盡管經(jīng)歷波折，但招商蛇口對于前海土地權(quán)益的增加始終堅定。

7月23日晚，針對深交所就70億元重組一事下發(fā)的問詢函，招商蛇口給出了一份長達(dá)62頁的詳盡回復(fù)，就交易所提及的土地評估、交易價格、股價參考標(biāo)準(zhǔn)、股份來源等問題進(jìn)行一一解釋。

7月25日，一位招商蛇口的人士向時代周報記者表示，深交所問詢是常規(guī)動作，此次交易重組也不會出現(xiàn)大問題。

此次招商蛇口定增、引戰(zhàn)重組，始于6月7日。

彼時，招商蛇口宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式，向深投控購買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，并向中國平安旗下的平安資管定增募資。

南油集團(tuán)是20世紀(jì)80年代國企，目前在前海擁有23萬平方米權(quán)屬土地，交易完成后，招商蛇口對南油集團(tuán)的持股從76%上升至100%，權(quán)益占比進(jìn)一步提高。

從2013年招商局集團(tuán)開展前海土地整備及合資合作項目，到2019年12月簽署合資合作項目《增資協(xié)議》，招商蛇口為前海土地確權(quán)不斷奔走。

中金公司數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，招商蛇口的拿地金額為641億元，同比增長67%，拿地強度較2019年上漲13個百分點至58%，其中70%拿地金額集中在一二線城市。

在招商蛇口內(nèi)部，更多的改變正在發(fā)生。

“這兩年公司在業(yè)務(wù)和人事方面的變動確實很大，或許是感受到外界壓力，一直在探索變革。”上述員工向時代周報記者表示。

在外界眼中，招商蛇口資源優(yōu)勢突出，融資成本低，始終被期望有更好的業(yè)績表現(xiàn)。然而自重組上市以來，招商蛇口股價長期處于破發(fā)狀態(tài)。

前海土地資源的加速兌現(xiàn)以及土地市場的頻頻加注，能否帶動業(yè)績和估值回歸，對招商蛇口而言，需要時間給出答案。

前?；I碼

對招商蛇口來說，前海土地整備是一個歷時多年并傾注諸多心血的項目。

自2013年招商局集團(tuán)開展前海土地整備及合資合作項目后，2016年招商局集團(tuán)與前海管理局簽署框架協(xié)議，成立合資公司。

2018年12月24日，招商前海土地整備協(xié)議正式簽署，意味著多年的整備工作取得實質(zhì)性進(jìn)展。

進(jìn)入2019年后，該事項進(jìn)展加速。4月完成《土地使用全出讓合同》的簽署，12月簽署合資合作項目《增資協(xié)議》，公布重大資產(chǎn)重組報告書(草案)。

財報顯示，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整備范圍內(nèi)共擁有計容建面455.84萬平方米的項目儲備(不含人才用房)，有428.84萬平方米的項目儲備未開工，在蛇口太子灣片區(qū)，招商蛇口也擁有計容建面170萬平方米的項目儲備。

在前海土地整備工作推進(jìn)之際，招商蛇口也試圖加強對前海片區(qū)土地的控制權(quán)。

5月31日，招商蛇口首次公布正在籌劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金購買南油集團(tuán)24%股權(quán)并募集配套資金事項，交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資子公司。

從消息公布到資產(chǎn)重組具體方案的出爐，這場股權(quán)收購歷時已近兩個月，深交所的問詢或者也將此次交易的時間再次拖長。

7月26日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴時代周報記者，此次收購涉及關(guān)聯(lián)交易卻未有第三方財務(wù)顧問和評估機構(gòu)的意見，另外并購標(biāo)的存在風(fēng)險瑕疵但解決方案缺乏說服力，所以導(dǎo)致監(jiān)管部門的問詢。

“前海的股權(quán)關(guān)系是比較復(fù)雜的，而此次問詢也不會影響交易的進(jìn)行，無論是76%還是100%，并不實際影響招商蛇口的控股權(quán)。”上述招商蛇口人士告訴時代周報記者。

在此番交易中，招商蛇口以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金向深投控購買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán);同時，向戰(zhàn)略投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金，將用于支付交易中的現(xiàn)金對價。

平安參與了此次定增認(rèn)購，交易完成后，平安資管和平安人壽將成為招商蛇口的戰(zhàn)略投資者。在上述招商蛇口人士看來，平安入股目前僅限于財務(wù)投資角度。

對招商蛇口而言，前海的土地資源何時能兌現(xiàn)收益，效益如何，至關(guān)重要。

在2019年的財報中，招商蛇口對前海土地開發(fā)設(shè)立的時間表是“六年分宗，十年建成”。

天風(fēng)證券研報顯示，前海合資公司持有總建面約497.76萬平方米，按照90%可售面積(約逾450萬平方米)，保守按照均價8萬元假設(shè)，粗估貨值為4032億元。

該人士向時代周報記者透露，招商蛇口在前海土地的獲益，并沒有想象中那么多。

“455.84萬平方米僅是項目儲備，不是土地。事實上，根據(jù)去年4月簽署的《招商置換用地土地使用權(quán)出讓合同書》，招商局集團(tuán)獲得了對應(yīng)新規(guī)劃條件下，42.53萬平方米經(jīng)營性用地，其中42.53萬平方米才是確切的土地資源。”他說道。

“前海土地的收益是招商局集團(tuán)和前海管理局共享，并不是招商蛇口和前海管理局共享。”該人士補充道。

加大拿地

規(guī)?？释拢?020年以來，招商蛇口在各地不斷落子。

天風(fēng)證券發(fā)布的報告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計新增土地面積235.68萬平方米，累計規(guī)劃建面660.10萬平方米，累計總地價640.98億元;對應(yīng)累計權(quán)益土地面積138.65萬平方米，累計權(quán)益規(guī)劃建面387.15萬平方米，累計權(quán)益地價408.29億元。

新增拿地中，不乏高溢價項目。

6月15日，經(jīng)過796輪競價，招商蛇口以24.22億元的總價江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價率達(dá)到138.45%，折合樓面價6579元/平方米，刷新該板塊最高樓面地價。

7月3日，招商蛇口以44.04億元拿下上海虹口區(qū)地塊，溢價28.4%，成交樓板價約為8.11萬元/平方米，刷新虹口區(qū)樓面單價新紀(jì)錄。

根據(jù)天風(fēng)證券發(fā)布的報告，1―6月招商蛇口樓面價/銷售均價為 43.6%，較 2019 年全年(37.1%)略有提升。

7月26日，一位招商蛇口投拓人士向時代周報記者透露，在考慮資金成本的情況下，招拍掛對利潤率的要求，會低于某些民企，但建安成本和財務(wù)成本也比民企低。

除了加快拿地步伐外，招商蛇口也在進(jìn)行人才優(yōu)化和組織架構(gòu)調(diào)整。

上述內(nèi)部人士告訴記者，公司近期在人事方面有些調(diào)整，奉行以業(yè)績論英雄的準(zhǔn)則，對一些業(yè)績不佳的員工和中層進(jìn)行降職，也選拔了一批年輕的城市總。

該人士還稱，除此之外，東南區(qū)域管理架構(gòu)也都撤銷。

“在公司內(nèi)部，加快周轉(zhuǎn)以及加強對銷售回款管理也是一項重要任務(wù)。”上述人士表示。

在系列舉措下，招商蛇口銷售規(guī)模加速。

公告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積497.30萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增長9.41%，完成年度2500億元銷售目標(biāo)的44%。

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