房地產(chǎn)市場與居民生活息息相關(guān)，是日常生活中大家討論的重要話題。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長非常緊密，是宏觀調(diào)控的重點領(lǐng)域。

當前，人們的普遍主觀感受是房地產(chǎn)市場比較低迷，原因主要在于兩方面：一是房價不再大幅上漲，像過去那樣房價大幅上升帶來的財富效應已經(jīng)不復存在;二是政策調(diào)控預期增強，在“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)下，房地產(chǎn)政策不會大幅松動，特別是對房企融資的政策可能會進一步收緊。

不過，從我們監(jiān)測到的宏觀指標來看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟“疫后”恢復過程中扮演了非常重要的角色，當前房地產(chǎn)市場形勢應該是不錯的。

年初疫情蔓延的時候，經(jīng)濟出現(xiàn)大幅下滑壓力，市場就開始出現(xiàn)放松樓市調(diào)控的呼聲，寄希望于通過房地產(chǎn)帶動上下游各個行業(yè)回暖。無論是建筑投資還是居家類消費，都與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。二季度我國經(jīng)濟增長逐漸恢復，全國固定資產(chǎn)投資狀況持續(xù)改善，房地產(chǎn)投資成為重要動力來源。即便樓市調(diào)控政策沒有放松，在市場預期向好的推動下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)升溫苗頭。

二季度以來，拉動投資增長回升的主要動力正是來自于房地產(chǎn)。1-7月全國固定資產(chǎn)投資同比-1.6%，降幅比1-6月收窄1.5個百分點，二季度以來呈逐漸回升勢頭。在投資的三大類別中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快。1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長了3.4%，累計增速已經(jīng)在6月份回正;7月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達到11.7%，增速持續(xù)加快。除了房地產(chǎn)投資以外，其他主要投資都是負增長。即便“新基建”增長勢頭不錯，但對基建投資和整體投資的拉動作用不如房地產(chǎn)，1-7月基建投資增長-1%，增速仍然是負值。制造業(yè)投資的壓力相對較大，1-7月增速為-10.2%。因此，在經(jīng)濟復蘇的需求端，房地產(chǎn)是率先復蘇的領(lǐng)域，部分地方再次出現(xiàn)投資過熱的情況。

在這樣的形勢下，調(diào)控政策收緊已成為必然，重點在于房企融資收緊。

與房地產(chǎn)投資回暖相伴的是，部分地區(qū)出現(xiàn)房價再次上漲和房企抬價搶地苗頭。7月70大中城市中有59城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，有的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱的局面。近期北上廣等一線城市以及部分二線城市土地市場活躍，高價地塊接連出現(xiàn)。在當前狀況下，房地產(chǎn)政策收緊已成為必然。一方面，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)升溫苗頭可能偏離“房住不炒”的總基調(diào)，需要調(diào)控政策降降溫。另一方面，我國經(jīng)濟回暖勢頭已經(jīng)明確，預計三、四季度經(jīng)濟增速逐漸加快，不應該也不需要繼續(xù)依靠房地產(chǎn)去對沖經(jīng)濟下行風險。

7月末，中央政治局會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會召開的年中會議要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產(chǎn)貸款亂象。近期我國多次召開房地產(chǎn)工作座談會，反復強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、一城一策。

房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的預期正在增強，重點將是進一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求。從金融政策的角度來看，收緊房企融資限制的目的是嚴防流動性拐彎抹角進入樓市，重在落實精準滴灌，確保資金直達實體經(jīng)濟。

最近市場傳出房企融資的三道紅線：一是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照這一標準，大部分房企都將踩紅線。以2019年財務數(shù)據(jù)計算，在全國200多家上市房企中，超過50家三道紅線全踩，踩了一到二道紅線的企業(yè)超過100家。只有60多家房企沒有踩線，占比只有近30%。因此，大部分房企都將受到融資新規(guī)的影響，這將導致繼續(xù)依靠高溢價拿地做大規(guī)模、高負債經(jīng)營追求暴利的經(jīng)營模式將愈發(fā)困難。

并不是踩了融資新規(guī)紅線就完全斷絕房企融資渠道，否則影響的面太廣，整個房地產(chǎn)市場將難以承受。合理的做法是根據(jù)觸及紅線的不同情況采取不同程度的融資限定，不搞一刀切，調(diào)控政策更加靈活精準。無論如何，房地產(chǎn)融資渠道收緊成為必然，可能會對房地產(chǎn)市場帶來影響和變化。

一是房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和渠道來源均呈現(xiàn)收緊趨勢，銷售回款能力較強的房企將有更好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，銀行貸款、發(fā)行債券和舉借外債的比重可能將降低，更多地需要房企自持資金。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)精細化經(jīng)營越來越高，銷售回款能力的提升將成為房企持續(xù)經(jīng)營的保障。

二是房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應可能進一步顯現(xiàn)。營運效率高的企業(yè)將獲得更多的優(yōu)質(zhì)資源，行業(yè)集中度也將進一步提升，可能會導致強者恒強局面。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)