代周報(bào)記者，受疫情影響，零售業(yè)被迫按下暫停鍵。

“最差的時(shí)候是在2―3月，尤其對于服飾零售商而言，眾多消費(fèi)者將消費(fèi)活動(dòng)轉(zhuǎn)移至線上，實(shí)體服飾店?duì)I收承壓，部分小型零售商迫于現(xiàn)金流壓力而選擇關(guān)店。”上述總監(jiān)續(xù)稱。

租金收入下滑

來自克而瑞研究報(bào)告顯示，2020年上半年，TOP20內(nèi)房企總租金收入同比下滑了20%。

租金驟減20% 商業(yè)地產(chǎn)這半年很受傷

其中，保利發(fā)展2019年上半年(下稱上期)運(yùn)營收入為48.5億元，2020年上半年(下稱本期)下滑至28.7億元;富力上期收入為45億元，本期為33.3億元;華潤置地上期收入為57億元，本期為48.3億元。

外資房企方面，嘉里建設(shè)上期運(yùn)營收入為28.9億元，本期為21.3億元;新鴻基上期收入為22.9億元，本期為16.5億元;恒隆地產(chǎn)上期收入為21億元，本期為16.9億元。

運(yùn)營收入整體走低的同時(shí)，內(nèi)房企和外資房企入榜門檻也隨之下降。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入TOP10入榜門檻分別為20.3億元和6.8億元，2020年上半年分別降為19.4億元和4.3億元;2019年上半年內(nèi)房企TOP20入榜門檻為12.3億元，2020年上半年降至10.7億元。

近日，保利商業(yè)總經(jīng)理方長斌對媒體坦言，基于疫情防控需要，公司開業(yè)計(jì)劃也受到影響，各地的項(xiàng)目工程進(jìn)度有所滯后，目前基本上是計(jì)劃集中到第四季度開業(yè)。

“今年影響比較大的是收入這塊，公司前4個(gè)月同比下滑70%左右，基本上是行業(yè)的一個(gè)均值。”方長斌說。

上述商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)高管也告訴時(shí)代周報(bào)記者，對各大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，疫情帶來的最直接影響就是導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

“之前我們團(tuán)隊(duì)還做過一次評估，如果疫情6月底結(jié)束，對公司當(dāng)年NOI(營運(yùn)凈收入)指標(biāo)的完成會(huì)有20%―30%的降幅。”該高管續(xù)稱。

鑒于國外疫情仍不明朗，克而瑞建議，房企運(yùn)營商在積極拓展的同時(shí)仍需謹(jǐn)慎，不要刻意追求租金及規(guī)模，良好的出租率及銷售額才是實(shí)現(xiàn)租金增長的有效保障。

7月5日，一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，受惠于十一長假的驅(qū)動(dòng)，預(yù)計(jì)第四季度商業(yè)地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)積極向好的局面。

房企希望REITs盡快落地

2020年上半年，一些房企通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行了融資。

資料顯示，今年3月，世茂8.4億元抗疫資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃ABS獲上交所反饋;4月，中海商管1號及2號資產(chǎn)ABS接連獲深交所通過，2筆總規(guī)模將達(dá)約67億元;此后6月，新城、美的、建業(yè)、融信、富力等房企也先后傳出了資產(chǎn)證券化的消息。

克而瑞指出，通過資本證券化，可以提前釋放企業(yè)旗下投資物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，這不僅有利于提前渡過疫情關(guān)鍵期，還能提速發(fā)展，提前實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

國內(nèi)資產(chǎn)證券化不斷取得新突破，也讓業(yè)內(nèi)看到了REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)落地的曙光。

作為一種較為穩(wěn)健的投資工具，REITs的收入來自于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生的租金，且分紅穩(wěn)定。

不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，絕大多數(shù)屬于公募。

而當(dāng)前國內(nèi)發(fā)行的主要是類REITs產(chǎn)品，基本為私募非上市公開交易，流動(dòng)性較差且門檻高，呈現(xiàn)債券性質(zhì)。

上述商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商業(yè)物業(yè)打包發(fā)行，公開向社會(huì)公眾募集資金，融資渠道拓寬之后，企業(yè)的融資成本也會(huì)隨之大幅降低。

“REITs落地前，中國的商業(yè)地產(chǎn)大都依靠借錢融資的模式發(fā)展。在融資過程中，需要通過商場開業(yè)以后獲取的經(jīng)營性現(xiàn)金流，來覆蓋融資成本，說白了就是借債。既然是借債就要還利息，利息成本在當(dāng)下非常高。另外，商業(yè)地產(chǎn)目前的融資渠道非常單一，要么是銀行借貸，要么通過明股實(shí)債，這在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展。”該人士稱。

今年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這份通知標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

克而瑞指出，此次公募REITs僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，但此次公募REITs的試點(diǎn)，無疑是我國不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域的一次大跨步，未來能否延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域，完全值得期待。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)