中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行進(jìn)到2020年，政府的調(diào)控手段愈加豐富，能力更成熟，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度更小，漸趨平穩(wěn)。

在8月8日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“下半年與下半場(chǎng)：彎道機(jī)會(huì)與安全發(fā)展”六方會(huì)談上，與會(huì)嘉賓表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

而在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，當(dāng)激進(jìn)追求規(guī)模增長(zhǎng)、搶占地盤(pán)的發(fā)展方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，房企開(kāi)疆?dāng)U土或是彎道超車都會(huì)越來(lái)越難;同時(shí)，他們從追求規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘б?，思考如何安全穿越?jīng)濟(jì)周期。

平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為房企關(guān)注的重點(diǎn)。

進(jìn)入穩(wěn)定長(zhǎng)周期

熬過(guò)疫情的房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年會(huì)上演什么“劇情”?從更遠(yuǎn)的周期來(lái)看，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，房企還有無(wú)彎道超車的機(jī)會(huì)?六方會(huì)談上的房企掌舵人各抒己見(jiàn)。

旭輝控股董事局主席林中認(rèn)為，總體來(lái)看，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)以平穩(wěn)為主，量?jī)r(jià)也相對(duì)平穩(wěn);其次，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)城市分化、結(jié)構(gòu)分化，有的城市熱一點(diǎn)，有的城市冷一點(diǎn)，但都不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

他強(qiáng)調(diào)，今年應(yīng)該是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是主流，“穩(wěn)價(jià)保量”是政府政策的出發(fā)點(diǎn)，一城一策，會(huì)有緊有松。

中南建設(shè)董事、中南置地副總裁唐曉東也認(rèn)為，從上半年各家房企的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年整體銷售額應(yīng)該會(huì)看齊2019年，但量的保持不一定能帶來(lái)價(jià)的提升。“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，價(jià)格也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

對(duì)下半年市場(chǎng)的平穩(wěn)預(yù)判，與政府的調(diào)控能力有密不可分的關(guān)系，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的變化，政府的調(diào)控手段越來(lái)越靈活和成熟。

金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級(jí)副總裁張晉元說(shuō)：“我判斷市場(chǎng)會(huì)比較平穩(wěn)，因?yàn)槲曳浅Ｏ嘈耪恼{(diào)控能力。”

他表示，過(guò)去3年應(yīng)該是最平穩(wěn)、市場(chǎng)最健康的3年。房企的去庫(kù)存周期是最低的，全國(guó)平均大概是12-13個(gè)月;價(jià)格也最平穩(wěn)，從全國(guó)水平來(lái)看，基本都是小幅增長(zhǎng)。

從房企想要彎道超車的難度，也能看出市場(chǎng)在逐漸成熟的穩(wěn)定度。張晉元認(rèn)為，以后彎道超車會(huì)非常難，機(jī)會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)逐步成熟。

他分析，2008年房企前20強(qiáng)的榜單和現(xiàn)在相比變化非常大，2008年榜單中前20強(qiáng)的企業(yè)可能8家都已經(jīng)不在了。但是，近三年的top5房企除了排序，沒(méi)有變化。

龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔也表示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平穩(wěn)，市場(chǎng)告別了過(guò)去大幅波動(dòng)的小周期，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了長(zhǎng)周期。作為身在其中的企業(yè)，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要保持克制，減少賭的心態(tài)。

唐曉東則表示，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)見(jiàn)頂，很多時(shí)候，資源就這么多，大家一起爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資源的窗口變得越來(lái)越窄。在這種情況下，彎道超車是危險(xiǎn)的。

林中總結(jié)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)順勢(shì)而為是事半功倍，逆勢(shì)而為是事倍功半。在平穩(wěn)增長(zhǎng)期要取得超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，挑戰(zhàn)難度和風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比在高速增長(zhǎng)期大很多。房企應(yīng)該在平穩(wěn)增長(zhǎng)、精細(xì)化的時(shí)代，找到一個(gè)有質(zhì)量的增長(zhǎng)模式。

有質(zhì)量的增長(zhǎng)

當(dāng)不再尋求粗暴的規(guī)模擴(kuò)張，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的下半場(chǎng)，平衡規(guī)模增長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)與效益，成為房企們的必答題。

林中認(rèn)為，增長(zhǎng)要有合理速度，以保證增長(zhǎng)是可持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的。有質(zhì)量的增長(zhǎng)應(yīng)該表現(xiàn)在，企業(yè)盈利能力上升、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低、產(chǎn)品服務(wù)改善。

唐曉東分享了主要思考的三個(gè)方面。首先，穩(wěn)固基本盤(pán)，有自己深耕的區(qū)域，其次是控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以及高度地重視客戶。

綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)總經(jīng)理蔣安綽認(rèn)為，高質(zhì)量的發(fā)展和追求規(guī)模既是敵人，又是朋友。他表示，有質(zhì)量的發(fā)展需要注意幾條紅線：產(chǎn)品紅線、服務(wù)紅線、財(cái)務(wù)指標(biāo)紅線。在這些指標(biāo)健康達(dá)標(biāo)的情況下，再去追求規(guī)模上的發(fā)展也是順勢(shì)而為。

張晉元?jiǎng)t認(rèn)為，平衡規(guī)模與效益首先要對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)有合理的預(yù)期;其次，對(duì)盈利水平也要有合理的預(yù)期。

當(dāng)前，各大城市調(diào)控的手段都越來(lái)越豐富、成熟，房企在做利潤(rùn)預(yù)期和項(xiàng)目研判時(shí)，要隨著市場(chǎng)的變化做調(diào)整。像在北京、上海，按照大部分開(kāi)發(fā)商的投資標(biāo)準(zhǔn)，一般都是凈利潤(rùn)10%，IRR(內(nèi)部收益率)20%，但應(yīng)該沒(méi)有一個(gè)公司能夠達(dá)到。

張晉元指出，規(guī)模增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)平衡的主要手段就是控制負(fù)債率。不少高杠桿、高負(fù)債擴(kuò)張的企業(yè)現(xiàn)在壓力都比較大，甚至有生存的危險(xiǎn)。

與龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔的觀點(diǎn)不謀而合，張晉元認(rèn)為，還要做一些更有持續(xù)性的業(yè)務(wù)對(duì)未來(lái)規(guī)模發(fā)展進(jìn)行有益補(bǔ)充，例如現(xiàn)在金地大概每年投資額的15%-20%，會(huì)放在持有性的物業(yè)。

在今年的疫情和行業(yè)周期之下，嘉賓們不約而同提到，規(guī)模增長(zhǎng)要守住安全底線，如何應(yīng)對(duì)下半場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)安全發(fā)展至關(guān)重要。

林中認(rèn)為，下半場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，每年都有預(yù)料不到的事情，包括今年的疫情。要應(yīng)對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)，就是保有冗余，留有備手，以不變應(yīng)萬(wàn)變。

與林中看法相同，金科地產(chǎn)聯(lián)席總裁方明富表示，不確定性是企業(yè)現(xiàn)在最不好把握的，面對(duì)不確定性就是要尊重市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)，尊重客戶，努力做好自己。

蔣安綽則表示，房企要把所有的風(fēng)險(xiǎn)都看作最大的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)時(shí)刻保持穩(wěn)健，所有的風(fēng)險(xiǎn)都要注意防范。

唐曉東認(rèn)為，眾多的不確定中有一個(gè)是確定的，就是“房住不炒”的基本精神，房企要尊重政策，穩(wěn)步往前走。

張晉元表示，房地產(chǎn)的發(fā)展核心是投資驅(qū)動(dòng)。除了不確定因素，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是投資。買地、并購(gòu)一定要做更加認(rèn)真的研究、研判，避免犯更大的錯(cuò)誤。

關(guān)鍵詞： 樓市